Partenaire indépendant des CGP, family offices et gestionnaires de fortune bordelais pour la valorisation des actifs immobiliers dans une logique d'allocation patrimoniale globale. Rapports Red Book RICS couvrant le patrimoine direct, les parts de SCI, les SCPI et les participations immobilières, en coordination avec les conseils juridiques et fiscaux.
La construction et le pilotage d'un patrimoine immobilier diversifié reposent sur une connaissance actualisée et documentée de la valeur de chaque composante. Un client patrimonial détient typiquement un mélange d'actifs hétérogènes : résidence principale, résidences secondaires, immeubles de rapport en pleine propriété, parts de SCI familiales, parts de SCPI, unités de compte immobilières, participations dans des sociétés foncières non cotées, démembrements croisés. Piloter cette allocation, préparer les arbitrages, sécuriser les déclarations fiscales (IFI notamment), anticiper les transmissions et les cessions nécessitent une évaluation régulière, méthodologiquement rigoureuse et indépendante des intermédiaires commerciaux.
Le CGP indépendant, le family officer et le gestionnaire de fortune sont en première ligne pour coordonner cette information. Leur responsabilité civile professionnelle (CIF, CGP) et leur devoir de conseil leur imposent une connaissance précise du patrimoine et la capacité à justifier objectivement les recommandations d'arbitrage. L'estimation réalisée en interne par un conseiller ou fournie par un commercialisateur d'un produit immobilier ne peut remplir ce rôle : seule une expertise RICS rédigée par un tiers indépendant fournit la documentation opposable à l'administration fiscale, aux héritiers et aux partenaires de l'opération.
Réal Group accompagne les CGP indépendants, les family offices et les gestionnaires de fortune bordelais et girondins sur l'ensemble du patrimoine immobilier de leurs clients. Nos rapports respectent le Red Book RICS, la charte IFEI et les normes CEIF. Ils couvrent aussi bien les actifs détenus en direct que les véhicules collectifs (SCI, SCPI, OPCI) et sont conçus pour s'intégrer naturellement dans le reporting patrimonial et dans la coordination avec les conseils juridiques, fiscaux et comptables.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise immobilière indépendante structure l'information patrimoniale à quatre moments clés de la relation entre le conseiller et son client, avec des livrables adaptés à chaque usage.
Établissement d'une photographie précise du patrimoine immobilier client : valorisation de chaque actif (direct, SCI, SCPI, participations), analyse des rendements locatifs, identification des concentrations (géographiques, typologiques, de locataires), détection des biens sous-performants ou à risque. Livrable cartographique annuel servant de base à la revue de pilotage avec le client et à la construction de la stratégie d'allocation.
Consolidation annuelle au 1er janvier de l'ensemble des actifs imposables à l'IFI (article 964 CGI) : immobilier direct, parts de SCI à prédominance immobilière (art. 965 CGI), parts de SCPI, unités de compte en assurance-vie immobilière, biens démembrés. Chaque actif est évalué selon sa logique propre (vénale, réelle, de reconstitution, barème 669 ou décote économique), puis consolidé dans un rapport annexable à la déclaration.
Support à la décision d'arbitrage : vente d'un actif sous-rentable au profit d'une réallocation vers de la SCPI, externalisation d'un immeuble d'exploitation, apport à une société patrimoniale, cession à la découpe. Le rapport fournit la valeur de marché actuelle, les scénarios de cession (vente en bloc, vente lot par lot, apport) et les conséquences fiscales et patrimoniales de chaque option.
Évaluation préalable à une transmission structurée : donation avec ou sans réserve d'usufruit, donation-partage, apport à une société familiale suivi d'une donation de titres, mise en place d'un pacte Dutreil sur les actifs professionnels. Coordination étroite avec le notaire et le fiscaliste du cabinet pour optimiser la base taxable tout en sécurisant l'évaluation face à l'administration.
Les besoins en expertise immobilière diffèrent entre le CGP indépendant au service de clients patrimoniaux et le family office structurant la gouvernance d'une fortune privée consolidée.
Réal Group intervient auprès des deux typologies, avec une méthodologie Red Book RICS rigoureusement identique mais un format de livrable adapté au cabinet conseil et à l'usage final. Pour un CGP indépendant, nous privilégions la lisibilité client et l'actualisation annuelle. Pour un family office, nous construisons des reporting consolidés, des tableaux de bord d'allocation et des analyses stratégiques multi-actifs. Dans les deux cas, nous travaillons en étroite coordination avec les conseils juridiques, fiscaux et comptables du cabinet.
Échange initial sous réserve de confidentialité : structuration juridique du patrimoine (direct, SCI, holding, démembrements), objectifs de l'évaluation (IFI, arbitrage, transmission), échéances et périmètre exact. Identification des interlocuteurs associés au dossier : notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable, banquier privé.
Constitution du dossier par actif : titres, baux, diagnostics, états locatifs, actes de société (statuts, pactes), relevés de parts, dernières transactions comparables connues. Visite physique de chaque actif significatif. Pour les parts de SCI et de SCPI, recueil des documents sociétaires et des évaluations sectorielles disponibles.
Évaluation actif par actif selon la méthode appropriée : Red Book RICS pour l'immobilier direct, valeur réelle des parts pour les SCI, valeur de reconstitution pour les SCPI, valeur de marché secondaire pour les fonds cotés. Intégration des décotes et majorations argumentées (démembrement, indivision, pacte, commercialité). Consolidation dans une vision patrimoniale d'ensemble.
Livraison d'un rapport Red Book RICS consolidé, intégrant synthèse exécutive, fiches actifs, tableau consolidé pour déclaration IFI et analyse rendement / risque par segment. Présentation du rapport au cabinet conseil puis, si souhaité, restitution conjointe auprès du client final, en coordination avec le notaire et le fiscaliste.
Panorama des missions que nous traitons aux côtés des CGP, family offices et gestionnaires de fortune, avec les spécificités méthodologiques adaptées à chaque situation patrimoniale.
Consolidation annuelle au 1er janvier de l'ensemble des actifs imposables à l'IFI (article 964 CGI) détenus par le client : immobilier direct, parts de SCI à prédominance immobilière (art. 965), parts de SCPI, unités de compte immobilières, biens démembrés. Rapport annexable à la déclaration, documentant la valeur et les décotes retenues pour chaque typologie.
Photographie annuelle du patrimoine immobilier : valorisation actualisée, analyse des rendements locatifs par actif, évaluation des performances comparées au marché local, détection des anomalies (loyer en dessous du marché, vacance chronique, charges excessives). Support privilégié de la revue annuelle avec le client, sous forme de livrable cartographique synthétique.
Support à la décision d'arbitrage : cession d'un actif sous-rentable, réallocation de la pierre directe vers de la SCPI, externalisation d'un actif d'exploitation via une foncière patrimoniale, apport à une société patrimoniale. Analyse des trois valeurs (vénale, économique DCF, valeur à la découpe), des frottements fiscaux et des impacts en termes de risque et de rendement.
Évaluation préalable à une donation avec réserve d'usufruit, à une donation-partage ou à une opération d'apport à une société familiale suivie d'une donation de titres. Application argumentée du barème 669 CGI ou des décotes économiques pour les démembrements atypiques. Coordination étroite avec le notaire instrumentaire pour sécuriser la base taxable.
Double évaluation d'un immeuble familial appelé à être vendu lot par lot : valeur en bloc (vente en l'état) et somme des valeurs à la découpe (après travaux éventuels, mise en copropriété, commercialisation unitaire). Analyse des surplus de commercialisation, des frais et des délais. Utilisé pour décider entre cession globale et opération longue de découpe.
Valorisation d'une prise de participation dans une SCI patrimoniale, une SCPI à capital fixe, un club-deal immobilier ou une foncière non cotée. Analyse de la valeur réelle des parts à partir des actifs sous-jacents, revue des baux en place et des flux locatifs, analyse critique de la valeur de souscription proposée par le commercialisateur.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011 à Bordeaux, Réal Group — Réal Valuation accompagne les CGP indépendants du Triangle d'or et du cours Clémenceau, les family offices bordelais et les gestionnaires de fortune intervenant en Gironde sur la valorisation du patrimoine immobilier de leurs clients. Nos rapports respectent le Red Book RICS, la charte IFEI et les normes CEIF, et s'intègrent naturellement dans le reporting patrimonial et les échanges avec les conseils juridiques, fiscaux et comptables du cabinet.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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