SERVICE EXPERTISE
Partenaire indépendant des enseignes nationales et internationales, propriétaires de murs commerciaux ou locataires de leurs points de vente. Valorisation d'actifs, sale and leaseback, valeur locative de marché, arbitrage de portefeuille multi-sites, négociation de baux commerciaux dans le cadre du statut des articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
L'immobilier commercial est un levier stratégique pour les enseignes nationales et internationales. Il conditionne la performance des points de vente (flux piéton, visibilité, zone de chalandise), structure la base de coûts récurrente (loyer, charges, taxes) et représente un actif patrimonial significatif lorsque l'enseigne est propriétaire de ses murs. Dans un contexte de transformation du retail (e-commerce, omnicanal, rationalisation des réseaux), les directions immobilières des enseignes doivent arbitrer en permanence entre ouvertures, fermetures, relocalisations, renégociations de baux et opérations de refinancement.
L'expertise indépendante intervient sur quatre axes majeurs. Sur les murs commerciaux détenus, elle fixe la valeur vénale pour une cession, un refinancement ou une opération de sale and leaseback, en s'appuyant sur la capitalisation d'un loyer de marché sur un taux de rendement cible. Sur les points de vente loués, elle détermine la valeur locative de marché (VLM) au sens des articles L145-33 et suivants du Code de commerce, pièce centrale des renouvellements de baux, des renégociations et des éventuels contentieux. Elle calibre enfin les études d'implantation en amont d'une ouverture et les arbitrages de portefeuille multi-sites.
Réal Group intervient pour les enseignes alimentaires, spécialistes et de distribution généraliste actifs en France : hypermarchés et supermarchés (Carrefour, Leclerc, enseignes mutualistes), bricolage (Leroy Merlin, Castorama), sport et équipement (Decathlon, Go Sport), électroménager et culture (Boulanger, Fnac-Darty), textile et mode (Zara, H&M, Uniqlo), beauté (Sephora, Yves Rocher), high-tech (Apple), ameublement (IKEA, But), restauration et services. Nos rapports conformes au Red Book RICS sont reconnus par les bailleurs institutionnels, les foncières et les partenaires bancaires des enseignes.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les besoins d'expertise des enseignes se structurent autour de quatre axes, couvrant la détention patrimoniale comme la gestion active du réseau de points de vente.
Expertise de la valeur vénale des murs détenus par l'enseigne, en vue d'une cession, d'un refinancement ou d'une inscription en actif patrimonial (IFRS 16, IAS 40). Méthode de capitalisation d'un loyer de marché sur un taux de rendement cible reflétant la qualité du locataire exploitant, la durée résiduelle du bail intragroupe, la commercialité de l'emplacement et les perspectives du marché retail local.
Montage d'opérations de cession des murs avec bail commercial long en retour, permettant à l'enseigne de libérer du cash sans perdre l'occupation opérationnelle. L'expertise fixe simultanément la valeur de cession (investisseur) et la valeur locative de marché du bail (enseigne locataire), en respectant la neutralité exigée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.
Analyse économique et immobilière préalable à une ouverture ou une relocalisation : pertinence de la zone de chalandise, flux piétons et voiture, proximité concurrence directe et indirecte, commercialité de l'emplacement, prix au m² constatés sur des locaux équivalents, capacité de négociation d'un bail. Livrable exploitable par le comité immobilier de l'enseigne.
Revue d'un portefeuille de points de vente existants pour identifier les sites à maintenir, à renégocier, à fermer ou à relocaliser. Valorisation homogène de l'ensemble des murs détenus, comparaison loyer payé vs valeur locative de marché pour les sites loués, analyse de la performance commerciale rapportée au coût immobilier, recommandations de rationalisation du maillage.
Les méthodes d'évaluation, les valeurs locatives de marché et les taux de rendement diffèrent selon que l'enseigne exploite en centre-ville ou en retail park de périphérie.
Réal Group intervient sur les deux formats avec la même rigueur méthodologique. Nous disposons de références de marché actualisées sur les emplacements premium de Bordeaux centre-ville (rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance, allées de Tourny) et sur les principaux pôles de périphérie (Mérignac Soleil, Rives d'Arcins à Bègles, Bouliac, Villenave-d'Ornon, Lormont). Nos expertises intègrent les spécificités du statut des baux commerciaux, de l'indexation ILC et des pratiques de marché observées sur chaque segment.
Prise de brief avec la direction immobilière ou le département expansion de l'enseigne : définition du périmètre de la mission (site unique ou portefeuille multi-sites), du contexte (cession, sale and leaseback, renégociation de bail, arbitrage), des jalons (comité immobilier, conseil d'administration, closing) et du format du rapport attendu
Visite technique des points de vente (façade, linéaire vitrine, surface de vente pondérée, réserves, parking, accessibilité PMR), collecte des baux commerciaux, quittancements, bilans d'exploitation par site, diagnostics techniques. Analyse de la zone de chalandise et du maillage concurrentiel
Détermination de la valeur locative de marché par comparaison et pondération (surface, étage, linéaire, emplacement), conformément aux articles L145-33 et L145-34 Code de commerce. Capitalisation sur taux de rendement cible pour les murs. Analyse de la sensibilité aux principaux facteurs : durée résiduelle du bail, qualité du locataire, indexation ILC
Livraison du rapport complet conforme au Red Book RICS pour chaque site, consolidation portefeuille avec synthèse des valeurs, cartographie des performances et recommandations d'arbitrage. Document exploitable en comité immobilier, face aux bailleurs, lors de la négociation d'un bail ou d'une opération de sale and leaseback avec un investisseur institutionnel
Panorama des missions que nous traitons pour les enseignes nationales et internationales, à Bordeaux et sur l'ensemble du territoire via le réseau Groupe ABC.
Expertise de la valeur locative de marché d'un local commercial sur rue Sainte-Catherine, cours de l'Intendance ou allées de Tourny, dans le cadre d'un renouvellement de bail. Analyse des facteurs de déplafonnement (modification notable des facteurs locaux de commercialité), facteurs de pondération, pas-de-porte et droit au bail, conformément aux articles L145-33 et L145-34 Code de commerce.
Opération de cession des murs d'un hypermarché ou d'une grande surface alimentaire avec bail commercial long en retour. Double évaluation : valeur vénale capitalisée à un taux de rendement cible pour l'investisseur (foncière commerce, SCPI, OPCI), valeur locative de marché fixant le loyer facial et indexation ILC pour l'enseigne locataire.
Analyse préalable à une ouverture sur Bordeaux ou sa métropole : commercialité de l'emplacement proposé par un bailleur, flux piétons ou voiture, zone de chalandise, concurrence directe et indirecte, prix au m² constaté sur des locaux équivalents. Expertise utile à la négociation du bail et à la décision d'investissement travaux.
Expertise homogène d'un portefeuille de plusieurs dizaines à plusieurs centaines de points de vente répartis sur le territoire. Réalisation en format desktop standardisé pour les sites courants, format complet pour les sites stratégiques ou atypiques. Coordination via le réseau Groupe ABC pour la couverture nationale sous un interlocuteur unique.
Expertise de cellules de retail park ou de grandes surfaces spécialisées (GSS) en périphérie bordelaise. Analyse des spécificités : parking dédié, façade sur zone, signalétique, clauses d'exclusivité de l'enseigne, indexation ILC, performance commerciale rapportée au coût immobilier.
Évaluation du droit au bail et éventuellement de l'indemnité d'éviction lors d'une fermeture anticipée ou d'un refus de renouvellement par le bailleur, conformément à l'article L145-14 du Code de commerce. Intégration de la valeur marchande du droit au bail, des frais de déménagement et de réinstallation, et de la perte d'exploitation selon jurisprudence.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les enseignes nationales et internationales sur l'ensemble de leurs décisions immobilières : valorisation de murs détenus, opérations de sale and leaseback, étude d'implantation, arbitrage de portefeuille multi-sites, négociation de renouvellement de baux commerciaux. Nos rapports respectent le Red Book RICS et s'appuient sur une connaissance fine du marché retail bordelais et national.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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