SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante en démembrement de propriété pour notaires, conseils en gestion de patrimoine, family offices et SCI familiales. Double évaluation — barème fiscal article 669 du CGI et barème économique par actualisation — conforme aux articles 578 et 617 du Code civil, à l'article 968 du CGI pour l'IFI et aux pratiques de la Chambre des notaires.
Le démembrement de propriété, défini à l'article 578 du Code civil, sépare le droit de propriété en deux composantes : l'usufruit (droit d'user et de percevoir les fruits) et la nue-propriété (droit de disposer à terme). Cette mécanique juridique, utilisée depuis le droit romain, est au cœur de la stratégie patrimoniale française : donation-partage avec réserve d'usufruit, succession avec usufruit du conjoint survivant (article 757 du Code civil), cession temporaire d'usufruit à un fonds investisseur, extinction par décès reconstituant la pleine propriété chez le nu-propriétaire (article 617 du Code civil).
Toute expertise de démembrement doit articuler deux barèmes qui coexistent dans le droit français sans toujours converger. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI, construit par tranches d'âge de dix ans, sert au calcul des droits de mutation à titre gratuit mais produit des valeurs parfois très éloignées de la réalité économique, surtout aux âges extrêmes ou pour des biens fortement rentables. Le barème économique, fondé sur l'actualisation des revenus futurs de l'usufruit à un taux de marché (tables Piette, Bouy, DCF), reflète la valeur réelle des droits transmis et sert de référence pour les cessions à titre onéreux, les arbitrages patrimoniaux et les contestations éventuelles entre héritiers.
Réal Group produit pour chaque mission une double évaluation argumentée, exploitable par les notaires (donations-partages, successions), les conseillers en gestion de patrimoine (arbitrages IFI et transmission), les family offices (opérations de démembrement temporaire) et les SCI familiales détenant un patrimoine immobilier démembré. Nos rapports respectent le Red Book RICS, le Code civil, le CGI et les standards des chambres notariales.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Quatre configurations d'intervention, avec des méthodes adaptées au contexte juridique et fiscal : donation, succession, cession, extinction.
Le donateur conserve l'usufruit et transmet la nue-propriété à ses héritiers, ce qui réduit la base taxable aux droits de mutation via le barème de l'article 669 du CGI. Notre expertise fournit deux valeurs : fiscale (pour le calcul des droits) et économique (pour équilibrer la répartition entre héritiers et éviter toute contestation ultérieure). Le rapport sécurise l'acte notarié et l'administration du bien pendant la durée de l'usufruit.
L'article 757 du Code civil ouvre au conjoint survivant l'option entre un quart en pleine propriété ou la totalité en usufruit. La valorisation de l'usufruit viager (durée probable fondée sur la table de mortalité INSEE, actualisation au taux de marché) éclaire l'arbitrage et sécurise la déclaration de succession. Notre rapport documente la position du conjoint et des nus-propriétaires pour la durée du démembrement.
Le vendeur cède la nue-propriété temporaire (typiquement 15 à 20 ans) à un investisseur institutionnel tout en conservant l'usufruit pour sa résidence ou ses revenus locatifs. La valorisation suit le barème économique strict (actualisation des flux) et non le barème fiscal, car il s'agit d'une cession à titre onéreux. L'expertise sécurise le prix et la répartition fiscale des plus-values entre cédant et cessionnaire.
Au décès de l'usufruitier (article 617 du Code civil), la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire sans droits complémentaires. L'expertise documente la consolidation et son incidence fiscale (IFI, plus-value ultérieure). En matière d'IFI, l'article 968 du CGI impose une évaluation argumentée lorsque le démembrement relève des exceptions où nu-propriétaire et usufruitier déclarent séparément.
Le choix du barème dépend strictement de l'usage du rapport : mutation à titre gratuit (fiscal) ou cession / arbitrage patrimonial (économique).
Réal Group produit systématiquement les deux valeurs dans son rapport de démembrement. Cette double lecture permet au notaire de sécuriser la déclaration fiscale tout en offrant au conseil patrimonial un repère économique fiable pour arbitrer, négocier ou contester. La cohérence méthodologique de nos tables, taux et durées d'actualisation est argumentée pour chaque mission.
Identification de l'origine du démembrement (donation, succession, cession temporaire), de l'âge de l'usufruitier, de la durée probable ou fixe de l'usufruit, et de l'usage du rapport (notaire, fiscal, cession, contentieux). Lecture des actes antérieurs et des clauses particulières
Expertise de l'immeuble comme s'il était en pleine propriété non démembrée : méthode par comparaison pour le résidentiel, par capitalisation pour les biens loués. Visite sur site, analyse de l'état locatif, conformité Red Book RICS. Cette valeur sert de base aux deux barèmes
Application stricte de la grille d'âge pour l'usufruit et la nue-propriété. Cette valeur sert au calcul des droits de mutation à titre gratuit et à la déclaration auprès du service des impôts. Mention explicite des cas d'exception de l'article 968 du CGI pour l'IFI
Actualisation des revenus nets de l'usufruit sur la durée probable (table INSEE pour viager) ou fixe, au taux de marché argumenté. Tables Piette / Bouy pour les cas standards, DCF pour les cas complexes. Rapport avec les deux valeurs, leur écart et les recommandations selon l'usage
Panorama des missions de démembrement traitées pour notaires, CGP, family offices, SCI familiales et particuliers dans le cadre de leur stratégie patrimoniale.
Parents donnant la nue-propriété de leur résidence ou d'un immeuble de rapport à leurs enfants tout en conservant l'usufruit. Notre expertise évalue la pleine propriété puis applique simultanément les barèmes fiscal et économique pour éclairer la répartition entre héritiers et sécuriser la déclaration aux droits.
Le conjoint survivant opte entre un quart en pleine propriété et la totalité en usufruit (article 757 C. civ.). La valorisation de l'usufruit viager (table INSEE + taux d'actualisation) éclaire le choix, notamment lorsque les nus-propriétaires sont des enfants issus d'une précédente union ou des beaux-enfants.
Propriétaire cédant la nue-propriété 15 ou 20 ans à un fonds investisseur spécialisé tout en conservant l'usufruit pour habiter ou louer. Notre expertise suit le barème économique et non le barème fiscal, car il s'agit d'une vente. Le rapport sécurise le prix vis-à-vis du cessionnaire, du service des impôts et des héritiers.
Reconstitution de la pleine propriété chez le nu-propriétaire (article 617 C. civ.), sans droits complémentaires. Notre rapport documente la consolidation et son incidence sur l'assiette IFI, la plus-value latente et la capacité d'emprunt du nouveau plein propriétaire.
Démembrement issu d'une succession avec conjoint survivant ou d'une donation avec réserve d'usufruit à un descendant : dans ces cas d'exception de l'article 968 du CGI, nu-propriétaire et usufruitier déclarent séparément leurs droits. L'expertise argumentée sécurise la déclaration face à l'administration fiscale.
SCI détenant des immeubles dont les parts sont démembrées entre parents (usufruit) et enfants (nue-propriété). L'expertise évalue la valeur réelle des parts démembrées, intègre une éventuelle décote d'illiquidité et sert de référence aux arbitrages internes, aux cessions entre associés et aux transmissions.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient en démembrement de propriété pour les notaires de la Chambre de la Gironde, les conseillers en gestion de patrimoine, les family offices régionaux et les SCI familiales détentrices d'un patrimoine immobilier démembré. Nos rapports combinent systématiquement le barème fiscal de l'article 669 du CGI et le barème économique par actualisation, conformément aux articles 578 et 617 du Code civil, à l'article 968 du CGI pour l'IFI et aux standards du Red Book RICS.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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