SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des cabinets d'expertise-comptable, des commissaires aux comptes et des commissaires aux apports pour la valorisation immobilière dans les comptes annuels, les opérations d'apport et les cessions d'entreprise. Rapports Red Book RICS alignés sur les normes IFRS (IAS 40, IAS 36, IFRS 13) et sur les exigences du PCG et des NEP.
L'évaluation des actifs immobiliers occupe une place centrale dans l'information financière et dans la conduite des opérations capitalistiques. Lorsqu'une entreprise détient des immeubles d'exploitation ou de placement, lorsqu'un apport en nature est envisagé, lorsqu'une cession d'entreprise intègre un actif immobilier, ou lorsqu'un test de dépréciation doit être conduit, l'expert-comptable et le commissaire aux comptes ne peuvent fonder leur analyse sur une simple estimation interne. Le recours à un expert immobilier indépendant, qualifié et certifié (RICS, SEEIF ex-CEIF, IFEI), sécurise la documentation comptable et prévient les risques de contestation ultérieure.
Les normes internationales d'information financière (IFRS) imposent des exigences méthodologiques strictes en matière d'évaluation immobilière. IAS 40 traite des immeubles de placement avec option pour la juste valeur, IAS 36 impose un test annuel de dépréciation lorsqu'il existe des indices de perte de valeur, IFRS 13 définit la hiérarchie des sources d'évaluation à la juste valeur et la méthodologie attendue. Côté normes françaises, le PCG traite des immobilisations corporelles et du mécanisme de dépréciation. La norme d'audit NEP 620 encadre la relation entre le commissaire aux comptes et l'expert externe auquel il s'appuie.
Réal Group accompagne les cabinets d'expertise-comptable, les commissaires aux comptes et les commissaires aux apports inscrits à l'Ordre des Experts-Comptables de Nouvelle-Aquitaine et à la Compagnie Régionale des Commissaires aux Comptes de Bordeaux. Nos rapports sont rédigés selon une méthodologie alignée sur le Red Book RICS, compatible IAS 40, IAS 36 et IFRS 13, avec la documentation attendue par les auditeurs : hiérarchie des inputs, méthodes multiples croisées, tests de sensibilité et comparables datés.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise immobilière externe intervient à quatre moments critiques pour l'expert-comptable et le commissaire aux comptes, avec des exigences méthodologiques strictement alignées sur les normes comptables applicables.
Pour les entités publiant en normes IFRS, les immeubles de placement peuvent être évalués à la juste valeur, définie par IFRS 13 comme le prix obtenable lors d'une transaction ordonnée entre participants de marché. Le rapport Red Book RICS fournit la détermination chiffrée, la hiérarchie des inputs (niveaux 1, 2 ou 3) et l'analyse de sensibilité requises. Réévaluation à chaque clôture annuelle, avec actualisation intermédiaire possible à la clôture semestrielle.
Lorsqu'il existe des indices de perte de valeur (conjoncture, vacance, dégradation du marché local), l'entité doit réaliser un test de dépréciation comparant la valeur nette comptable à la valeur recouvrable (la plus élevée entre juste valeur diminuée des coûts de sortie et valeur d'utilité). L'expert immobilier indépendant fournit la valeur vénale d'expertise, pièce clé de la démonstration.
Lors d'un apport immobilier à une SA (article L225-8 Code commerce), à une SARL (L223-9), à une société civile ou lors d'une fusion, le commissaire aux apports désigné par ordonnance doit attester que la valeur retenue n'est pas surévaluée. Il s'appuie sur un rapport Red Book RICS documenté, généralement annexé à son propre rapport certificateur déposé au greffe.
Dans une opération de M&A impliquant une entreprise détenant de l'immobilier (actif d'exploitation, immobilier hors exploitation, murs et fonds), l'expertise immobilière isole la valeur des actifs immobiliers dans la valorisation globale. Elle permet aussi les arbitrages d'OBO ou de LBO avec sortie immobilière, et la séparation juridique entre société d'exploitation et foncière détentrice.
Les besoins en expertise immobilière diffèrent entre la mission contractuelle de l'expert-comptable et la mission légale du commissaire aux comptes ou du commissaire aux apports.
Réal Group intervient dans les deux cadres. La méthodologie Red Book RICS est systématiquement appliquée, mais la structure du rapport et le niveau de documentation des hypothèses sont adaptés à la mission finale : rapport complet avec annexes probantes pour un commissaire aux apports ou un CAC, rapport ciblé pour un client d'expertise-comptable dans le cadre d'une revue patrimoniale ou d'une clôture comptable.
Identification du référentiel comptable applicable (PCG français, IFRS, normes sectorielles), de la nature de la mission (juste valeur IAS 40, test de dépréciation IAS 36, apport, cession), de la date d'évaluation retenue (clôture, date d'acte, date d'opération) et du périmètre exact. Recueil des comptes antérieurs et des écritures d'immobilisations concernées.
Visite physique des immeubles concernés, avec audit technique et juridique : titres, baux commerciaux, diagnostics, états locatifs, analyses des charges d'exploitation, études de marché récentes, plans d'amélioration ou de rénovation en cours. Coordination possible avec l'auditeur pour les tests de contrôle interne.
Application des méthodes Red Book RICS : comparaison par transactions horodatées, capitalisation des revenus, DCF, coût de remplacement pour les actifs spécialisés. Classement explicite des inputs selon la hiérarchie IFRS 13 (niveaux 1, 2, 3) et documentation des ajustements. Tests de sensibilité sur les hypothèses clés (taux de capitalisation, progression des loyers, vacance).
Livraison d'un rapport Red Book RICS complet, exploitable par le commissaire aux comptes (NEP 620), par le commissaire aux apports pour le dépôt au greffe, ou par l'expert-comptable pour la préparation de la clôture. Annexes probantes : CV de l'expert, attestations de certifications, comparables sourcés, méthodes de calcul détaillées, tests de sensibilité.
Panorama des missions que nous traitons aux côtés des cabinets comptables et des CAC, avec les spécificités méthodologiques et normatives associées.
Revalorisation à la juste valeur de l'ensemble des immeubles de placement d'une foncière publiant en IFRS, à la date de clôture (31/12 ou 30/06). Classement des inputs selon la hiérarchie IFRS 13. Intégration au livrable sous forme de tableaux d'évolution de juste valeur et de ventilation par typologie d'actifs pour l'annexe et la communication financière.
Conduite d'un test de dépréciation sur un immeuble présentant des indices de perte de valeur (vacance locative prolongée, baisse des loyers de marché, dégradation technique). Détermination de la valeur recouvrable, comparaison avec la valeur nette comptable, calcul et justification de la dépréciation à comptabiliser.
Rapport d'expertise à l'appui de l'apport d'un immeuble à une SA, SARL ou SAS (articles L225-8 et L225-147 Code commerce). Exploitation par le commissaire aux apports pour son rapport déposé au greffe. Documentation complète : titres, état locatif, diagnostics, comparables, hypothèses de marché.
Évaluation périodique des actifs immobiliers détenus par une mutuelle régie par le Code de la Mutualité, une institution de prévoyance ou un organisme relevant de Solvabilité II. Rapport conforme aux exigences prudentielles, avec analyse détaillée des baux, des charges et des taux de capitalisation de marché.
Isolation de la valeur des actifs immobiliers dans une opération de cession d'entreprise (LBO, OBO, cession à un industriel). Permet la mise en place d'un OpCo / PropCo avec sortie de l'immobilier dans une foncière dédiée, lease-back, ou intégration au prix global de la transaction sur une base argumentée.
Revue patrimoniale d'un portefeuille immobilier d'entreprise pour détection des opportunités d'arbitrage, d'externalisation (sale and lease-back) ou de restructuration. Livrable synthétique avec cartographie des actifs, analyse rendement / risque et recommandations d'arbitrage au cabinet et à ses clients.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011 à Bordeaux, Réal Group — Réal Valuation accompagne les cabinets d'expertise-comptable, les commissaires aux comptes et les commissaires aux apports inscrits à l'Ordre des Experts-Comptables de Nouvelle-Aquitaine et à la Compagnie Régionale des Commissaires aux Comptes de Bordeaux. Nos rapports respectent le Red Book RICS, sont alignés sur IAS 40, IAS 36, IFRS 13 et compatibles avec les travaux d'audit au sens de la NEP 620.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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