SERVICE EXPERTISE
Évaluer objectivement un actif immobilier donné en garantie d'un financement bancaire. Nos rapports conformes aux normes RICS Red Book et à la réglementation prudentielle européenne (CRR, Bâle III) sont reconnus par l'ensemble des établissements financiers intervenant en France.
Lorsqu'une banque accorde un crédit garanti par une hypothèque (conventionnelle, ou l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers le 1er janvier 2022 : article 2402 du Code civil), elle doit s'assurer que la valeur de la garantie couvre son exposition au risque. La réglementation européenne — règlement (UE) 575/2013 dit CRR, transposition de Bâle III — impose une évaluation indépendante et documentée de chaque actif immobilier accepté en garantie. Cette évaluation conditionne le calcul du ratio hypothécaire (LTV), la pondération prudentielle de l'exposition et la détermination du capital réglementaire à constituer.
Au-delà de l'obligation réglementaire, l'expertise protège à la fois le prêteur et l'emprunteur. La banque sécurise sa couverture de risque sur une valeur de marché documentée. L'emprunteur dispose d'une base d'évaluation objective qui facilite la négociation des conditions de financement (taux, durée, quotité). Dans les opérations structurées — acquisitions d'immeubles de rapport, financement d'actifs tertiaires, crédits corporate adossés à l'immobilier — l'expertise devient une pièce contractuelle centrale du dossier.
La réglementation impose également une revalorisation périodique des actifs détenus en garantie dans le portefeuille de la banque : au minimum tous les ans pour les immeubles commerciaux et tertiaires, tous les trois ans pour les biens résidentiels, avec des exigences renforcées en cas d'évolution significative des conditions de marché. Les rapports doivent respecter des normes internationales reconnues — RICS Red Book, International Valuation Standards (IVS), European Valuation Standards (EVS) — pour être acceptés par l'ensemble des établissements financiers européens.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les normes européennes et internationales qui encadrent l'évaluation des actifs immobiliers pris en garantie par les établissements financiers.
Le règlement européen sur les exigences de fonds propres (Capital Requirements Regulation) fixe, à ses articles 208 à 210, les conditions de reconnaissance des sûretés immobilières pour la pondération prudentielle des expositions bancaires. Il impose une évaluation par un expert indépendant et qualifié, distinct du processus de décision de crédit, et encadre les fréquences de revalorisation des garanties.
La directive européenne sur les contrats de crédit immobilier (Mortgage Credit Directive) fixe les exigences applicables aux évaluations des biens résidentiels lors d'une opération de crédit. Elle prévoit le recours à des standards d'évaluation reconnus et l'intervention d'un évaluateur compétent, indépendant du processus d'octroi du crédit. Elle est transposée en droit français dans le Code de la consommation.
La valeur vénale (Market Value au sens du Red Book RICS) correspond au prix de marché à la date d'évaluation, dans des conditions normales de négociation. La valeur hypothécaire (Mortgage Lending Value) est une valeur prudentielle à long terme, qui écarte les éléments spéculatifs et retient des hypothèses soutenables dans la durée du prêt. Selon la politique de la banque, l'une ou l'autre valeur est requise.
Le CRR impose aux banques de réévaluer périodiquement les actifs immobiliers pris en garantie : au moins tous les ans pour les immeubles commerciaux et tertiaires, au moins tous les trois ans pour les biens résidentiels. Cette revalorisation est renforcée en cas de changement significatif des conditions de marché ou d'événement affectant spécifiquement l'actif concerné.
Deux cadres d'intervention selon le moment où l'expertise intervient dans la vie du crédit.
Dans les deux cas, l'expert doit être indépendant du processus d'octroi du crédit et justifier d'une qualification reconnue (RICS, SEEIF ex-CEIF, IFEI). Réal Group intervient aussi bien sur les expertises ponctuelles à l'origination que sur les missions récurrentes de revalorisation de portefeuille, pour des banques de réseau, des banques privées et des fonds d'investissement adossés à des structures bancaires.
Clarification du type de valeur attendu (vénale, hypothécaire), du format du rapport et de la politique interne de la banque. Visite détaillée de l'actif et collecte des pièces techniques et juridiques
Étude des transactions comparables (bases DVF, bases notariales, études sectorielles), analyse des indicateurs de marché (taux de rendement, loyers, taux de vacance) et positionnement de l'actif dans son segment
Mise en œuvre des méthodes appropriées selon le Red Book : comparaison directe, capitalisation des revenus, DCF pour les actifs en exploitation, coût de remplacement si justifié. Tests de sensibilité sur les paramètres clés
Rapport structuré et documenté, conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS. Format adapté aux exigences du CRR et à la politique interne de l'établissement financier destinataire
Chaque type de garantie impose une approche d'évaluation et un format de rapport spécifiques.
Pour les prêts à l'habitat garantis par une hypothèque, conventionnelle ou légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402 du Code civil), l'expertise détermine la valeur vénale de l'actif et, selon la politique de la banque, une valeur hypothécaire long terme. Le rapport respecte les exigences de la directive MCD transposée au Code de la consommation.
L'évaluation d'un immeuble de rapport, d'un actif tertiaire ou commercial en garantie combine l'approche par capitalisation des revenus et l'approche par comparaison. Le rapport intègre l'analyse des baux en place, l'ERV (Estimated Rental Value) et les taux de rendement de marché sur le segment concerné.
Lorsque la garantie porte sur des parts de SCI, de SAS ou de structure ad hoc détenant l'actif, l'évaluation valorise d'abord les actifs immobiliers sous-jacents, puis applique les décotes appropriées : illiquidité, minorité, niveau d'endettement de la structure, restrictions statutaires de cession.
Sur les opérations structurées — acquisitions levered, opérations corporate adossées à l'immobilier, LBO à composante immobilière — l'expertise intègre des scénarios stressés, des analyses de sensibilité et une projection des flux de trésorerie sur la durée du prêt. Le rapport est conçu pour être exploité par les équipes middle et back office.
Un bien occupé voit sa valeur de gage affectée par le type d'occupation, la durée résiduelle du bail et la qualité du locataire. L'expert quantifie précisément la décote applicable et, pour les baux commerciaux, intègre les spécificités du statut (indemnité d'éviction potentielle, renouvellement, révision du loyer).
Pour les banques européennes et internationales finançant un actif situé en France, le rapport est produit selon les standards RICS Red Book, IVS et EVS afin d'être directement exploitable par les équipes d'engagement et de suivi de la banque prêteuse, indépendamment de sa juridiction d'origine.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient régulièrement pour le compte d'établissements bancaires, de banques privées, de fonds d'investissement et d'emprunteurs corporate. Nos rapports sont structurés selon le Red Book RICS, les International Valuation Standards (IVS) et les European Valuation Standards (EVS), et conformes aux exigences du règlement CRR.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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