SERVICE EXPERTISE
Défendre la juste valeur d'un bien exproprié, préempté ou concerné par une réserve foncière. Nos rapports établis selon les normes de la RICS quantifient l'indemnité principale et l'ensemble des indemnités accessoires dues au propriétaire, et sont utilisables devant le juge de l'expropriation.
Lorsqu'un propriétaire est concerné par une procédure d'expropriation, de préemption ou de délaissement, il se retrouve dans une situation asymétrique face à la puissance publique. L'expropriant — État, collectivité territoriale, établissement public d'aménagement — dispose de ses propres évaluations, souvent réalisées par les services du Domaine (la Direction de l'immobilier de l'État a pris la suite de France Domaine en 2016), et propose une indemnité sur cette base. Le propriétaire doit être en mesure de faire valoir ses droits avec des éléments d'évaluation de même niveau technique.
Le principe constitutionnel de l'indemnité juste et préalable, posé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen et repris à l'article L.321-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, garantit au propriétaire une réparation intégrale de son préjudice. Cela couvre la valeur vénale du bien (indemnité principale) mais aussi un ensemble d'indemnités accessoires destinées à replacer le propriétaire dans une situation économique équivalente à celle qui précédait l'expropriation.
Un rapport d'expertise indépendant, établi selon les normes RICS et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, permet de chiffrer précisément l'ensemble des indemnités dues : valeur vénale à la date de référence, indemnité de remploi, indemnité pour trouble commercial, dépréciation du surplus en cas d'expropriation partielle. Ce rapport est la pièce maîtresse de la négociation amiable et, en cas d'échec, de la procédure devant le juge de l'expropriation.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les principes et textes qui encadrent la procédure, la date de référence et le contenu de l'indemnité due au propriétaire.
L'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 pose que nul ne peut être privé de sa propriété si ce n'est sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Ce principe, repris à l'article L.321-1 du Code de l'expropriation, fonde le droit du propriétaire à une réparation intégrale de son préjudice, couvrant la valeur du bien et l'ensemble des pertes connexes.
L'article L.322-2 du Code de l'expropriation fixe la date de référence utilisée pour l'évaluation : un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. L'expert doit apprécier la valeur du bien dans l'état où il se trouvait à cette date, hors améliorations postérieures non justifiées, et aux conditions de marché de ce moment.
L'indemnité se décompose en indemnité principale (valeur vénale du bien) et indemnités accessoires : indemnité de remploi couvrant les frais d'acquisition d'un bien de remplacement (généralement 10 à 20 %), indemnité pour trouble commercial, indemnité de déménagement, dépréciation du surplus en cas d'expropriation partielle. Chaque chef d'indemnisation doit être argumenté et chiffré.
En l'absence d'accord amiable entre l'expropriant et le propriétaire, le juge de l'expropriation — magistrat du tribunal judiciaire — fixe l'indemnité après débat contradictoire. Chaque partie produit ses éléments d'évaluation ; un rapport d'expertise indépendant, argumenté et documenté, devient la pièce maîtresse de la défense du propriétaire.
L'expertise peut intervenir en amont des négociations avec l'expropriant ou au cours de la procédure devant le juge.
Dans les deux phases, la qualité du rapport d'expertise conditionne directement le montant final de l'indemnité. Réal Group intervient aussi bien en amont, pour préparer la négociation amiable, qu'en phase judiciaire pour défendre la valeur devant le juge de l'expropriation, en coordination avec l'avocat du propriétaire.
Revue de la déclaration d'utilité publique, de l'arrêté de cessibilité et de l'offre de l'expropriant. Visite du bien, relevé de l'état actuel, analyse de l'usage effectif et des éventuelles exploitations en cours
Identification de la date de référence au sens de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation (un an avant l'ouverture de l'enquête publique) et reconstitution de l'état du marché à cette date
Évaluation de la valeur vénale à la date de référence par comparaison et capitalisation, puis chiffrage des indemnités accessoires : remploi, trouble commercial, dépréciation du surplus, déménagement, pertes locatives
Rapport détaillé conforme au Red Book RICS et à la Charte de l'Expertise, argumenté par chef d'indemnisation, exploitable en négociation amiable ou devant le juge de l'expropriation
Chaque situation appelle une approche d'évaluation et des chefs d'indemnisation spécifiques.
Outre la valeur vénale du bien, l'indemnité comprend une indemnité de remploi couvrant les frais de relogement (frais d'agence, frais de notaire sur l'acquisition de remplacement), et une indemnité de déménagement. Lorsque le propriétaire occupe lui-même le bien, la recherche d'un bien équivalent dans le même secteur devient centrale.
L'expropriation d'un local commercial impose de distinguer les droits du propriétaire des murs et ceux de l'exploitant titulaire du bail. Le propriétaire est indemnisé pour la valeur vénale du local ; l'exploitant peut prétendre à une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds de commerce, la perte de clientèle et les frais de réinstallation.
Lorsqu'une partie seulement d'une parcelle est expropriée, la portion restante peut subir une dépréciation significative : perte d'accès, enclavement, réduction d'emprise, nuisances nouvelles. Cette dépréciation doit être chiffrée et vient s'ajouter à l'indemnité principale calculée sur la partie expropriée.
Lorsqu'une commune exerce son droit de préemption urbain à l'occasion d'une vente, le prix proposé par la commune peut être contesté. Le propriétaire peut saisir le juge de l'expropriation pour voir fixer un prix conforme à la valeur de marché, documenté par un rapport d'expertise indépendant.
Le propriétaire d'un bien situé en emplacement réservé, en ZAD ou en zone d'aménagement peut exercer son droit de délaissement et mettre la puissance publique en demeure d'acquérir son bien. La valeur proposée par la collectivité est susceptible d'être discutée, et le propriétaire peut à son tour saisir le juge de l'expropriation.
Lorsque le bien est loué ou donné en exploitation, chaque titulaire de droits (bailleur, preneur commercial, exploitant agricole, occupant de bonne foi) peut prétendre à une indemnisation distincte. L'expertise coordonne ces différentes évaluations pour que l'ensemble des préjudices soit pris en compte.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient aux côtés des propriétaires privés, des entreprises, des collectivités et de leurs avocats dans les procédures d'expropriation, de préemption et de délaissement. Nos rapports sont structurés selon le Red Book RICS et la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, et s'appuient sur une connaissance fine de la jurisprudence du juge de l'expropriation.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
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