Qu'est-ce que l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) au 1er janvier 2018, en application de l'article 31 de la loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017. Il est codifié aux articles 964 à 983 du Code général des impôts (CGI).
La différence fondamentale avec l'ISF : l'IFI ne porte que sur le patrimoine immobilier net. Les actifs financiers (actions, obligations, PEA, liquidités) en sont exclus. Sont en revanche imposables les biens immobiliers détenus directement ou indirectement (via des SCI, SCPI, OPCI ou la fraction immobilière de contrats d'assurance-vie rachetables).
Seuil d'assujettissement : vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil est inchangé depuis la création de l'impôt.
Le barème progressif de l'IFI
Le barème de l'IFI est progressif et composé de six tranches. Point important : le seuil de déclenchement est fixé à 1 300 000 euros, mais la taxation débute dès le premier euro au-delà de 800 000 euros.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Pour les patrimoines situés entre 1 300 000 et 1 400 000 euros, une décote atténue l'effet de seuil. Son calcul : 17 500 € − 1,25 % × valeur nette taxable du patrimoine.
Quels biens sont soumis à l'IFI ?
L'assiette de l'IFI couvre l'ensemble des droits et biens immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier, évalués à leur valeur vénale réelle.
Biens directement détenus
- Résidences — maisons, appartements, garages, parkings, caves
- Terrains — constructibles, agricoles, forestiers
- Immeubles en construction au 1er janvier
- Monuments historiques
Biens indirectement détenus
- Parts de SCI, SCPI, OPCI pour la fraction représentant des immeubles
- Parts d'organismes de placement collectif (Sicav, FCP, FPI)
- Fraction immobilière de contrats d'assurance-vie rachetables
- Droits réels sur un immeuble (usufruit, nue-propriété)
Biens exonérés
- Biens professionnels — affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (5 conditions cumulatives définies par le CGI)
- Bois et forêts — exonération à 75 %
- Biens ruraux loués par bail à long terme — exonération partielle
- Actifs financiers — totalement exclus de l'assiette
L'abattement de 30 % sur la résidence principale
L'article 973 du CGI prévoit un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale réelle de la résidence principale du contribuable. Cet abattement est automatique et ne nécessite aucune demande préalable.
Conditions d'application
- Le bien doit être effectivement occupé par le propriétaire à titre de résidence principale
- L'abattement ne s'applique pas si le bien est détenu via une SCI de gestion
- Il ne s'applique ni aux résidences secondaires, ni aux biens loués
- Un seul abattement par foyer fiscal (sauf en cas de séparation de biens avec résidences distinctes)
Exemple : un appartement évalué à 2 000 000 € en tant que résidence principale sera déclaré pour 1 400 000 € après abattement de 30 % (soit 600 000 € de réduction de base taxable).
Les décotes admises par l'administration
Au-delà de l'abattement légal sur la résidence principale, l'administration fiscale admet des décotes qui réduisent la valeur vénale déclarée. Chaque décote doit être justifiée par des éléments objectifs et documentés.
| Type de décote | Fourchette admise |
|---|---|
| Indivision | 5 % à 40 % |
| Bien loué (bail en cours) | 15 % à 40 % |
| Résidence secondaire en SCI | 10 % à 20 % |
| Clause d'inaliénabilité | Variable (sur justification) |
| Biens atypiques (état, configuration) | Variable (sur justification) |
La Cour de cassation a confirmé la possibilité de cumuler plusieurs décotes sur un même bien (arrêt du 16 février 2016). Par exemple, une décote de 20 % pour occupation et de 20 % pour indivision se combinent pour atteindre une réduction totale de 36 % (20 % + 20 % des 80 % restants).
Dettes déductibles
Seules les dettes liées aux biens immobiliers taxables sont déductibles de l'assiette IFI :
- Emprunts d'acquisition ou d'amélioration du bien
- Coûts de construction ou de rénovation
- Charges de copropriété et travaux d'entretien
- Taxe foncière relative au bien
- Droits de succession portant sur le bien immobilier
Ne sont pas déductibles : la taxe d'habitation, l'impôt sur le revenu foncier et les dettes sans rapport avec le patrimoine immobilier.
La déclaration IFI : modalités pratiques
L'IFI se déclare via le formulaire 2042-IFI, annexé à la déclaration de revenus (formulaire 2042). Le contribuable auto-évalue la valeur de ses biens au 1er janvier.
Dates limites de déclaration 2026
- Ouverture — 9 avril 2026
- Déclaration papier — 19 mai 2026
- Départements 01 à 19 — 21 mai 2026
- Départements 20 à 54 — 28 mai 2026
- Départements 55 à 976 — 4 juin 2026
Pénalités en cas de sous-évaluation
L'administration fiscale dispose de moyens de contrôle importants et peut contester les valeurs déclarées. Les sanctions varient selon la qualification du manquement.
| Situation | Sanctions |
|---|---|
| Marge de tolérance (bonne foi) | 10 % d'écart admis sans intérêts |
| Bonne foi, écart supérieur à 10 % | Intérêts de retard : 0,20 %/mois (2,4 %/an) |
| Manquement délibéré | Majoration de 40 % + intérêts |
| Manœuvres frauduleuses | Majoration de 80 % + intérêts |
| Déclaration tardive | Majoration de 10 % (40 % après mise en demeure) |
Le délai de prescription est de 3 ans en principe, étendu à 6 ans en cas d'absence de déclaration ou d'omission de biens, et jusqu'à 10 ans pour les actifs détenus à l'étranger non déclarés.
Le rôle de l'expertise immobilière pour l'IFI
La loi n'impose pas de recourir à un expert pour déclarer l'IFI. L'article 982 du CGI exige une « déclaration détaillée et estimative » par le contribuable, mais pas un rapport d'expertise professionnel.
En revanche, le recours à un expert immobilier certifié présente des avantages stratégiques considérables, notamment face au risque de contrôle fiscal.
Pourquoi faire expertiser ses biens ?
- Établir une valeur vénale objective — l'expert utilise des méthodes normées (comparaison, capitalisation du revenu) pour déterminer une valeur argumentée, potentiellement inférieure à l'estimation du contribuable
- Documenter et justifier les décotes — un rapport d'expertise détaille les éléments qui justifient chaque décote appliquée (indivision, occupation, bail, état du bien, servitudes)
- Identifier des contraintes réduisant la valeur — mauvais DPE, travaux nécessaires, enclavement, servitudes non valorisées
- Constituer une preuve opposable — face à l'administration fiscale, le rapport d'expertise force le service vérificateur à produire des contre-arguments de même niveau technique
Lors d'un contrôle fiscal
L'administration utilise principalement la méthode par comparaison (transactions récentes sur des biens similaires) via les bases Patrim et DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Un rapport d'expertise permet au contribuable d'opposer ses propres comparables, sélectionnés selon une méthodologie rigoureuse, aux références retenues par le contrôleur.
Sans rapport d'expertise, le contribuable dispose d'arguments limités face à un redressement. Avec un rapport certifié, l'administration doit démontrer en quoi l'évaluation de l'expert est erronée — la charge de la preuve est rééquilibrée.
Réal Group : accompagnement IFI
Réal Group — Réal Valuation est un cabinet d'expertise immobilière certifié RICS, membre de la CEIF et de l'IFEI, signataire de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière. Le cabinet intervient en Gironde et en France entière via le réseau national Groupe ABC.
Nos rapports d'expertise conformes au Red Book (RICS Valuation – Global Standards) sont structurés pour répondre aux exigences de l'administration fiscale : méthodologie transparente, références comparables documentées, décotes argumentées, conclusions précises.
- Évaluation de résidences principales et secondaires
- Évaluation de patrimoines composites (immeubles, terrains, parts de SCI)
- Justification de décotes spécifiques (indivision, occupation, bail, état)
- Assistance en cas de contrôle fiscal ou de procédure de rectification
- Rapports conformes RICS, opposables devant l'administration et les juridictions
