SERVICE EXPERTISE
Évaluer les actifs immobiliers détenus par une SCPI ou un OPCI, dans le cadre des obligations fixées par le Code monétaire et financier et le règlement général de l'AMF. Nos rapports respectent le Red Book RICS et les standards AREIM, pour une reconnaissance par l'ensemble des acteurs de la place.
Les SCPI et les OPCI collectent l'épargne d'investisseurs particuliers et institutionnels pour la placer dans des actifs immobiliers. À ce titre, ils sont soumis à une supervision stricte de l'Autorité des Marchés Financiers, qui impose des obligations de transparence et d'évaluation périodique des actifs détenus. Le Code monétaire et financier encadre cette obligation : les immeubles doivent être expertisés par un expert externe indépendant, selon une cadence et des modalités précisément définies.
L'expertise externe poursuit plusieurs objectifs. Elle permet d'établir une valeur de marché objective des actifs, indépendante du jugement de la société de gestion. Elle fonde la valorisation communiquée aux porteurs de parts (bulletin trimestriel, rapport annuel, valeur de réalisation et valeur de reconstitution pour les SCPI, valeur liquidative pour les OPCI). Elle permet enfin de détecter tôt une éventuelle divergence entre la valeur comptable d'un actif et sa valeur de marché réelle, afin d'ajuster les décisions d'arbitrage ou de provisionnement.
Les rapports produits respectent les standards professionnels reconnus par la place financière française : Red Book RICS, International Valuation Standards, European Valuation Standards et Charte de l'AREIM (Association des experts en évaluation immobilière des fonds d'investissement). La rotation des experts, exigée par l'AMF, garantit l'indépendance du regard porté sur le portefeuille dans la durée.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les règles issues du Code monétaire et financier et du règlement général de l'AMF qui encadrent l'évaluation des actifs immobiliers détenus par les fonds.
Les SCPI sont régies par les articles L.214-114 et suivants du Code monétaire et financier. Les OPCI relèvent des articles L.214-33 et suivants. Ces textes fondent les obligations d'évaluation des actifs immobiliers détenus par les fonds, la périodicité des expertises et les exigences d'indépendance applicables aux experts. En pratique, la composition même des fonds dicte l'ampleur du travail d'évaluation : une SCPI doit détenir au moins 90 % d'actifs immobiliers, un OPCI au moins 60 % — complétés d'une poche de liquidités d'au moins 10 % — de sorte que la valeur d'expertise du patrimoine immobilier commande directement la valeur de la part. Concrètement, le cycle démarre par une évaluation initiale avec visite de chaque actif, prolongée par des actualisations sur pièces ; le fonds conserve la faculté de changer d'expert externe en cours de cycle, sous le contrôle de l'AMF.
Le règlement général de l'AMF précise les modalités d'application : désignation des experts externes, rotation obligatoire, méthodologie à respecter, format des rapports remis à la société de gestion et au dépositaire. L'AMF contrôle le respect de ces obligations dans le cadre de sa supervision des sociétés de gestion agréées.
Chaque actif immobilier détenu par une SCPI fait l'objet d'une expertise complète tous les cinq ans, réalisée par un expert externe indépendant. Entre deux expertises, la valeur est actualisée chaque année par la société de gestion à partir de l'expertise précédente et de l'évolution des conditions de marché, sous le contrôle du dépositaire.
Les OPCI sont soumis à une cadence d'évaluation plus rapprochée. Le Code monétaire et financier impose au minimum une expertise annuelle par actif, complétée par une actualisation trimestrielle des valeurs. Cette fréquence est justifiée par le mécanisme de liquidité propre aux OPCI, qui permet aux porteurs de racheter leurs parts à une valeur liquidative régulièrement publiée.
Les SCPI et les OPCI partagent une vocation d'investissement immobilier, mais leurs obligations d'expertise diffèrent nettement.
Dans les deux cas, l'expert externe doit être indépendant de la société de gestion et présenter les qualifications requises (RICS, SEEIF ex-CEIF, IFEI). Réal Group intervient aussi bien pour les expertises quinquennales de SCPI que pour les cycles d'évaluation périodique des OPCI, dans le respect strict de la rotation exigée par l'AMF.
Revue du règlement du fonds, identification du périmètre à expertiser, clarification de la cadence attendue (quinquennale SCPI ou annuelle OPCI) et du format de rapport conforme à la politique de la société de gestion
Visite de chaque actif, analyse des baux en place, des taux d'occupation, des coûts de fonctionnement, des travaux programmés et des risques techniques. Revue des titres de propriété et des contraintes juridiques
Mise en œuvre des méthodes d'évaluation conformes au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS : capitalisation des revenus, DCF, comparaison par transactions et par taux de rendement. Tests de sensibilité et scénarios stressés
Rapport détaillé par actif, consolidation au niveau du portefeuille, livraison à la société de gestion et au dépositaire. Format exploitable pour la publication du bulletin, du rapport annuel et de la valeur liquidative
Chaque typologie d'actif et chaque politique de fonds impose une approche d'expertise adaptée.
Pour les SCPI investies majoritairement en bureaux ou en locaux d'activité, l'expertise repose principalement sur la méthode de capitalisation des revenus et l'analyse des taux de rendement de marché. L'analyse des baux en place (durée, indexation, solidité locataire) est déterminante pour la valorisation.
Les SCPI investies en commerces, healthcare ou logistique imposent une approche sectorielle différenciée. Pour les commerces, l'analyse du flux piéton, de la zone de chalandise et du droit au bail est critique. Pour la logistique, le taux de rendement dépend fortement de la qualité du bail et de la localisation dans les dorsales européennes.
Les OPCI grand public à règles de fonctionnement allégées (RFA) sont soumis à des contraintes de liquidité renforcées. L'expertise doit être conforme à la cadence trimestrielle de valorisation et intégrer les tests de stress sur la capacité de rachat des parts, en particulier dans un contexte de marché défavorable.
Les Fonds Professionnels Immobiliers (FPI) et les SPPICAV professionnelles, réservés aux investisseurs qualifiés, appliquent des standards d'évaluation renforcés (souvent AREIM). L'expertise intègre systématiquement l'analyse de la dette de la structure et les covenants bancaires le cas échéant.
Pour les fonds internationaux ou multi-régions, l'expertise coordonne plusieurs zones géographiques et croise les analyses sectorielles. Le réseau Groupe ABC (7 cabinets en France, relais internationaux) permet à Réal Group d'assurer la cohérence méthodologique sur l'ensemble du portefeuille.
Lors d'un arbitrage de portefeuille, d'une cession d'actif ou d'une opération d'apport, l'expertise doit être réalisée à une date précise et documenter l'écart éventuel entre la valeur de sortie et la dernière valeur d'expertise. Ce type de mission exige une coordination étroite avec la société de gestion et ses conseils.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient pour le compte de sociétés de gestion, de dépositaires et d'investisseurs institutionnels sur l'évaluation périodique des actifs détenus par SCPI, OPCI et fonds immobiliers. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les standards AREIM et les exigences du règlement général de l'AMF.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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