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Le compte 206 accueille un actif que le plan comptable interdit d'amortir. Reste à en justifier la valeur à chaque clôture : voici les règles, les déclencheurs de dépréciation et les preuves attendues.
Le droit au bail s'inscrit à l'actif au compte 206 du plan comptable général, parmi les immobilisations incorporelles. Il ne fait l'objet d'aucun amortissement : le statut des baux commerciaux ouvre un droit au renouvellement, sa durée d'utilisation n'est donc pas déterminable. Seule une dépréciation, testée à la clôture dès qu'un indice de perte de valeur apparaît, peut réduire sa valeur nette.
En comptabilité, le droit au bail est une immobilisation incorporelle inscrite au compte 206 du plan comptable général, et il n'est jamais amortissable : sa durée d'utilisation n'est pas déterminable. C'est la réponse aux deux questions qui reviennent à chaque clôture — quel compte comptable pour le droit au bail, et quel amortissement du droit au bail retenir. La seconde n'appelle aucun plan, mais un test : celui de la dépréciation. Ce qui rend le sujet délicat n'est donc pas l'écriture d'entrée, presque toujours correcte, mais tout ce qui vient ensuite — la dépréciation, la sortie de l'actif, la TVA, et la justification de la valeur retenue face au commissaire aux comptes.
Un droit au bail n'apparaît au bilan que s'il a été acheté : versé au locataire sortant lors d'une cession, ou payé au bailleur sous forme de pas-de-porte lorsque celui-ci rémunère un avantage patrimonial et non un supplément de loyer. Un bail signé aux conditions du marché, sans contrepartie financière, ne génère aucune écriture d'actif, quelle que soit la valeur économique réelle de l'emplacement. Cette asymétrie explique que deux commerces voisins, aux conditions locatives comparables, présentent des bilans très différents. Comprendre ce que recouvre exactement la notion — la définition du droit au bail et sa frontière avec le fonds de commerce — est le préalable de tout traitement comptable correct.
La valeur inscrite est figée au coût d'acquisition ; la valeur réelle, elle, suit le marché locatif. Elle progresse quand le loyer contractuel décroche de la valeur locative de marché, elle s'érode quand un déplafonnement, une révision ou une perte de commercialité referment cet écart. Le jour où il se referme, l'immobilisation devient surévaluée au bilan et l'auditeur le relèvera. C'est à ce moment que l'évaluation du droit au bail par un expert indépendant devient une pièce comptable à part entière : elle chiffre la valeur actuelle à la date de clôture et donne à la dépréciation la justification objective que réclament le commissaire aux comptes comme l'administration fiscale.
Voir aussi pas-de-porte, droit au bail et droit d'entrée.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le compte 206 « Droit au bail » n'est mouvementé que si une somme a effectivement été versée pour obtenir la jouissance du local : indemnité payée au locataire sortant lors d'une cession de bail, ou droit d'entrée versé au bailleur lorsqu'il rémunère un avantage patrimonial et non un complément de loyer. Cette qualification est le premier arbitrage, et il n'est pas neutre : requalifié en supplément de loyer, le même versement devient une charge étalée sur la durée du bail au lieu d'une immobilisation. Le coût d'entrée comprend le prix payé ; les frais accessoires — honoraires de rédaction d'acte, commission d'intermédiaire, droits d'enregistrement — sont soit incorporés à ce coût, soit passés en charges, sur une option qui doit rester cohérente pour l'ensemble des immobilisations. Lorsque l'activité exercée dans le local est exonérée de TVA — santé, enseignement, certaines activités financières —, la taxe non récupérable vient grossir la valeur brute portée au 206. Enfin, le 206 ne doit jamais absorber le fonds commercial, qui relève du compte 207 et obéit à des règles d'amortissement différentes.
Le plan comptable général ne permet d'amortir un actif que si son utilisation est déterminable dans le temps, c'est-à-dire si l'on sait quand ses avantages économiques cesseront. Le droit au bail échoue à ce test : le statut des baux commerciaux ouvre au preneur un droit au renouvellement indéfiniment reconductible — à l'échéance, le bail se poursuit, se renouvelle, ou l'éviction est indemnisée. L'actif ne s'éteint donc pas par l'écoulement du temps. L'erreur la plus répandue consiste à retenir la durée du bail, neuf ans, comme plan d'amortissement : elle confond la durée du contrat en cours avec la durée d'utilisation du droit, qui lui survit. La comparaison avec le compte 207 est éclairante : le fonds commercial, présumé lui aussi non amortissable, peut être amorti sur dix ans par les petites entreprises au sens comptable, et la déductibilité fiscale temporaire ouverte aux fonds commerciaux acquis entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 n'a jamais concerné le droit au bail, précisément parce qu'il n'est pas amortissable. La valeur brute du 206 reste donc figée au coût d'acquisition, exercice après exercice.
Puisque la valeur brute ne bouge pas, la seule variable est la dépréciation. Le plan comptable impose d'apprécier à chaque clôture s'il existe un indice de perte de valeur ; s'il en existe un, le test devient obligatoire. Les indices sont internes — chute durable du chiffre d'affaires du point de vente, décision d'abandonner l'exploitation — ou externes : hausse du loyer après révision ou renouvellement, recul de la valeur locative de marché, dégradation de la commercialité de la rue, vacance croissante des locaux voisins. Le test compare la valeur nette comptable à la valeur actuelle, définie comme la plus élevée de la valeur vénale et de la valeur d'usage ; un droit au bail n'ayant pratiquement pas de flux propres isolables, c'est la valeur vénale qui sert en pratique de référence. La dépréciation est réversible : elle se reprend si la situation s'améliore, ce qu'un amortissement n'aurait jamais permis. Fiscalement, une dépréciation régulièrement comptabilisée est déductible à condition d'être justifiée par des éléments précis et vérifiables. Une note interne constatant une baisse d'activité n'y suffit pas : c'est là qu'une évaluation du droit au bail indépendante change la nature du dossier.
À la cession, le résultat se calcule par différence entre le prix reçu et la valeur nette comptable du 206. Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au taux normal. Pour une entreprise relevant de l'impôt sur le revenu, elle peut suivre le régime des plus-values professionnelles à long terme si l'actif est détenu depuis au moins deux ans — ce qui suppose que le droit au bail ait été isolé du fonds commercial dès l'acquisition. Côté TVA, la cession isolée d'un droit au bail par un assujetti agissant en tant que tel relève en principe de la taxe au taux normal ; intégrée à la transmission d'une universalité de biens, elle peut relever de la dispense applicable à ces transmissions, l'analyse devant être conduite au cas par cas. Les droits d'enregistrement suivent le barème progressif des cessions de fonds de commerce et incombent à l'acquéreur. En cas de résiliation ou de non-renouvellement, l'actif sort intégralement et sa valeur nette se constate en charge de l'exercice ; l'indemnité d'éviction éventuellement perçue est un produit à rattacher à l'exercice au cours duquel le droit à indemnité est acquis.
Une expertise destinée à un dossier de clôture ne se commande pas comme une expertise de transaction. Nous fixons d'abord la valeur recherchée — valeur vénale du droit au bail, à l'exclusion du fonds commercial et des éléments corporels —, la date d'effet, qui doit être celle de la clôture retenue, et le destinataire du rapport : expert-comptable, commissaire aux comptes, ou administration en cas de contrôle. Ce cadrage détermine le périmètre et le niveau de justification attendu. Il est formalisé dans la lettre de mission, pièce que l'auditeur demandera systématiquement.
L'analyse porte ensuite sur le contrat : loyer effectif, charges refacturées, clauses de destination et de spécialisation, restrictions à la cession, échéances de révision et de renouvellement, travaux à la charge du preneur. Chacune de ces clauses valorise ou dévalorise le droit. En parallèle, une expertise valeur locative établit la valeur locative de marché du local par comparaison, en mobilisant les relevés de notre observatoire des loyers commerciaux. L'écart entre loyer payé et valeur locative de marché, apprécié à la date de clôture, fonde économiquement la valeur — et explique toute dépréciation.
La valeur est arrêtée par recoupement. La première méthode capitalise l'avantage locatif — l'écart annuel entre valeur locative de marché et loyer contractuel — sur un horizon et à un taux argumentés au regard de la solidité du bail. La seconde compare le local à des transactions observées sur des emplacements équivalents, redressées par notre barème publié de coefficient d'emplacement ; le détail de ce calcul du droit au bail est exposé sur notre page dédiée. Les deux méthodes ne donnent jamais le même résultat : c'est l'explication de l'écart, et le choix motivé de la valeur retenue, qui rendent le rapport probant.
Le rapport est rédigé aux standards RICS : hypothèses explicites, sources datées, méthodes détaillées, sensibilité de la valeur aux paramètres retenus. Il est directement annexable au dossier de clôture et conçu pour qu'un tiers puisse refaire le calcul. Nous restons disponibles pour répondre aux questions du commissaire aux comptes et, le cas échéant, défendre la valeur en cas de contrôle. Pour les portefeuilles de baux, une actualisation annuelle des seules lignes significatives permet de documenter les dépréciations comme leurs reprises, sans tout réexpertiser chaque exercice.
Six situations que rencontrent les experts-comptables, les DAF et les commissaires aux comptes, et le traitement qu'elles appellent. Dans chacune, la difficulté n'est pas l'écriture mais la preuve de la valeur retenue.
Un preneur verse 60 000 € au bailleur à la signature. Tout dépend de ce que rémunère la somme. Si l'acte et l'économie du contrat en font la contrepartie d'un avantage patrimonial durable — loyer inférieur au marché, emplacement rare, aucune contrepartie de service — le versement s'immobilise au compte 206 et ne s'amortit pas. S'il s'analyse en un complément de loyer, il devient une charge étalée sur la durée du bail et suit le régime de TVA du loyer. La qualification se joue à la rédaction de l'acte, pas à la clôture : passé ce moment, un redressement porte sur plusieurs exercices.
Un fonds est acheté 420 000 € en bloc, l'acte ne ventile rien, l'acquéreur inscrit tout au compte 207. L'erreur est fréquente et coûteuse : le droit au bail compris dans le prix doit être isolé au compte 206, parce qu'il ne suit pas les mêmes règles que le fonds commercial et qu'il constitue souvent la part la plus liquide de l'actif repris. La ventilation doit reposer sur une évaluation du droit au bail à la date d'acquisition, comparant le loyer contractuel à la valeur locative de marché. Sans ce chiffrage, aucune dépréciation ultérieure ne pourra être isolée ni justifiée.
Le bail est renouvelé, le bailleur obtient le déplafonnement du loyer commercial et le loyer passe de 48 000 € à 72 000 € par an. L'écart entre loyer payé et valeur locative de marché, qui fondait la valeur du droit au bail, disparaît en une décision : l'actif inscrit au 206 devient surévalué. C'est l'indice de perte de valeur le plus net qu'un DAF puisse rencontrer, parce qu'il est objectif, daté et documenté par le mémoire en demande ou la décision du juge des loyers. Le test s'impose à la clôture suivante, et la dépréciation doit s'appuyer sur une valeur d'expertise postérieure au renouvellement.
Départ d'une locomotive, travaux lourds de voirie, report du flux vers un pôle périphérique : la commercialité d'une artère se dégrade sans qu'aucun événement juridique n'affecte le bail. Le chiffre d'affaires baisse, la valeur locative de marché du secteur recule, le droit au bail perd mécaniquement de sa valeur. Cet indice, extérieur à l'entreprise, est le plus difficile à documenter : il suppose des séries de loyers de marché relevées dans la durée. L'observatoire des loyers commerciaux de Réal Group, qui suit trois artères avec une mise à jour mensuelle, fournit la donnée de marché datée qu'un auditeur attend.
Le bailleur refuse le renouvellement, ou le preneur résilie à échéance triennale. Le droit inscrit au 206 disparaît : sa valeur nette comptable sort de l'actif et se constate en charge de l'exercice. Deux situations doivent être distinguées. Si le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction, celle-ci constitue un produit à rattacher au bon exercice, le résultat de sortie se calculant par différence avec la valeur nette. Si le preneur part de son propre chef, la perte est sèche. Dans les deux cas, une évaluation contradictoire de ce que valait le droit à la date de sortie sécurise le montant comptabilisé.
Une enseigne exploitant quarante points de vente porte au bilan une ligne 206 agrégée de plusieurs millions d'euros. Le commissaire aux comptes ne peut pas se satisfaire d'une justification globale : chaque droit au bail est un actif distinct, rattaché à un local, un loyer et un marché propres. La pratique qui tient l'audit consiste à segmenter le portefeuille — écart de loyer confortable, écart nul, zone de risque — et à ne faire expertiser chaque année que les lignes significatives ou porteuses d'un indice. Cette revue est aussi un outil de gestion : elle identifie les baux à céder tant qu'ils valent encore quelque chose.
Une dépréciation d'incorporel ne se défend pas avec un raisonnement, elle se défend avec un document. Réal Valuation produit, pour les cabinets d'expertise comptable, les directions financières et les commissaires aux comptes, des rapports d'évaluation de droit au bail conçus pour être annexés au dossier de clôture et opposés à un contrôle.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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