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Élément matériel, élément intentionnel, sanction de l'article 778 du code civil : ce qui sépare une estimation trop basse d'un recel successoral, pourquoi aucun pourcentage d'écart ne déclenche à lui seul la sanction, et ce qu'une expertise rétroactive démontre réellement entre cohéritiers.
Non, pas à elle seule. Le recel successoral suppose, au sens de l'article 778 du code civil, un élément matériel — dissimuler un bien, une donation, un cohéritier, ou minorer sciemment une valeur — et un élément intentionnel : la volonté de rompre l'égalité du partage. Aucun pourcentage d'écart ne déclenche la sanction : c'est l'intention qui se démontre.
Le recel successoral est une notion strictement civile : il règle les rapports entre héritiers, pas les rapports avec l'administration. Une valeur déclarée trop basse expose d'abord à une rectification, sujet que nous traitons sur notre page consacrée au contrôle fiscal d'une valeur immobilière. Le recel se joue ailleurs : sur le terrain du partage, entre cohéritiers, et sa sanction ne profite pas au Trésor mais aux héritiers lésés. Les deux logiques se croisent souvent dans un même dossier sans jamais se confondre. Une minoration acceptée par tous les héritiers peut ainsi rester un problème fiscal sérieux sans jamais devenir un recel, faute de cohéritier frustré.
L'article 778 du code civil suppose deux éléments réunis. Un élément matériel d'abord : un bien omis de l'actif, une donation antérieure passée sous silence, l'existence d'un cohéritier dissimulée, ou une valeur sciemment minorée. Un élément intentionnel ensuite, et c'est lui qui décide : la volonté de rompre l'égalité du partage au détriment des autres héritiers. Aucun seuil d'écart n'emporte à lui seul la qualification. Ni vingt, ni trente, ni cinquante pour cent : le droit ne connaît pas de barème du recel. Un écart considérable peut n'être qu'une erreur d'appréciation sur un marché sans comparables ; un écart modeste peut trahir une fraude si l'héritier détenait une offre ferme qu'il a tue.
L'expert en évaluation ne qualifie jamais le recel : cette qualification appartient au juge. Son rôle est en amont, et il est décisif — établir la valeur réelle du bien à la date utile, mesurer l'écart avec la valeur retenue, puis dire ce que cet écart révèle : une méthode inadaptée, une donnée absente du dossier, ou une information que l'héritier ne pouvait pas ignorer. Réal Group conduit ces missions partout en France, sous la signature de Guillaume Thériez, MRICS, et à partir d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011. Nos rapports servent aussi bien à établir une minoration qu'à démontrer qu'il n'y en a pas, dans le cadre d'une expertise en partage successoral.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le recel est le fait, pour un héritier, de détourner ou de dissimuler des biens ou des droits de la succession, ou de dissimuler l'existence d'un cohéritier. L'article 778 du code civil en tire trois conséquences qui se cumulent. Le receleur est réputé accepter purement et simplement la succession, nonobstant toute renonciation ou acceptation à concurrence de l'actif net : il répond donc du passif. Il ne peut prétendre à aucune part sur les biens ou droits recelés, qui se partagent entre les seuls autres héritiers. Il doit enfin restituer les fruits et revenus produits par ces biens depuis l'ouverture de la succession. Des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter. La sanction frappe le bien recelé, pas l'intégralité de la succession.
Le détournement prend des formes très inégalement visibles. La plus nette reste l'omission pure et simple d'un bien de l'actif successoral : un immeuble détenu à l'étranger, un lot de parking oublié, une parcelle issue d'une division ancienne. Vient ensuite la donation antérieure passée sous silence alors qu'elle était rapportable ou réductible : lorsque le recel porte sur elle, l'héritier en doit le rapport ou la réduction sans pouvoir y prétendre à aucune part. La forme la plus discutée reste la minoration de valeur : le bien figure bien à l'actif, mais pour un montant que l'héritier savait faux. C'est là que la preuve devient technique et que l'expertise immobilière rétroactive prend tout son sens.
Parce que se tromper n'est pas frauder. La caractérisation du recel exige une intention de rompre l'égalité du partage, et cette intention ne se déduit pas du seul écart de valeur. Un bien atypique, un marché sans termes de comparaison, une occupation qui pèse sur la liquidité : autant de raisons légitimes d'aboutir à une valeur basse. Le raisonnement se fait par faisceau d'indices. L'héritier disposait-il d'une offre, d'un compromis, d'une autorisation d'urbanisme, d'une estimation plus élevée qu'il n'a pas versée au dossier ? A-t-il produit une évaluation de complaisance ? A-t-il revendu très vite à un prix sans rapport, sans travaux ni retournement de marché ? Sa qualité de professionnel de l'immobilier pèse dans l'appréciation, sans jamais suffire à elle seule.
Une expertise ne prouve jamais une intention : elle produit la matière factuelle sur laquelle le juge l'appréciera. Elle établit d'abord la valeur vénale à la date utile — jour du décès pour la déclaration, jour du partage pour la liquidation des lots — par des méthodes motivées et des comparables tracés un par un. Elle mesure ensuite l'écart avec la valeur retenue, et surtout elle le décompose : part imputable à la méthode employée par le premier estimateur, part imputable à une donnée qui manquait à son dossier, part que ni l'une ni l'autre n'explique. Ce troisième segment est celui qui intéresse le contentieux. Le rapport l'écrit sans le qualifier : la qualification revient au tribunal, jamais à l'expert de partie.
Rien ne se décide avant ce point. Une succession mobilise au moins deux dates : le jour du décès, qui commande la déclaration, et le jour du partage, qui commande la liquidation des lots. Un dossier de recel en ajoute souvent une troisième, celle de la donation antérieure dont l'état du bien doit être reconstitué. Nous arrêtons ces dates avec le notaire ou l'avocat avant toute investigation, parce qu'une valeur juste établie à la mauvaise date ne vaut rien en contradictoire. La lettre de mission les mentionne expressément, ainsi que la définition de la valeur recherchée.
Une évaluation à une date passée ne se visite pas. Nous reconstituons l'état du bien à cette date à partir des pièces : photographies datées, diagnostics, factures de travaux, actes antérieurs, autorisations d'urbanisme, avis de taxe foncière, annonces archivées. Chaque pièce reçue est listée dans le rapport, chaque manque devient une réserve écrite. Cette reconstitution est le point faible de la plupart des estimations produites dans ces dossiers : elles décrivent le bien tel qu'il est aujourd'hui, puis appliquent un indice de marché à rebours, ce qui n'est pas une méthode d'évaluation reconnue.
Nous appliquons deux méthodes indépendantes, une principale et une de contrôle, sur des comparables datés de la période concernée et non du marché actuel. L'écart avec la valeur déclarée est ensuite décomposé plutôt qu'affirmé : ce qui vient de la méthode retenue par le premier estimateur, ce qui vient d'une donnée absente de son dossier, ce que ni l'une ni l'autre n'explique. Nous écrivons également la fourchette d'incertitude propre au bien et au marché de l'époque, parce qu'un écart inférieur à cette fourchette ne prouve rien et doit être présenté comme tel.
Le livrable est un rapport complet, daté et signé, conçu pour être versé aux débats et discuté pièce en main. Il expose la mission et son destinataire, la date de valeur, la définition de la valeur recherchée, les hypothèses et réserves, les comparables avec leur source et leur ajustement, les méthodes retenues comme celles écartées. Nous restons disponibles pour répondre aux dires, participer à une réunion contradictoire ou assister votre conseil devant l'expert judiciaire désigné. Nous n'écrivons jamais le mot recel : nous fournissons ce qui permet d'en débattre.
Le recel se plaide rarement sur un bien totalement oublié : il se plaide sur une valeur. Voici six configurations dans lesquelles l'écart entre la valeur déclarée et la valeur réelle nourrit le débat entre cohéritiers, et ce que l'expertise y apporte concrètement.
Un héritier attributaire revend dans les mois qui suivent le partage à un prix sans rapport avec la valeur retenue. Le fait est troublant mais ne suffit pas : le marché a pu monter, des travaux ont pu être réalisés, l'acquéreur a pu payer une convenance. La seule question utile est de savoir ce que l'attributaire connaissait à la date du partage.
Le rapport des donations suppose que le notaire les connaisse. L'héritier qui tait une donation en avancement de part successorale prive mécaniquement les autres de leur quote-part. L'évaluation se fait alors d'après l'état du bien à l'époque de la donation et sa valeur au jour du partage : deux paramètres distincts, souvent confondus, que l'expertise d'une donation immobilière reconstitue.
Attribuer un bien à un héritier suppose de chiffrer la soulte due aux autres. Une valeur minorée y transfère de la richesse au moment même du partage, sans qu'aucun tiers acquéreur ne vienne révéler le prix de marché. C'est la configuration la plus exposée : l'attributaire connaît le bien mieux que ses cohéritiers et détient seul les informations utiles.
L'occupation par un indivisaire n'appelle pas la même décote qu'un bail en cours : le maintien dans les lieux n'a pas la même portée juridique, et une indemnité d'occupation peut être due à l'indivision. Transposer une décote d'occupation d'un bien loué à un bien simplement occupé par son futur attributaire est un classique de ces dossiers.
Quand l'immeuble est logé dans une société civile, la minoration se cache d'un cran plus loin : on discute des parts, rarement de l'actif sous-jacent. Un actif net réévalué bâti sur des immeubles inscrits au bilan pour leur coût historique n'a aucune portée. Les décotes de minorité et d'illiquidité doivent être motivées, non appliquées par habitude.
Un terrain devenu constructible, une maison divisible en deux lots, des combles aménageables, une servitude levée : ces éléments modifient la valeur vénale et sont parfaitement connus de celui qui vit sur place. Leur omission dans le descriptif remis au notaire nourrit le débat, parce qu'elle porte sur un fait que l'héritier pouvait difficilement ignorer.
Un dossier de recel se gagne ou se perd sur la qualité de la démonstration, jamais sur le ton du rapport. Voici ce que nous garantissons à l'héritier qui soupçonne une minoration comme à celui qui doit établir sa bonne foi, avec le même protocole partout en France.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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