SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des promoteurs résidentiels, tertiaires et mixtes pour sécuriser la charge foncière en amont des acquisitions, valider le bilan promoteur, piloter le rendu-vente post-livraison. Rapports conformes au Red Book RICS, intégrant les contraintes PLU Bordeaux Métropole et la loi Climat et Résilience.
La promotion immobilière est un métier de marge, où la maîtrise du prix du foncier conditionne à la fois la décision d'engagement et la rentabilité finale de l'opération. Le bilan promoteur, construit par compte à rebours à partir du prix de sortie des lots, laisse une marge d'erreur faible : une surévaluation de la charge foncière se traduit mécaniquement par une compression de la marge, voire par une opération déficitaire une fois les aléas chantier et les évolutions de marché intégrés. L'expertise immobilière indépendante apporte au promoteur un contre-regard rigoureux sur ses hypothèses de marché.
L'expertise externe intervient à plusieurs moments clés de la vie d'un programme. En amont de l'acquisition du foncier, elle valide la charge foncière maximale admissible en fonction du programme envisagé, des prix de sortie observables sur le secteur et des hypothèses techniques. En phase de montage, elle sécurise l'analyse de faisabilité auprès des banques prêteuses et des co-investisseurs. À la livraison, elle mesure l'écart entre le business plan initial et le résultat réel (rendu-vente), outil de pilotage essentiel pour les directions financières. En cas de modification du programme, elle objective l'impact sur la valeur.
Réal Group intervient pour les promoteurs nationaux présents sur Bordeaux (Eiffage Immobilier, Vinci Immobilier, Nexity, Bouygues Immobilier, Pichet, FAYAT) ainsi que pour les promoteurs régionaux bordelais, sur tous types de programmes : résidentiel libre et aidé, tertiaire, mixte, renouvellement urbain. Nos rapports respectent le Red Book RICS et intègrent les contraintes réglementaires locales (PLU Bordeaux Métropole, SPR, ZAC, loi Climat et Résilience).
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'expertise intervient à plusieurs étapes d'une opération de promotion, de la détection foncière au rendu-vente post-livraison, avec des livrables et des usages distincts.
Détermination par compte à rebours de la charge foncière maximale admissible sur un terrain donné, en fonction du programme projeté, des prix de sortie observés sur le secteur et des coûts techniques indexés BT01. Le rapport sécurise la décision d'acquisition, sert de support de négociation avec le propriétaire foncier et de document d'engagement auprès du comité d'investissement interne.
Étude de la faisabilité économique et juridique d'un projet sur un foncier identifié : compatibilité avec le PLU Bordeaux Métropole, droits à construire, contraintes de servitudes, risque de recours, calendrier administratif. Livrable destiné aux banques prêteuses, co-promoteurs et fonds d'investissement partenaires pour sécuriser le tour de table financier.
Valorisation d'un foncier par la méthode du compte à rebours sur différentes hypothèses de programme (variantes densité, mix produits, part de logement aidé). Analyse du risque foncier au regard de la loi Climat et Résilience (ZAN) et des orientations du PLU. Rapport exploitable pour la négociation face à un vendeur et pour le financement partiel de l'acquisition.
Bilan de sortie d'opération comparant le business plan initial au résultat réel après commercialisation : écarts sur prix de vente, rythme d'écoulement, charges réelles, fiscalité. Support de pilotage pour les directions financières, utile aux revues de portefeuille, aux levées de fonds et à la crédibilité du promoteur vis-à-vis de ses partenaires bancaires pour les opérations suivantes.
Les hypothèses de marché, les durées de cycle et les indicateurs de rentabilité diffèrent sensiblement entre une opération résidentielle et une opération tertiaire ou mixte.
Réal Group intervient sur les deux logiques avec la même rigueur méthodologique. Sur les opérations résidentielles, nous calibrons les prix de sortie en fonction des références de marché observées sur des programmes récents équivalents et de l'absorption pratiquée par les bailleurs. Sur les opérations tertiaires et mixtes, nous croisons la méthode par comparaison avec la capitalisation d'un loyer de marché et un taux de rendement de sortie cible, en cohérence avec les pratiques d'investisseurs présents sur la place bordelaise.
Échange avec la direction du développement ou du montage : définition du programme envisagé (surfaces, typologies, mix produits, part de logement aidé), analyse des documents d'urbanisme (PLU Bordeaux Métropole, ZAC, SPR) et des contraintes du foncier (servitudes, pollution, accessibilité)
Recensement des références de marché sur des programmes récents comparables (secteur, standing, typologie), analyse des taux d'absorption et des rythmes commerciaux observés. Estimation des coûts techniques par poste, indexés sur l'indice BT01 et calés sur des retours d'expérience récents
Construction du bilan promoteur avec la charge foncière en résiduelle, calcul de la marge et du TRI sur fonds propres. Tests de sensibilité sur les hypothèses critiques : variation du prix de sortie, dérapage de calendrier, évolution des coûts techniques, scénario de commercialisation ralentie
Livraison du rapport complet conforme au Red Book RICS, exploitable en comité d'investissement interne, en négociation foncière avec un propriétaire et auprès des partenaires financiers (banques prêteuses, co-promoteurs, fonds). Signature par un expert certifié RICS ou membre CEIF / IFEI
Panorama des missions typiques que nous traitons pour les promoteurs actifs à Bordeaux et en Gironde, avec les spécificités méthodologiques associées.
Expertise rapide sur un terrain pressenti en amont d'une LOI ou d'un compromis, pour sécuriser le prix proposé. Compte à rebours sur programme envisagé, avec analyse PLU, droits à construire et contraintes de servitudes. Livrable court, adapté au rythme du développement foncier.
Valorisation d'un foncier en ZAC (Euratlantique, Bastide-Niel, Brazza) intégrant le cahier des charges de la ZAC, la programmation imposée, la part de logement aidé et les prescriptions architecturales. Analyse combinée charge foncière et risque administratif.
Expertise d'opérations en brownfield, reconversion d'immeubles tertiaires, démolition-reconstruction, avec intégration des coûts spécifiques (dépollution, désamiantage, mise aux normes) et des avantages fiscaux éventuels (TVA, loi Climat et Résilience favorisant la requalification).
Opérations combinant logements en accession, logement locatif intermédiaire (LLI), social et rez-de-chaussée commerciaux. Double valorisation : prix de vente par m² habitable pour le résidentiel, capitalisation d'un loyer de marché pour les commerces, taux de rendement de sortie ajusté au standing et à l'emplacement.
Expertise d'un programme de bureaux ou de locaux d'activité destiné à une VEFA investisseur (SCPI, OPCI, institutionnel), avec capitalisation d'un loyer de marché sur un taux de rendement cible. Analyse de la précommercialisation exigée par l'acquéreur et de la clause suspensive de levée de fonds.
Bilan final d'une opération livrée, comparant le business plan initial au résultat réel : prix de vente effectifs, rythme commercial, charges techniques, frais financiers. Outil de reporting interne, utile aux levées de fonds et aux relations bancaires pour les opérations suivantes.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation est actif auprès des promoteurs nationaux implantés sur Bordeaux et des promoteurs régionaux bordelais, pour tous types d'opérations : résidentiel libre et aidé, tertiaire, mixte, renouvellement urbain. Nos rapports respectent le Red Book RICS et intègrent les contraintes locales (PLU Bordeaux Métropole, ZAC, SPR, loi Climat et Résilience).
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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