SERVICE EXPERTISE
Trois sommes constamment confondues, qui n'ont ni le même bénéficiaire, ni la même nature juridique, ni le même sort fiscal. Nous les qualifions, les chiffrons et les défendons devant la partie adverse.
Le pas-de-porte est versé au bailleur à l'entrée dans les lieux ; le droit au bail est versé au précédent locataire pour racheter son bail. Le premier rémunère l'accès au local, le second la valeur d'un loyer inférieur au marché. Le droit d'entrée désigne le pas-de-porte dans le vocabulaire des centres commerciaux.
Dans une même opération de reprise de local commercial, trois sommes peuvent circuler et elles portent des noms voisins : le pas-de-porte, le droit au bail et le droit d'entrée. On les emploie l'une pour l'autre dans les négociations, parfois dans les actes eux-mêmes. La confusion n'est pas seulement sémantique : elle change le bénéficiaire du paiement, le régime fiscal applicable à celui qui verse comme à celui qui encaisse, l'écriture comptable à passer, et jusqu'au montant du loyer que retiendra le juge neuf ans plus tard. Sur les 2 094 actifs que nous avons expertisés depuis 2011, les dossiers de bail commercial où ces trois notions sont correctement distinguées dans le contrat restent minoritaires.
Le critère de tri est pourtant simple et il ne souffre pas d'exception : il suffit de regarder qui encaisse. Le droit au bail est versé par le locataire entrant au locataire sortant ; c'est le prix de rachat d'un contrat dont le loyer est inférieur à la valeur locative de marché. Le pas-de-porte est versé par le locataire au bailleur, à la signature ; c'est le prix demandé par le propriétaire pour consentir le bail. Le droit d'entrée, enfin, n'est pas une troisième catégorie juridique : c'est le nom donné au pas-de-porte dans le vocabulaire des centres commerciaux et des grandes foncières, avec quelques particularités de pratique que nous détaillons plus bas.
Cette distinction commande tout le reste. Un droit au bail se mesure à partir de l'écart entre le loyer payé et le loyer de marché, capitalisé et corrigé d'un coefficient d'emplacement ; nous consacrons à cette méthode, à son barème et à son simulateur une page entière, l'évaluation du droit au bail. Un pas-de-porte, lui, ne s'évalue pas de la même façon : il se négocie, puis il se qualifie — et c'est sa qualification, écrite ou non dans le bail, qui décide de sa fiscalité, de son traitement comptable et de son sort au renouvellement. Pour la définition juridique de la notion elle-même et son régime de cession, voir notre page droit au bail.
Voir aussi le traitement comptable du droit au bail.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le droit au bail est la somme que le locataire entrant verse au locataire sortant pour racheter le contrat en cours. Elle ne transite jamais par le propriétaire, même si celui-ci doit le plus souvent intervenir à l'acte : les baux commerciaux contiennent presque tous une clause imposant son agrément et la garantie solidaire du cédant. Ce que l'acquéreur achète est un avantage locatif : un loyer contractuel durablement inférieur à la valeur locative au sens de l'article L145-33, celle que détermine une expertise en valeur locative, protégé dans la durée par le droit au renouvellement — la propriété commerciale. Sans cet écart, le droit au bail est économiquement nul, quelle que soit la qualité de l'emplacement : un bail au prix du marché ne vaut rien à racheter. C'est aussi pourquoi une cession de droit au bail seule se distingue d'une cession de fonds de commerce. La première ne transfère que le contrat ; la seconde y ajoute la clientèle, l'enseigne, le matériel et les contrats d'exploitation. La confusion est fréquente dans les compromis et produit des effets directs sur l'assiette des droits d'enregistrement comme sur le périmètre des garanties dues par le cédant.
Le pas-de-porte est versé au bailleur, à la signature, sans contrepartie matérielle immédiate. Deux qualifications lui sont reconnues, et une seule s'applique à un dossier donné. Première branche : il s'analyse en supplément de loyer perçu d'avance, parce que le loyer stipulé est inférieur à la valeur locative réelle du local. Il suit alors le régime du loyer — imposition du bailleur comme un revenu locatif, TVA lorsque le bail y est soumis, charge déductible étalée sur la durée du bail chez le preneur. Seconde branche : il constitue une indemnité, compensant pour le propriétaire une dépréciation de son bien ou rémunérant les droits que le bail confère au preneur, à commencer par la propriété commerciale. Il relève alors du régime des plus-values chez le bailleur, se situe hors du champ de la TVA, et s'immobilise chez le preneur sans amortissement. L'administration retient par principe la première qualification ; c'est à celui qui invoque la seconde d'en rapporter la preuve. La rédaction du bail — le mot employé, la contrepartie énoncée, la cohérence avec le loyer stipulé — est donc déterminante, et elle se prépare avant la signature, jamais après.
Chez les grandes foncières et dans les centres commerciaux, le pas-de-porte s'appelle droit d'entrée. Le vocabulaire change, le mécanisme non : la somme est versée au bailleur à la prise à bail et sa qualification obéit à la même alternative, supplément de loyer ou indemnité. Deux usages la distinguent toutefois de la pratique de pied d'immeuble. D'abord, la foncière la présente volontiers comme la contrepartie du flux de clientèle qu'elle apporte et des investissements de commercialisation qu'elle porte : c'est un argument de négociation, il n'emporte à lui seul aucune conséquence sur la qualification fiscale retenue, laquelle se lit dans la rédaction du bail. Ensuite, un second droit d'entrée est fréquemment sollicité à l'occasion d'un renouvellement ou d'une extension de surface, alors même que le preneur est déjà en place — configuration où la contrepartie doit être établie avec d'autant plus de soin qu'aucun accès nouveau n'est consenti. Reste la question du cumul : rien n'interdit qu'une opération supporte à la fois un droit au bail réglé au preneur sortant et un droit d'entrée réglé au bailleur, mais si le premier rémunère un loyer inférieur au marché, le second reprend une part de cet avantage au moment même où l'entrant le paie au sortant. Nous chiffrons systématiquement les deux flux ensemble, ramenés au loyer annuel.
Au bilan du preneur, le droit au bail et le pas-de-porte qualifié d'indemnité s'inscrivent au même endroit : le compte 206 du plan comptable général, immobilisation incorporelle en principe non amortissable, susceptible seulement d'une dépréciation lorsque l'avantage locatif se réduit — ce qui survient mécaniquement quand la valeur locative de marché baisse ou après un déplafonnement. Le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer, lui, ne s'immobilise pas : il se déduit, réparti sur la durée du bail. Côté valeur, ces sommes ne sont jamais neutres. Un pas-de-porte traité en supplément de loyer majore le loyer réellement acquitté, et la jurisprudence admet couramment qu'il en soit tenu compte lors de la fixation du loyer de renouvellement. À l'inverse, lorsque le bail prend fin sans renouvellement, c'est la valeur du droit au bail — et non le pas-de-porte versé neuf ans plus tôt — qui pèse dans le calcul de l'indemnité d'éviction de l'article L145-14. Enfin, un bail dont le loyer est durablement inférieur au marché pénalise la valeur des murs : c'est l'un des points que traite l'expertise en valeur vénale d'un immeuble occupé.
Nous partons du contrat, pas du chiffre annoncé. Bail d'origine et avenants, actes de cession successifs, quittances, écritures comptables des deux parties : l'objectif est d'établir ce qui a été versé, à qui, et sous quelle dénomination. Un pas-de-porte comptabilisé en produit locatif chez le bailleur et immobilisé au compte 206 chez le preneur signale une incohérence dont il faudra tirer les conséquences. Cette étape conditionne tout le reste : une somme mal qualifiée ne peut pas être chiffrée correctement.
L'avantage locatif se mesure par différence, donc la valeur locative doit être établie avec la même rigueur qu'une expertise autonome. Nous appliquons les critères de l'article L145-33 précisés aux articles R145-3 à R145-10 : caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. Nos comparables proviennent de notre observatoire des loyers commerciaux, mis à jour mensuellement, complétés par les baux réels du secteur dont nous disposons.
Le différentiel annuel est ensuite capitalisé sur la durée résiduelle du bail et corrigé par notre barème de coefficients d'emplacement. Nous ventilons ce qui doit l'être — droit au bail, éléments du fonds, matériel — puis nous consolidons l'ensemble des flux d'entrée, pas-de-porte et engagements annexes compris, ramenés en mois de loyer annuel. Ce ratio unique est l'outil de négociation : il compare des opérations que les montants bruts rendent incomparables.
Le rapport nomme la base de valeur retenue, expose les méthodes appliquées et celles qui ont été écartées, annexe chaque comparable daté et ajusté, et énonce ses réserves. Il est signé par un expert identifié, membre RICS, et rédigé pour être discuté : par un bailleur, un acquéreur, un conseil, un vérificateur ou un juge. Nous restons disponibles pour le soutenir en réunion contradictoire ou pour répondre par écrit aux observations de la partie adverse.
Ces trois sommes ne posent pas de difficulté tant qu'aucun litige ne survient. Le problème surgit au renouvellement, à la cession, au contrôle fiscal ou à l'éviction, quand il faut prouver ce qui a été payé, à qui, et pourquoi. Voici les six configurations que nous rencontrons le plus souvent dans nos missions de bail commercial.
Le repreneur découvre en fin de négociation qu'il doit payer deux fois : une somme au commerçant en place pour la cession du bail, une autre au propriétaire à l'occasion de l'agrément. Le second versement n'a de fondement que s'il est prévu au bail ou accepté par avenant, et s'il a une contrepartie énoncée. Nous intervenons avant la signature : lecture de la clause de cession et de la garantie solidaire du cédant, chiffrage de l'avantage locatif réellement transmis, puis calcul du coût total d'entrée ramené en mois de loyer. C'est ce ratio, et non le montant brut affiché, qui permet de savoir si l'emplacement est payé au prix du marché ou si l'opération finance deux fois la même chose.
Quand le local est libre, il n'y a pas de locataire sortant, donc pas de droit au bail : la seule somme en jeu est le pas-de-porte, et la discussion porte sur deux points, son montant et sa qualification. Sur les artères les plus recherchées, les ordres de grandeur que nous observons dans nos missions se situent couramment entre quelques mois et deux années de loyer annuel hors taxes et hors charges, avec des montants quasi nuls dès que l'on s'éloigne des emplacements numéro un — ce sont des observations de terrain, jamais un barème. Nous rapprochons la demande du bailleur du loyer stipulé : un loyer déjà au niveau du marché assorti d'un pas-de-porte élevé signale une double facturation du même avantage, argument utile en négociation.
En galerie, le droit d'entrée ne se juge jamais seul, parce qu'il s'accompagne d'engagements annexes qui pèsent lourd : participation aux travaux de raccordement, budget d'aménagement imposé, adhésion à l'association des commerçants, loyer binaire assis sur le chiffre d'affaires avec minimum garanti. Nous consolidons l'ensemble en un coût d'occupation annuel unique, comparé au taux d'effort supportable par l'activité. C'est la seule manière d'arbitrer entre deux emplacements dont l'un affiche un droit d'entrée élevé et un loyer modéré, l'autre l'inverse : pris isolément, aucun des deux chiffres ne veut dire grand-chose. Cette consolidation sert aussi plus tard, quand il faudra démontrer le niveau de loyer réellement supporté.
Au moment de fixer le loyer du bail renouvelé, le bailleur raisonne sur le loyer contractuel et oublie volontiers la somme encaissée à l'entrée. Si ce pas-de-porte s'analyse en supplément de loyer perçu d'avance, la jurisprudence admet couramment qu'il en soit tenu compte pour apprécier le prix réellement acquitté, ce qui réduit d'autant la marge de progression revendiquée. L'argument suppose de reconstituer le dossier : rédaction du bail d'origine, cohérence entre le loyer stipulé et la valeur locative de l'époque, traitement comptable retenu de part et d'autre. Il se combine avec l'analyse des critères de l'article L145-33 et, le cas échéant, avec la question du déplafonnement du loyer commercial.
Un prix global de cession n'est pas neutre fiscalement. La ventilation entre clientèle, droit au bail, enseigne et matériel commande l'assiette des droits d'enregistrement, le calcul de la plus-value du cédant et l'amortissement possible chez le cessionnaire : le matériel s'amortit, le droit au bail non. Une ventilation manifestement décalée par rapport à la réalité économique expose à un redressement pour insuffisance de prix. Nous produisons une évaluation motivée de chaque poste, en isolant l'avantage locatif par la méthode du différentiel de loyer, ce qui donne au rédacteur de l'acte une base défendable plutôt qu'une répartition forfaitaire décidée à la dernière minute.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, l'indemnité de l'article L145-14 répare la perte du fonds ou, à défaut, le déplacement de l'activité, augmentée des indemnités accessoires. Le droit au bail y figure comme composante de la valeur perdue, parfois comme plancher de l'indemnisation lorsque l'indemnité de remplacement est inférieure. En revanche, le pas-de-porte versé au bailleur à l'entrée n'est ni restitué ni ajouté à l'indemnité : tout au plus l'invoque-t-on comme indice du loyer réellement supporté lorsqu'il s'analysait en supplément de loyer. Jusqu'au départ effectif, le preneur reste dans les lieux contre une indemnité d'occupation au sens de l'article L145-28, dont le calcul obéit à ses propres règles.
Qualifier un pas-de-porte ou chiffrer un droit au bail n'est pas un exercice de rédaction : c'est une évaluation, qui doit tenir devant un bailleur, un acquéreur, un vérificateur ou un juge. Voici ce que nous engageons sur chaque mission.
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