SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des marchands de biens professionnels, sociétés de portage et investisseurs value-add actifs à Bordeaux. Double valorisation en l'état et après travaux, méthode rapide (desktop possible), intégration des contraintes fiscales BIC, TVA immobilière et engagement de revendre au sens de l'article 1115 CGI.
Le marchand de biens est un professionnel du cycle court : il acquiert un actif immobilier avec l'intention explicite de le revendre, éventuellement après rénovation, division ou changement d'usage, dans un horizon de quelques mois à quatre ans. Son modèle économique repose sur une double équation, acquisition à bon prix et sortie rapide à une valeur supérieure, dont la moindre dérive érode mécaniquement la marge. L'activité relève des articles 35 et suivants du Code général des impôts : les profits sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et les droits d'enregistrement réduits sont subordonnés à un engagement de revendre dans cinq ans au sens de l'article 1115 CGI.
Dans ce contexte, l'expertise indépendante apporte trois valeurs distinctes. Elle sécurise la valeur d'acquisition face à un prix spéculatif proposé par un vendeur en situation (succession, divorce, procédure collective, retrait d'activité) et alimente la négociation. Elle projette la valeur post-travaux à partir du programme envisagé (rénovation intégrale, découpe en lots, changement d'usage de bureaux en logements), en tenant compte du marché local et du standing attendu. Elle objective enfin la stratégie de cession optimale : vente en bloc à un investisseur institutionnel ou vente au détail après découpe, à quelle échéance et à quel prix moyen au m².
Réal Group intervient pour les marchands de biens professionnels et sociétés de portage actifs à Bordeaux hypercentre, Chartrons, Saint-Pierre, Saint-Seurin, Caudéran, La Bastide et sur l'ensemble de la métropole bordelaise. Nos rapports respectent le Red Book RICS et sont exploitables en comité d'investissement interne, face à un prêteur senior ou mezzanine, face à l'administration fiscale en cas de contrôle, ou face à un co-investisseur lors d'un tour de table.
Pour approfondir
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise intervient à chaque étape du cycle marchand de biens, de la détection d'un bien opportuniste à la cession, avec des livrables adaptés au rythme court de l'activité.
Avis de valeur rapide ou expertise détaillée sur un bien en off-market, succession, ou procédure collective, avant signature d'une promesse. Analyse de la valeur vénale en l'état, du potentiel de valorisation et des contraintes juridiques (copropriété, baux en place, servitudes, risques techniques). Livrable court pour soutenir la négociation face au vendeur.
Évaluation comparative de la valeur actuelle et de la valeur cible projetée après rénovation intégrale, découpe en lots de copropriété ou changement d'usage (transformation de bureaux en logements par exemple). Différentiel à rapprocher du coût réel des travaux et des frais de portage pour déterminer la marge brute prévisionnelle de l'opération.
Analyse comparative des deux stratégies de sortie. Vente en bloc à un investisseur institutionnel ou à un foncier (taux de rendement capitalisé, délai court, friction fiscale maîtrisée). Vente au détail après découpe lot par lot (prix moyen au m², rythme de commercialisation, coûts juridiques et commerciaux). Recommandation selon le contexte et le calendrier.
Rapport opposable dans le cadre de l'engagement de revendre au sens de l'article 1115 CGI (droits d'enregistrement réduits à 0,715 % sous condition de cession dans les cinq ans) et lors d'un contrôle fiscal portant sur le régime BIC des articles 35 et 35 bis CGI. Documentation complète des hypothèses et références de marché à la date d'acquisition.
Pour un même immeuble, les deux stratégies de cession conduisent à des valeurs différentes, à des délais distincts et à une fiscalité qui ne se comporte pas de la même manière.
Réal Group construit une double évaluation pour objectiver l'arbitrage. Sur un immeuble bordelais type (par exemple 1 500 m² en pierre en Chartrons ou Saint-Seurin), la différence entre la valeur en bloc et la valeur en découpe lot par lot conditionne directement la marge réalisable. Le rapport documente les deux scénarios avec leurs hypothèses propres (prix, délais, charges, TVA) et permet au marchand de biens ou à son comité d'investissement de choisir la stratégie la plus cohérente avec la trésorerie disponible, l'exposition fiscale et le calendrier de revente fixé par l'article 1115 CGI.
Échange direct avec le développeur ou le dirigeant du MDB : définition de l'opération cible (acquisition, rénovation, découpe, cession), du calendrier (promesse imminente ou montage structuré), du format attendu (desktop court ou rapport Red Book complet) et du périmètre exact du bien à expertiser
Étude des documents transmis (titre, baux, règlement de copropriété, diagnostics techniques, DPE, permis), identification des contraintes (amiante, plomb, mitoyenneté, ERP), visite du bien si le calendrier le permet. Sur opérations courtes, analyse desktop possible sur la base de photos et de documents complets
Évaluation de la valeur vénale actuelle par comparaison avec des références récentes sur le secteur (rue, quartier), puis projection de la valeur post-travaux en fonction du programme envisagé : standing cible, typologie après découpe, changement d'usage. Prix moyens au m² calibrés sur les transactions observées sur des biens équivalents
Livraison du rapport conforme au Red Book RICS pour les opérations complexes (immeubles entiers, découpes importantes, cession bloc institutionnelle) ou avis de valeur court pour les opérations rapides. Document opposable en comité interne, face à un prêteur senior ou mezzanine, lors d'un contrôle fiscal ou d'un tour de table avec co-investisseurs
Panorama des missions que nous traitons pour les marchands de biens actifs sur Bordeaux hypercentre et métropole, avec les spécificités associées.
Immeuble en pierre de taille des quartiers patrimoniaux de Bordeaux, acquis auprès d'un vendeur en situation. Double valorisation en l'état et après rénovation intégrale avec découpe en lots de copropriété. Analyse des contraintes SPR (site patrimonial remarquable) et des avis ABF sur les travaux extérieurs.
Acquisition d'un immeuble occupé par des locataires en place sous régimes spécifiques (loi de 1948, bail loi 89 du 6 juillet 1989). Analyse des possibilités juridiques de libération (congé pour reprise, vente avec offre au locataire article 10-I loi 1975), valeur décotée en l'état et valeur libérée après plan d'action juridique.
Opération de changement d'usage d'un immeuble tertiaire obsolète en logements, sous réserve d'autorisation (article L631-7 Code de la construction et de l'habitation à Bordeaux). Analyse du bilan projet, des coûts de restructuration lourde et du prix de sortie par typologie résidentielle projetée.
Établissement d'un plan de lots et évaluation lot par lot pour commercialisation au détail. Intégration des frais de règlement de copropriété, des honoraires notariaux, des coûts commerciaux unitaires et du rythme d'écoulement anticipé. Comparaison avec un scénario vente en bloc pour justifier la stratégie retenue.
Évaluation d'un immeuble rénové, commercialisé ou en locatif, destiné à une cession en bloc à une SCPI, un OPCI ou un club deal value-add. Capitalisation d'un loyer de marché sur un taux de rendement cible cohérent avec le niveau de risque locatif et avec les transactions récentes sur Bordeaux.
Rapport circonstancié opposable à l'administration fiscale en cas de contrôle portant sur le régime BIC de l'article 35 CGI, ou sur le respect de l'engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 CGI). Documentation détaillée des références de marché et des hypothèses retenues à la date d'acquisition du bien.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les marchands de biens professionnels, les sociétés de portage et les clubs d'investisseurs value-add actifs sur Bordeaux hypercentre et métropole. Nos missions couvrent l'ensemble du cycle MDB : sécurisation du prix d'acquisition, double valorisation en l'état et post-travaux, arbitrage bloc versus découpe, pièce opposable en cas de contrôle fiscal article 35 CGI.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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