SERVICE EXPERTISE
Évaluer objectivement un patrimoine immobilier dans le cadre d'une succession. Nos rapports certifiés RICS sont opposables devant le notaire, l'administration fiscale et le juge. Les études notariales qui nous mandatent régulièrement disposent d'une page dédiée : expertise immobilière pour notaires.
Dans une succession, la valeur à déclarer est la valeur vénale du bien au jour du décès, c'est-à-dire son prix de marché à cette date précise. Une sous-évaluation expose les héritiers à un redressement (intérêts de retard et majoration) ; une surévaluation gonfle les droits. Un rapport d'expertise motivé sécurise le chiffre retenu par le notaire et opposable à l'administration fiscale.
Au décès d'une personne, les héritiers doivent déclarer la valeur du patrimoine immobilier auprès de l'administration fiscale. Cette déclaration de succession doit être déposée dans un délai de six mois suivant le décès (article 641 du Code général des impôts). La valeur déclarée sert de base au calcul des droits de succession et conditionne l'équité du partage entre les héritiers.
Une évaluation objective est indispensable pour plusieurs raisons : calculer les droits de succession sur une base juste, parvenir à un accord entre héritiers sur la répartition du patrimoine, et se protéger contre un redressement fiscal. L'administration dispose en effet d'un droit de contrôle sur les valeurs déclarées (article L17 du Livre des procédures fiscales) et peut engager une procédure de rectification si elle estime la valeur sous-évaluée.
L'estimation réalisée par le notaire repose souvent sur un nombre limité de références et ne produit pas de rapport détaillé. Une expertise certifiée (RICS, Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière) fournit un document structuré, argumenté et opposable, qui protège les héritiers en cas de contestation.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les règles fiscales qui encadrent la déclaration et l'évaluation des biens immobiliers transmis par succession.
L'article 764 du Code général des impôts dispose que les immeubles sont déclarés à leur valeur vénale réelle à la date du décès. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché, entre un vendeur non contraint et un acquéreur informé. C'est sur cette base que sont calculés les droits de succession.
L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt, à condition qu'elle soit occupée à la date du décès par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé. Cet abattement réduit la base taxable et donc le montant des droits à acquitter.
En ligne directe (parents-enfants), les droits de succession sont calculés selon un barème progressif allant de 5 % à 45 % après application d'un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Le taux marginal de 45 % s'applique à la fraction de part nette taxable supérieure à 1 805 677 euros. Une évaluation précise du patrimoine conditionne directement le montant des droits.
L'administration fiscale dispose d'un délai de trois ans pour contester la valeur déclarée si elle estime celle-ci insuffisante. Un rapport d'expertise certifié, fondé sur des comparables documentés et une méthodologie normée, constitue la meilleure protection contre un redressement. Il apporte la preuve que la valeur déclarée repose sur une analyse rigoureuse et indépendante.
Deux cadres d'intervention selon le niveau de consensus entre les héritiers.
Dans les deux cas, l'expert doit être indépendant et certifié. Réal Group intervient aussi bien dans le cadre d'expertises amiables, à la demande des héritiers ou du notaire, que dans le cadre d'expertises judiciaires ordonnées par le tribunal.
Examen détaillé de chaque bien : état général, surfaces, équipements, environnement immédiat et contraintes spécifiques
Étude des transactions comparables (bases DVF, bases notariales) et analyse des conditions locales du marché immobilier
Application des méthodes adaptées : comparaison directe, capitalisation des revenus, DCF si pertinent. Prise en compte des contraintes : occupation, indivision, démembrement
Rapport structuré de 20 à 50 pages, conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'Expertise. Livraison au notaire et aux héritiers
Certaines configurations patrimoniales nécessitent une approche d'évaluation spécifique.
Lorsqu'un bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, l'expert évalue d'abord la valeur en pleine propriété. La répartition s'effectue ensuite selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier.
L'évaluation de parts de société civile immobilière repose sur la valorisation des actifs immobiliers sous-jacents, corrigée des décotes appropriées : décote d'illiquidité (les parts ne sont pas librement cessibles sur un marché organisé) et décote de minorité le cas échéant.
En situation d'indivision, l'expertise établit une valeur de référence qui sert de base au partage amiable ou, à défaut d'accord, à la vente sur licitation. Le rapport permet aux héritiers de négocier sur une base objective et documentée.
Lorsque la succession comprend plusieurs biens immobiliers, une approche de portefeuille permet d'optimiser les visites et l'analyse de marché. Des conditions tarifaires adaptées peuvent être proposées pour les missions portant sur un ensemble d'actifs.
Un bien occupé par un locataire ou par un héritier voit sa valeur vénale affectée par cette occupation. L'expert quantifie précisément la décote applicable en fonction du type de bail, de sa durée résiduelle et des conditions du marché locatif local.
Au-delà du barème fiscal, l'expert peut être amené à déterminer une valeur économique de l'usufruit, notamment lorsque les revenus locatifs ou les conditions d'occupation diffèrent des hypothèses standards retenues par le barème de l'article 669 du CGI.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient régulièrement dans le cadre de successions pour le compte de notaires, avocats, héritiers et de l'administration fiscale. Nos rapports sont structurés selon les normes RICS (Red Book) et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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