HUB MÉTROPOLITAIN
Cabinet d'expertise immobilière indépendant couvrant les 28 communes de Bordeaux Métropole : valeur vénale, valeur locative, valeur en indivision ou en démembrement. Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, opposable en succession, divorce, IFI, financement bancaire, partage ou arbitrage patrimonial.
Bordeaux Métropole — 814 000 habitants répartis sur 28 communes et 579 km² — compose un des marchés immobiliers les plus différenciés de France. La hiérarchie des valeurs s'organise en trois cercles concentriques dont les logiques de marché, les typologies dominantes et les dynamiques de prix diffèrent nettement. Une expertise crédible ne peut faire l'économie de cette lecture commune par commune : c'est la règle qui préside à chacun de nos rapports.
Le premier cercle, l'hypercentre bordelais (Triangle d'or, Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Seurin, Notre-Dame), concentre l'immobilier prime de la métropole : hôtels particuliers classés, appartements haussmanniens, duplex sous toiture, immeubles UNESCO. Le deuxième cercle réunit les communes résidentielles de première couronne — Le Bouscat, Talence, Pessac, Mérignac, Bègles, Villenave-d'Ornon, Gradignan, Bruges — dont le tissu est dominé par les maisons bordelaises, les échoppes, les pavillons et les programmes neufs récents. Le troisième cercle couvre les communes nord (Blanquefort, Parempuyre, Saint-Médard-en-Jalles, Le Haillan, Eysines, Le Taillan-Médoc) et rive droite (Cenon, Lormont, Floirac, Bassens, Ambarès-et-Lagrave).
Quatre pôles tertiaires structurent l'économie métropolitaine : Mériadeck (bureaux historiques, administrations), Euratlantique (opération d'intérêt national, 738 hectares, bureaux neufs prime autour de la gare Saint-Jean), Bassins à Flot (mixte résidentiel-tertiaire) et l'aéroport Mérignac (parc tertiaire Newton, Pichey, Actipark). S'y ajoutent trois polarités commerciales majeures : l'hypercentre piéton (rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance), Mérignac Soleil et Rives d'Arcins à Bègles. Nos expertises couvrent l'ensemble des typologies — résidentiel, bureaux, commerce, entrepôt-activité, foncier — sur la totalité du périmètre métropolitain, avec une base de comparables alimentée commune par commune.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur les 28 communes de la métropole et partout en Gironde, Nouvelle-Aquitaine et France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Expertiser un bien dans Bordeaux Métropole suppose de lire simultanément quatre logiques territoriales distinctes, qui dictent la pertinence des comparables et la justesse de la valeur retenue.
Le cœur historique de Bordeaux est inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2007 : immeubles en pierre de taille XVIIIe, hôtels particuliers, échoppes de caractère. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) impose des prescriptions architecturales qui structurent la valeur vénale : contraintes de ravalement, interdiction de certaines modifications de façade, dossiers architecte des Bâtiments de France. Notre expertise documente systématiquement l'impact UNESCO sur le prix au m² et la valorisation résiduelle.
Quatre polarités tertiaires concentrent 85 % du stock de bureaux métropolitain : Mériadeck (350 000 m² de bureaux administratifs), Euratlantique (738 hectares, 500 000 m² programmés, opération d'intérêt national), Bassins à Flot (mixte résidentiel-tertiaire, 162 hectares) et aéroport Mérignac (parcs Newton, Pichey, Actipark). Chaque pôle présente des loyers prime et des valeurs vénales distinctes : 280 €/m²/an à 340 €/m²/an pour les meilleurs actifs Euratlantique neufs, contre 140 à 180 €/m²/an à Mérignac.
Le commerce métropolitain s'articule autour de trois polarités aux logiques opposées : l'hypercentre piéton (rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance, allées de Tourny) concentre les enseignes nationales avec des valeurs locatives prime, Mérignac Soleil (plus grand parc commercial du Sud-Ouest, 150 000 m²) rassemble les grandes surfaces alimentaires et non-alimentaires, et Rives d'Arcins à Bègles totalise 90 000 m² de GMS et moyennes surfaces. L'expertise de chaque typologie commerciale requiert une base de comparables dédiée.
Début 2026, le prix médian à Bordeaux s'établit à 4 200 €/m² pour un appartement et 5 000 €/m² pour une maison, après une phase de correction 2023–2025. Les écarts intra-métropolitains restent spectaculaires : hypercentre Bordeaux prime entre 5 500 et 7 500 €/m², périphérie nord et rive droite entre 2 200 et 3 200 €/m². La desserte tramway, la qualité des écoles, la présence de commerces de proximité et le DPE pèsent différemment commune par commune : un atout à Talence n'a pas le même impact à Ambarès.
La Garonne ne sépare pas seulement la ville en deux : elle délimite deux économies résidentielles, commerciales et tertiaires dont les dynamiques de prix et les bases de comparables restent largement distinctes.
Cette dichotomie historique s'atténue progressivement sous l'effet des opérations d'intérêt national (Euratlantique côté rive gauche, Garonne Eiffel côté rive droite) et de la densification du tramway. Mais les écarts de comparables restent suffisamment marqués pour qu'un rapport d'expertise crédible documente explicitement de quelle rive relève le bien, et sur quelle base de transactions récentes il s'appuie. Réal Group maintient deux bases de données distinctes, alimentées mensuellement par nos missions récurrentes et les sources notariées.
Identification précise de la commune ou des communes concernées parmi les 28 de la métropole, lecture du positionnement du bien dans la hiérarchie de valeur (hypercentre, première couronne, deuxième couronne, rive droite), cadrage du contexte (succession, divorce, IFI, financement, arbitrage) et du destinataire du rapport. Pour les portefeuilles multi-communes, structuration d'un rapport consolidé avec fiches par commune.
Déplacement sur place par un expert certifié RICS, dans un délai de 48 à 72 h ouvrées après cadrage. Relevé des surfaces (loi Carrez pour appartements, surface habitable loi Boutin pour maisons), état du bâti, prestations, dépendances, terrain, environnement immédiat. Collecte documentaire : titre de propriété, DPE, diagnostics, règlement de copropriété, dernière AG, taxe foncière, travaux votés, prescriptions UNESCO le cas échéant.
Sélection des comparables dans notre base spécifique à la commune (transactions des 12 à 24 derniers mois), retraitement des écarts (surface, étage, état, exposition, ravalement, DPE, charges), triangulation avec les transactions des communes limitrophes comparables. Pour les biens tertiaires et commerciaux, méthode par revenu croisée avec la méthode par comparaison. Tests de cohérence avec les observatoires de référence (notaires, DGFiP, OFIM).
Rédaction d'un rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, intégrant la lecture spécifique commune par commune, documentant les comparables retenus et les retraitements appliqués. Restitution orale possible. Rapport opposable devant l'administration fiscale (IFI, succession, donation), les banques (CRR, MCD), les notaires et les juridictions (JAF, tribunal judiciaire), soutenable en contradictoire.
Chaque commune dispose d'une page dédiée avec son marché, ses typologies, ses références de comparables et ses contextes d'intervention récurrents. Cliquez sur une ville pour accéder à son expertise locale.
Au-delà du périmètre métropolitain, nous intervenons également sur l'ensemble de la Gironde (Libournais, Bassin d'Arcachon, Médoc, Sud-Gironde) et de la Nouvelle-Aquitaine via nos hub Gironde et hub Nouvelle-Aquitaine, et partout en France via le Groupe ABC.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation est installé 40 cours de l'Intendance à Bordeaux, au cœur de la métropole. Nous accompagnons particuliers, familles, héritiers, indivisaires, SCI familiales, family offices, banques privées, fonds d'investissement, notaires et collectivités sur l'ensemble des 28 communes de Bordeaux Métropole, toutes typologies confondues : résidentiel, tertiaire, commerce, entrepôt-activité, foncier, hôtellerie. Chaque rapport distingue valeur libre et occupée, pleine propriété et démembrement, et s'adapte au contexte juridique et fiscal de la mission.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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