Encadrement des loyers à Bordeaux : règles 2026

L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui plafonne le niveau de loyer applicable aux logements d’habitation dans certaines zones de tension immobilière. À Bordeaux Métropole, ce mécanisme impose aux propriétaires-bailleurs de fixer leur loyer en référence à un indice local établi annuellement par le préfet de la Gironde. Tout loyer qui excède le loyer de référence majoré est considéré comme illicite et peut faire l’objet d’une réduction imposée par voie judiciaire. Ce dispositif se distingue de la simple estimation locative : il ne reflète pas nécessairement la valeur de marché d’un bien donné, mais un plafond normatif calculé à partir des données statistiques du secteur.

Ce mécanisme s’inscrit dans un cadre plus large de régulation du marché locatif bordelais, qui comprend également l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation (applicable dans toutes les zones tendues), le gel des loyers des passoires énergétiques et les obligations de diagnostic et d’autorisation préalable à la location. La gestion locative à Bordeaux exige aujourd’hui une maîtrise précise de ces règles pour éviter des requalifications coûteuses. Une première synthèse sur ce sujet a été publiée dans la note d’information sur l’encadrement des loyers ; le présent article en offre une version actualisée et approfondie.

L’encadrement des loyers à Bordeaux : cadre juridique

L’encadrement des loyers au sens strict — c’est-à-dire avec des loyers de référence par zone géographique, type de bien et époque de construction — repose sur l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, tel que modifié par la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) puis par la loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La loi ALUR avait instauré ce mécanisme dès 2015, mais son application a été suspendue par des décisions de justice avant d’être réintroduite à titre expérimental par la loi ELAN. L’expérimentation a été étendue et pérennisée par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration). C’est dans ce cadre que Bordeaux Métropole a adhéré au dispositif.

Le principe est le suivant : un observatoire local des loyers agréé par le ministère du Logement collecte des données de marché et produit des statistiques par catégorie de logement. Sur la base de ces données, le préfet de département (ici le préfet de la Gironde) signe chaque année un arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés. Ces valeurs s’imposent à tous les contrats de location en cours ou à la signature dans le périmètre concerné.

Parallèlement, l’article 17 de la même loi prévoit un encadrement de l’évolution des loyers à la relocation dans les zones tendues (définies par décret en Conseil d’État) : lors d’un changement de locataire, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer du locataire précédent, sauf cas d’exception précisément encadrés (logement resté vacant plus de dix-huit mois, travaux d’amélioration justifiés, loyer manifestement sous-évalué). Bordeaux est classée en zone tendue à ce titre depuis de nombreuses années. Ces deux mécanismes — loyers de référence et encadrement à la relocation — s’appliquent conjointement et de manière cumulative.

Enfin, les bailleurs bordelais doivent également veiller au respect du permis de louer, dispositif d’autorisation préalable à la mise en location instauré par certaines communes de la Métropole pour les logements susceptibles de présenter des risques pour la sécurité ou la santé des occupants.

Quels logements sont concernés ?

L’encadrement des loyers avec loyers de référence s’applique aux logements remplissant simultanément les conditions suivantes :

1. Le logement constitue la résidence principale du locataire (sont donc exclus les résidences secondaires et les locations de loisir).
2. Il s’agit d’un logement vide ou meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 (les locations saisonnières et les logements meublés touristiques sont exclus du champ d’application).
3. Le logement est situé dans la zone géographique couverte par l’arrêté préfectoral en vigueur, qui délimite le périmètre applicable au sein de Bordeaux Métropole.

Certaines catégories de logements sont exclues du dispositif. Le tableau suivant synthétise les situations les plus courantes :

Il est important de noter que la colocation est soumise aux mêmes règles que la location classique : le loyer global, divisé par la surface habitable totale du logement, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à la catégorie concernée, que la location soit conclue par un bail unique ou par des baux individuels.

Loyer de référence, loyer majoré, loyer minoré : comment ça marche ?

Le mécanisme de l’encadrement repose sur trois valeurs distinctes, calculées par l’observatoire local des loyers pour chaque catégorie de logement. Ces catégories croisent plusieurs critères déterminants :

• Le secteur géographique au sein de Bordeaux Métropole (les arrêtés préfectoraux délimitent plusieurs zones en tenant compte de la structure du marché local)
• Le nombre de pièces du logement (studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus)
• L’époque de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990)
• Le type de location : vide ou meublée

Le loyer de référence correspond au loyer médian observé sur le marché pour la catégorie de logement concernée. C’est la valeur centrale, exprimée en euros par mètre carré de surface habitable par mois, charges non comprises.

Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence augmenté de 20 %. C’est le plafond légal absolu (hors complément de loyer) : un bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur à cette valeur. Si un loyer dépasse ce seuil à la signature d’un nouveau bail ou lors d’une relocation, le locataire peut en exiger la réduction immédiate.

Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence diminué de 30 %. Un logement dont le loyer est inférieur à cette valeur peut, à l’initiative du bailleur uniquement, faire l’objet d’une procédure de réévaluation dans les conditions strictes prévues par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour connaître les valeurs en vigueur à une date donnée, le bailleur doit consulter le dernier arrêté préfectoral de la Gironde publié au recueil des actes administratifs de la préfecture. Ces valeurs sont mises à jour chaque année et ne peuvent pas être estimées par extrapolation d’un arrêté antérieur. L’observatoire local des loyers de Bordeaux met également à disposition des outils de simulation permettant de situer un logement dans la grille de référence.

Les sanctions en cas de non-respect

L’encadrement des loyers est une règle d’ordre public locatif au sens de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 : les parties ne peuvent pas y déroger par accord contractuel, même exprès. Un bail fixant un loyer supérieur au loyer de référence majoré — sans complément de loyer valablement justifié — est partiellement nul sur ce point, indépendamment de l’accord du locataire au moment de la signature.

En pratique, la procédure de contestation se déroule selon les étapes suivantes :

1. Mise en demeure. Le locataire adresse au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, lui demandant de ramener le loyer au niveau légal. Le bailleur dispose en principe d’un délai de deux mois pour répondre et se conformer.
2. Saisine de la commission départementale de conciliation. En cas de désaccord ou d’absence de réponse, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation de la Gironde. Cette procédure est gratuite. L’avis rendu n’est pas contraignant, mais il constitue un préalable obligatoire avant toute saisine du tribunal judiciaire dans la plupart des cas.
3. Tribunal judiciaire. Si la conciliation échoue ou n’aboutit pas, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire compétent (tribunal judiciaire de Bordeaux pour les biens situés en Gironde). Le juge peut ordonner la réduction du loyer à hauteur du loyer de référence majoré, et condamner le bailleur au remboursement du trop-perçu avec intérêts légaux.

Le délai de prescription pour engager une action en réduction de loyer est de trois ans à compter du versement de chaque loyer litigieux, conformément aux règles de droit commun applicables aux obligations périodiques. Cette prescription court pendant toute la durée du bail : un locataire peut agir à tout moment, y compris plusieurs années après la signature du contrat, pour les loyers versés au cours des trois dernières années.

Pour le bailleur, les risques sont cumulatifs : réduction du loyer pour l’avenir, remboursement du trop-perçu sur les trois dernières années, et exposition à une condamnation aux dépens en cas de résistance abusive devant le tribunal.

Impact sur la valeur locative et la gestion patrimoniale

L’encadrement des loyers a des conséquences directes sur le rendement locatif des biens immobiliers à Bordeaux. En plafonnant les loyers à la relocation, il empêche les bailleurs de bénéficier seuls de la dynamique de marché pour revaloriser leurs actifs. Cette contrainte modifie les paramètres de calcul du rendement brut et affecte mécaniquement la valeur d’un bien évalué par capitalisation de ses revenus — méthode couramment utilisée par les experts immobiliers pour les immeubles de rapport et les portefeuilles locatifs.

Dans ce contexte, plusieurs leviers restent mobilisables pour les propriétaires soucieux d’optimiser leur patrimoine :

• Qualité intrinsèque du logement : un bien rénové, bien isolé, équipé et présentant des caractéristiques distinctives peut légitimement bénéficier d’un complément de loyer, à condition de le documenter dans le bail (voir la section suivante).
• Stratégie DPE : un logement classé DPE A ou B est exclu du gel lié aux passoires énergétiques et conserve une flexibilité à la relocation que les logements mal classés ont perdue. Les travaux d’amélioration énergétique constituent donc un investissement à double effet : conformité réglementaire et maintien de la capacité d’indexation. La page dédiée aux travaux et DPE détaille les points de vigilance pratiques.
• Expertise valeur locative : pour un immeuble ou un portefeuille de logements, une expertise de valeur locative réalisée selon les standards RICS (Red Book 2022) permet de positionner objectivement chaque lot dans la grille de référence, d’identifier les compléments de loyer défendables et de documenter la cohérence du loyer pratiqué. Le service expertise de Real Group — seul cabinet indépendant agréé RICS à Bordeaux — peut réaliser cette mission dans le cadre d’une évaluation contradictoire ou d’un audit de portefeuille.

Par ailleurs, l’encadrement influe sur la valeur vénale des actifs évalués selon la méthode par capitalisation du revenu. Un portefeuille locatif dont les loyers sont structurellement contraints en dessous des niveaux libres de marché aura une valeur de rendement inférieure à un portefeuille sans contrainte. Cette décote doit être prise en compte dans toute évaluation patrimoniale, notamment dans le cadre d’une déclaration d’IFI, d’une succession ou d’une cession.

Complément de loyer : dans quels cas ?

Le complément de loyer permet au bailleur de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sous réserve que le logement justifie de caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par rapport aux logements de la même catégorie dans la zone géographique concernée, et que ces caractéristiques ne soient pas déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence par l’observatoire.

Le montant du complément et la description précise des caractéristiques qui le justifient doivent être expressément mentionnés dans le contrat de location, à peine d’inopposabilité au locataire. Cette obligation rédactionnelle est souvent négligée dans la pratique, ce qui fragilise la position du bailleur en cas de contestation.

Parmi les caractéristiques susceptibles de fonder un complément de loyer, on peut citer :

• Vue panoramique sur un monument historique classé ou sur un espace naturel, sans équivalent dans le secteur
• Terrasse de grande superficie en centre-ville, avec exposition favorable
• Place de stationnement privatif sécurisé dans un secteur dense où le stationnement est impossible à moins de plusieurs centaines de mètres
• Rénovation intégrale récente avec matériaux haut de gamme (cuisine équipée professionnelle, salle de bain en matériaux nobles, domotique complète)
• Emplacement dans un immeuble de standing avec conciergerie, ascenseur de grande capacité et espaces communs entretenus

À l’inverse, certains éléments ne peuvent pas justifier un complément de loyer et sont régulièrement écartés par les tribunaux :

• Le simple fait d’être situé dans un quartier prisé (déjà capturé par le loyer de référence sectoriel)
• La conformité aux normes minimales de décence (obligation légale, pas un avantage exceptionnel)
• La présence d’un double vitrage ou d’un système de chauffage récent (amélioration standard non exceptionnelle)
• Un DPE favorable, qui constitue un atout pour l’indexation mais pas un élément de qualité exceptionnelle au sens de la loi

En cas de contestation par le locataire, le bailleur devra démontrer devant la commission de conciliation ou le tribunal que les caractéristiques invoquées sont réelles, non capturées par le loyer de référence et effectivement déterminantes dans le choix du locataire. Un complément mal documenté est, en pratique, difficile à défendre. Pour aller plus loin sur les règles d’évolution des loyers entre locataires successifs, la note sur les plafonnements des loyers détaille les conditions applicables en zone tendue.