SERVICE EXPERTISE
Partenaire des grands propriétaires utilisateurs (corporate occupiers) — industriels, banques, chaînes de distribution, télécoms, transporteurs — pour l'arbitrage de leur patrimoine d'exploitation, les opérations de sale & leaseback, le reporting IFRS 16 et la stratégie d'immobilier d'entreprise. Rapports conformes au Red Book RICS et aux standards internationaux.
Les grands propriétaires utilisateurs — industriels, banques de réseau, chaînes de distribution, opérateurs télécoms, transporteurs, énergéticiens — détiennent souvent un patrimoine immobilier d'exploitation majeur : siège social, usines, entrepôts, data centers, agences, boutiques, points de vente. Cet immobilier sert directement la production du groupe mais immobilise du capital et grève le bilan. Son arbitrage et sa valorisation sont devenus des enjeux stratégiques.
Trois familles de missions mobilisent l'expertise. D'abord, les opérations d'arbitrage et de restructuration : cession d'actifs non stratégiques, externalisation de réseaux d'agences, sale & leaseback sur un siège ou un centre logistique, cession-bail de portefeuilles industriels. Ensuite, le reporting comptable et financier : valorisation annuelle pour IAS 40 (immeubles de placement), droit d'utilisation IFRS 16 (contrats de location), appui aux commissaires aux comptes et aux auditeurs internes. Enfin, le pilotage patrimonial : définition d'une stratégie immobilière, arbitrage achat vs location, optimisation du coût total de possession.
Réal Group intervient pour les grandes entreprises françaises et internationales présentes en France. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont conçus pour être exploitables par la direction de l'immobilier, la direction financière, les commissaires aux comptes et les conseils bancaires ou M&A qui accompagnent l'entreprise.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Les normes internationales et les obligations comptables françaises qui structurent la valorisation et la communication sur l'immobilier d'exploitation.
La norme IAS 40 s'applique aux immeubles détenus pour en retirer des loyers ou pour les valoriser à long terme (non utilisés pour l'exploitation). Elle offre le choix entre le modèle du coût et le modèle de la juste valeur. Les groupes cotés qui optent pour la juste valeur doivent faire actualiser leurs valorisations par un expert externe indépendant, généralement de manière annuelle.
Applicable depuis 2019, IFRS 16 impose aux entreprises de reconnaître au bilan tous les contrats de location immobilière sous forme d'un droit d'utilisation (right-of-use) et d'une dette locative. Cela change la lecture financière des opérations de sale & leaseback et impose une analyse de la valeur locative de marché pour les renouvellements de baux et les opérations de location-financement.
Pour les sociétés non cotées ou les filiales françaises de groupes internationaux, les normes comptables françaises (PCG) coexistent avec les obligations IFRS du groupe. L'expertise peut fournir deux volets de valorisation : valeur vénale nette pour les comptes sociaux, juste valeur IFRS pour les comptes consolidés du groupe.
Les cessions d'actifs immobiliers d'exploitation relèvent du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI pour les sociétés soumises à l'IS). L'expertise fournit la valeur de référence opposable à l'administration fiscale en cas de contrôle de la plus-value déclarée.
La distinction comptable et stratégique entre immobilier d'exploitation et immobilier de placement conditionne la méthodologie d'expertise.
Réal Group traite les deux catégories avec les méthodologies appropriées. Pour une entreprise cotée détenant un patrimoine mixte (siège exploité + filiales foncières), nous pouvons produire un rapport consolidé distinguant clairement les deux régimes comptables et les deux logiques de valorisation.
Compréhension de la stratégie immobilière du groupe (conservation, cession, arbitrage, sale & leaseback), du cadre comptable applicable (IFRS, PCG, normes sectorielles) et du calendrier coordonné avec les clôtures et les étapes du projet
Visite approfondie des actifs, analyse de leur contribution à l'exploitation, étude des contraintes d'usage (spécificités industrielles, adaptations sur-mesure, réversibilité), évaluation des possibilités de conversion ou d'arbitrage
Application des méthodes pertinentes : comparaison de marché, coût de remplacement net, capitalisation des revenus, DCF. Tests de sensibilité et analyses comparatives achat vs location vs sale & leaseback si le contexte l'exige
Livraison d'un rapport unique exploitable par la direction de l'immobilier, la direction financière, le comité exécutif, les commissaires aux comptes et les conseils M&A ou bancaires. Cohérence méthodologique et traçabilité des hypothèses
Panorama des missions les plus fréquentes pour les grands propriétaires utilisateurs, depuis l'arbitrage patrimonial jusqu'au reporting comptable.
Expertise préalable à la cession d'un siège social : évaluation de la valeur de marché dans un double scénario (vente à un investisseur locatif ou à un utilisateur tiers), analyse de la prime d'adresse et des contraintes architecturales, benchmark avec les transactions récentes de sièges sociaux comparables.
Mission combinée sur la valeur vénale de l'actif et la valeur locative de marché du bail futur. Analyse conjointe du prix acceptable pour l'acquéreur (taux de rendement cible), du loyer soutenable pour l'occupant, et de la durée du bail (9, 12 ou 15 ans fermes selon les cas). Appui à la négociation avec les investisseurs ciblés.
Mission portefeuille sur un ensemble de points de vente (banque de détail, chaîne spécialisée, enseigne alimentaire). Valorisation consolidée, analyse actif par actif, définition d'une grille tarifaire de loyer et structuration de la transaction avec un ou plusieurs investisseurs partenaires (foncière cotée, SCPI, fonds dédié).
Valorisation annuelle des immeubles de placement pour les groupes cotés ayant opté pour le modèle de la juste valeur. Livraison coordonnée avec la clôture des comptes consolidés, avec une cohérence méthodologique sur plusieurs exercices et une justification fine des écarts de valeur observés.
Lorsqu'un indice de perte de valeur est identifié sur un actif d'exploitation (fermeture d'un site, baisse durable de performance, obsolescence technologique), l'expertise fournit la valeur recouvrable nécessaire au test de dépréciation. Analyse combinée valeur d'usage (DCF) et juste valeur diminuée des coûts de sortie.
Expertise des actifs immobiliers dans le cadre d'une opération de restructuration : fusion, acquisition, cession d'une branche d'activité, apport partiel d'actif, réorganisation juridique. Valorisation à la date de l'opération, conformité aux normes comptables applicables et cohérence avec l'évaluation globale de la branche cédée.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne les grands propriétaires utilisateurs français et internationaux sur l'ensemble de leur patrimoine d'exploitation. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont adaptés aux exigences des normes IFRS (IAS 40, IFRS 16, IAS 36) et des normes comptables françaises.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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