Évaluer objectivement un patrimoine immobilier dans le cadre d'une succession. Nos rapports certifiés RICS sont opposables devant le notaire, l'administration fiscale et le juge.
Au décès d'une personne, les héritiers doivent déclarer la valeur du patrimoine immobilier auprès de l'administration fiscale. Cette déclaration de succession doit être déposée dans un délai de six mois suivant le décès (article 641 du Code général des impôts). La valeur déclarée sert de base au calcul des droits de succession et conditionne l'équité du partage entre les héritiers.
Une évaluation objective est indispensable pour plusieurs raisons : calculer les droits de succession sur une base juste, parvenir à un accord entre héritiers sur la répartition du patrimoine, et se protéger contre un redressement fiscal. L'administration dispose en effet d'un droit de contrôle sur les valeurs déclarées (article L17 du Livre des procédures fiscales) et peut engager une procédure de rectification si elle estime la valeur sous-évaluée.
L'estimation réalisée par le notaire repose souvent sur un nombre limité de références et ne produit pas de rapport détaillé. Une expertise certifiée (RICS, Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière) fournit un document structuré, argumenté et opposable, qui protège les héritiers en cas de contestation.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Les règles fiscales qui encadrent la déclaration et l'évaluation des biens immobiliers transmis par succession.
L'article 764 du Code général des impôts dispose que les immeubles sont déclarés à leur valeur vénale réelle à la date du décès. Cette valeur correspond au prix qui pourrait être obtenu dans des conditions normales de marché, entre un vendeur non contraint et un acquéreur informé. C'est sur cette base que sont calculés les droits de succession.
L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt, à condition qu'elle soit occupée à la date du décès par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou majeur protégé. Cet abattement réduit la base taxable et donc le montant des droits à acquitter.
En ligne directe (parents-enfants), les droits de succession sont calculés selon un barème progressif allant de 5 % à 45 % après application d'un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant. Le taux marginal de 45 % s'applique à la fraction de part nette taxable supérieure à 1 805 677 euros. Une évaluation précise du patrimoine conditionne directement le montant des droits.
L'administration fiscale dispose d'un délai de trois ans pour contester la valeur déclarée si elle estime celle-ci insuffisante. Un rapport d'expertise certifié, fondé sur des comparables documentés et une méthodologie normée, constitue la meilleure protection contre un redressement. Il apporte la preuve que la valeur déclarée repose sur une analyse rigoureuse et indépendante.
Deux cadres d'intervention selon le niveau de consensus entre les héritiers.
Dans les deux cas, l'expert doit être indépendant et certifié. Réal Group intervient aussi bien dans le cadre d'expertises amiables, à la demande des héritiers ou du notaire, que dans le cadre d'expertises judiciaires ordonnées par le tribunal.
Examen détaillé de chaque bien : état général, surfaces, équipements, environnement immédiat et contraintes spécifiques
Étude des transactions comparables (bases DVF, bases notariales) et analyse des conditions locales du marché immobilier
Application des méthodes adaptées : comparaison directe, capitalisation des revenus, DCF si pertinent. Prise en compte des contraintes : occupation, indivision, démembrement
Rapport structuré de 20 à 50 pages, conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'Expertise. Livraison au notaire et aux héritiers
Certaines configurations patrimoniales nécessitent une approche d'évaluation spécifique.
Lorsqu'un bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, l'expert évalue d'abord la valeur en pleine propriété. La répartition s'effectue ensuite selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, qui fixe la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de l'usufruitier.
L'évaluation de parts de société civile immobilière repose sur la valorisation des actifs immobiliers sous-jacents, corrigée des décotes appropriées : décote d'illiquidité (les parts ne sont pas librement cessibles sur un marché organisé) et décote de minorité le cas échéant.
En situation d'indivision, l'expertise établit une valeur de référence qui sert de base au partage amiable ou, à défaut d'accord, à la vente sur licitation. Le rapport permet aux héritiers de négocier sur une base objective et documentée.
Lorsque la succession comprend plusieurs biens immobiliers, une approche de portefeuille permet d'optimiser les visites et l'analyse de marché. Des conditions tarifaires adaptées peuvent être proposées pour les missions portant sur un ensemble d'actifs.
Un bien occupé par un locataire ou par un héritier voit sa valeur vénale affectée par cette occupation. L'expert quantifie précisément la décote applicable en fonction du type de bail, de sa durée résiduelle et des conditions du marché locatif local.
Au-delà du barème fiscal, l'expert peut être amené à déterminer une valeur économique de l'usufruit, notamment lorsque les revenus locatifs ou les conditions d'occupation diffèrent des hypothèses standards retenues par le barème de l'article 669 du CGI.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient régulièrement dans le cadre de successions pour le compte de notaires, avocats, héritiers et de l'administration fiscale. Nos rapports sont structurés selon les normes RICS (Red Book) et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
Avant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
Jihane pilote la coordination administrative, commerciale et comptable du service, tout en assurant la relation avec les prestataires et la bonne circulation des informations entre les équipes et les clients.
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