Une évaluation indépendante et certifiée pour faciliter la liquidation du patrimoine immobilier. Nos rapports sont acceptés par les notaires, avocats et le juge aux affaires familiales.
Dans toute procédure de divorce, qu'elle soit amiable ou contentieuse, le patrimoine immobilier du couple doit être évalué. Cette étape conditionne directement la liquidation du régime matrimonial (partage des biens communs ou indivis), le calcul de la prestation compensatoire (art. 271 du Code civil), la détermination de la soulte si un époux rachète la part de l'autre, et la fixation d'un prix de mise en vente juste en cas de cession du bien.
Une expertise certifiée fournit une valeur de référence neutre et documentée, que les deux parties, leurs avocats et le notaire liquidateur peuvent accepter. Sans cette base objective, un désaccord sur la valeur d'un bien peut bloquer la procédure pendant plusieurs mois et engendrer des frais supplémentaires.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Plusieurs articles du Code civil encadrent l'évaluation du patrimoine immobilier lors d'une procédure de divorce.
L'article 267 du Code civil permet au juge aux affaires familiales d'ordonner une expertise pour évaluer les biens du couple dans le cadre du divorce. Cette disposition garantit qu'une évaluation indépendante puisse être obtenue lorsque les parties ne parviennent pas à s'accorder sur la valeur du patrimoine immobilier.
Dans le cadre du divorce par consentement mutuel, les époux peuvent mandater un expert amiable d'un commun accord, par l'intermédiaire de leurs avocats ou du notaire liquidateur. Cette démarche volontaire est plus rapide et moins coûteuse qu'une expertise judiciaire.
Sous le régime de la communauté (art. 1542 CC), tous les biens acquis pendant le mariage sont communs et doivent être évalués pour le partage. Sous le régime de la séparation de biens (art. 1538 CC), seuls les biens détenus en indivision entre les époux sont concernés par l'expertise.
La prestation compensatoire vise à compenser la disparité de niveau de vie créée par la rupture du mariage. Son calcul prend en compte le patrimoine immobilier de chaque époux, tant en capital qu'en revenus. Une évaluation précise des biens est indispensable pour déterminer son montant.
Deux cadres d'intervention distincts selon le contexte du divorce et l'accord entre les parties.
Dans les deux cas, l'expert doit être indépendant des deux parties. Réal Group intervient aussi bien en contexte amiable qu'en procédure judiciaire, en garantissant la neutralité et la rigueur méthodologique attendues par les juridictions familiales.
Visite complète du bien, relevé des surfaces, état général, conformité des installations et identification des éventuels désordres ou travaux nécessaires.
Étude des transactions récentes sur des biens similaires à partir des bases de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et PERVAL pour établir une valeur de marché fiable.
Application de la méthode par comparaison directe pour les biens résidentiels, et de la méthode par capitalisation pour les biens locatifs, selon les normes du Red Book RICS.
Occupation par un époux, travaux réalisés par l'un des conjoints, clauses particulières du régime matrimonial : chaque facteur est analysé et documenté dans le rapport.
Rapport de 20 à 50 pages conforme au Red Book RICS, détaillant les hypothèses, les comparables retenus, les méthodes appliquées et les conclusions argumentées.
Le rapport est remis aux deux époux et à leurs conseils (avocats, notaire liquidateur), garantissant une transparence totale dans la procédure de partage.
Certaines situations patrimoniales nécessitent une approche d'évaluation spécifique lors du divorce.
L'expertise distingue les biens selon le régime matrimonial applicable. Un bien acquis avant le mariage ou reçu par donation ou succession reste propre à l'époux concerné, tandis que les acquisitions réalisées pendant le mariage sous le régime de la communauté sont des biens communs soumis au partage.
Lorsque le couple détient un bien via une SCI, l'expert évalue les parts sociales et non le bien directement. Une décote peut être appliquée pour tenir compte de l'illiquidité des parts et des contraintes statutaires de la société civile.
Si un époux est usufruitier et l'autre nu-propriétaire, l'évaluation est réalisée selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier.
Lorsqu'un époux reste dans le logement familial après la séparation, une décote d'occupation peut être appliquée à la valeur vénale. Par ailleurs, l'expert évalue le bien à sa valeur actuelle de marché, et non à sa valeur d'acquisition. La plus-value latente est ainsi intégrée dans l'évaluation.
Réal Group — Réal Valuation est un cabinet d'expertise immobilière indépendant, sans lien avec les parties en présence. Nos rapports sont régulièrement produits dans le cadre de procédures familiales, qu'il s'agisse de divorces amiables ou contentieux, et sont acceptés par les juridictions, notaires et avocats.
Avant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
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