SERVICE EXPERTISE
Le bail a pris fin, le preneur reste dans les lieux en attendant son indemnité d'éviction : il doit une indemnité d'occupation. Base de calcul : la valeur locative des lieux occupés, minorée d'un abattement de précarité.
L'indemnité d'occupation due en bail commercial par le preneur qui se maintient dans les lieux après la fin du bail se calcule sur la valeur locative des locaux réellement occupés, minorée d'un abattement de précarité dont l'ordre de grandeur observé se situe entre 10 et 20 %. Elle court jusqu'à la libération effective des lieux, non jusqu'à la fixation de l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'occupation en bail commercial est la somme due par le preneur qui reste dans les locaux après l'expiration du bail, alors qu'il n'est plus titulaire d'un contrat de location. Ce maintien n'est pas une faute : l'article L145-28 du code de commerce interdit d'obliger à quitter les lieux le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction tant que celle-ci ne lui a pas été versée. Il occupe donc légalement, aux conditions et clauses du bail expiré, mais il ne paie plus un loyer : il doit une indemnité, dont la base de calcul, le régime et la durée obéissent à des règles qui leur sont propres.
Le même article renvoie, pour la déterminer, aux règles de fixation de la valeur locative — celles de l'article L145-33 et des articles R145-3 à R145-8 : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage — en précisant qu'elle est arrêtée compte tenu de tous éléments d'appréciation. Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, le plafonnement de l'article L145-34, qui limite le loyer du bail renouvelé, est étranger à l'indemnité d'occupation : c'est la valeur locative de marché qui s'applique. Ensuite, l'exercice relève d'une expertise valeur locative complète, et non d'une simple indexation de l'ancien loyer.
Il ne faut pas la confondre avec l'indemnité d'éviction elle-même. L'une est due par le bailleur au preneur, en réparation de la perte du fonds ou du droit au bail ; l'autre est due par le preneur au bailleur, en contrepartie de la jouissance des locaux pendant la période intermédiaire. Elles se compensent souvent au dénouement du dossier, mais elles se calculent séparément et ne relèvent pas de la même logique. L'enjeu financier est rarement anecdotique : dans les dossiers que nous traitons, la période de maintien dans les lieux dure fréquemment deux à quatre ans, et l'écart annuel entre le dernier loyer et l'indemnité finalement retenue se chiffre régulièrement en dizaines de milliers d'euros.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'indemnité d'occupation a pour base la valeur locative de marché des locaux effectivement occupés, appréciée à la date d'expiration du bail puis actualisée si l'occupation se prolonge. Cette valeur se construit comme celle d'un bail renouvelé : surfaces pondérées selon les usages de la branche, caractéristiques et état du local, destination réellement exercée, obligations mises à la charge de chaque partie, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. Deux différences comptent. D'abord, aucun plafonnement ne s'applique : l'écart entre un loyer en place ancien et le marché est intégralement récupérable par le bailleur. Ensuite, la formule « compte tenu de tous éléments d'appréciation » autorise à retenir la réalité de l'occupation plutôt que la situation théorique d'un preneur en place : lots partiellement restitués, activité réduite, enseigne déposée, stock en cours d'écoulement. Nos comparables proviennent notamment de notre observatoire des loyers commerciaux, dont trois artères commerçantes sont relevées et mises à jour chaque mois.
L'abattement dit de précarité corrige la valeur locative pour tenir compte de ce que l'occupant n'a plus les droits d'un locataire en place. Il ne bénéficie plus du droit au renouvellement, ne peut ni céder son droit au bail, ni le nantir, ni engager un investissement dont il serait certain d'amortir la durée : sa situation est juridiquement instable, ce qui en diminue la valeur d'usage. Aucun texte ne fixe ce taux et aucun barème officiel n'existe. Sur les missions d'indemnité d'occupation issues de notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011, l'ordre de grandeur le plus fréquemment retenu se situe entre 10 et 20 %. Il se discute dans les deux sens : la précarité s'atténue lorsque l'occupation dure et que l'exploitation se poursuit normalement — les juges réduisent alors l'abattement, voire l'écartent, notamment quand le preneur fait durer la procédure — et elle se renforce quand l'incertitude désorganise réellement l'activité.
Le point de départ est la date d'effet du congé ou l'expiration du bail : à compter de ce jour, le preneur ne doit plus un loyer mais une indemnité. Le point d'arrivée est la libération effective des lieux — restitution des clés et état des lieux de sortie —, et non la date à laquelle l'indemnité d'éviction est fixée ou versée. Un preneur qui s'attarde après avoir été payé doit ces semaines ou ces mois supplémentaires : en pratique, un délai de l'ordre de trois mois après le versement lui est couramment reconnu pour organiser son départ, mais l'indemnité continue de courir pendant ce délai comme au-delà. Comme l'instance au fond s'étale souvent sur deux à quatre ans, une indemnité provisionnelle est fréquemment fixée en cours de procédure, puis régularisée à la hausse ou à la baisse au vu de l'expertise définitive. Dernier point trop souvent négligé : la prescription biennale propre au statut des baux commerciaux interdit de rattraper indéfiniment les arriérés.
Le loyer est la contrepartie contractuelle d'un bail en cours : il obéit aux clauses du contrat, à l'indexation convenue, à la révision triennale de l'article L145-38 et, au renouvellement, au plafonnement de l'article L145-34. L'indemnité d'occupation n'est pas un loyer : de nature indemnitaire, elle échappe au plafonnement et n'est pas révisée par le jeu d'une clause mais fixée par le juge des loyers commerciaux. L'indemnité d'éviction, elle, va dans l'autre sens : due par le bailleur au preneur évincé sur le fondement de l'article L145-14, elle répare la perte du fonds ou du droit au bail. Les deux se compensent souvent au dénouement, mais aucune ne se déduit de l'autre. Deux conséquences pratiques : le maintien s'opère aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que charges, taxes et obligations d'entretien continuent de s'appliquer en sus de l'indemnité ; et réclamer celle-ci n'emporte en principe pas, pour le bailleur, renonciation à contester le droit à éviction.
Avant tout chiffrage, nous établissons le régime applicable : l'occupation relève-t-elle du maintien dans les lieux protégé par l'article L145-28, ou d'une occupation sans droit ni titre ? Nous fixons ensuite les bornes de la période — date d'effet du congé, événements intermédiaires, libération éventuelle de lots — et nous identifions les arriérés susceptibles d'être atteints par la prescription biennale. Cette étape détermine à elle seule la méthode : selon la qualification retenue, l'abattement de précarité s'applique ou n'a plus lieu d'être, et la base peut cesser d'être la seule valeur locative.
Visite, relevé et pondération des surfaces réellement occupées, analyse de l'état du local et des obligations mises à la charge de chacun, appréciation des facteurs locaux de commercialité, puis recherche de comparables locatifs vérifiables. Sur les locaux monovalents, nous basculons sur les usages de la branche prévus par l'article R145-10, avec retraitement du chiffre d'affaires soutenable. Cette expertise valeur locative est le cœur du dossier : c'est là que se joue l'essentiel de l'écart entre les prétentions des parties, bien avant la discussion sur le pourcentage d'abattement.
Nous documentons l'abattement au lieu de le poser : durée prévisible de l'occupation, réalité de la gêne subie par l'exploitation, capacité ou non à investir et à céder, comportement des parties dans la procédure. Le taux proposé est adossé aux ordres de grandeur observés sur nos missions antérieures et argumenté ligne à ligne. Nous traitons dans le même mouvement les postes annexes qui restent dus en sus de l'indemnité — charges, taxes, obligations d'entretien maintenues par les clauses du bail expiré —, souvent oubliés dans les décomptes établis sans expert.
Vous recevez un rapport conforme aux standards RICS et à la Charte de l'expertise : base de valeur nommée, méthodes retenues et écartées, comparables sourcés, calcul détaillé par période, réserves explicites, signature d'un expert identifié. Nous fournissons également la version courte utilisable pour une demande d'indemnité provisionnelle. Puis nous assistons votre conseil : réponse aux dires, note technique en réplique à l'expert adverse, soutenance devant le juge des loyers commerciaux. Un dossier bien construit se règle d'ailleurs souvent par transaction, une fois l'écart réduit à des points argumentés.
L'indemnité d'occupation n'apparaît jamais seule : elle est la conséquence chiffrée d'une situation juridique qu'il faut d'abord qualifier. Voici les six configurations que nous rencontrons le plus souvent en mission, avec à chaque fois le point qui fait basculer le montant.
C'est le cas type. Le bailleur délivre congé en refusant le renouvellement et en offrant une indemnité d'éviction ; le preneur, qui ne peut être contraint de partir avant paiement, se maintient dans les lieux. À la date d'effet du congé, le loyer cesse et l'indemnité d'occupation commence. Le désaccord est presque toujours le même : le bailleur réclame la valeur locative de marché, le preneur propose de reconduire le dernier loyer diminué d'un abattement. Ni l'un ni l'autre n'est exact. Nous chiffrons la valeur locative selon les critères des articles R145-3 à R145-8, puis nous documentons séparément l'abattement, pour que les deux postes se discutent isolément plutôt qu'en bloc.
Une instance en fixation d'indemnité d'éviction dure fréquemment deux à quatre ans. Aucun bailleur ne peut se permettre d'encaisser pendant ce délai un loyer devenu très inférieur au marché, ni aucun preneur d'être exposé à un rappel massif au dénouement. D'où la pratique de l'indemnité provisionnelle, sollicitée devant le juge des loyers commerciaux, réajustée ensuite au vu de l'expertise définitive. Une provision se refuse lorsqu'elle est réclamée sans démonstration ou fixée à un niveau manifestement excessif. Nous produisons pour ce stade une note d'évaluation courte mais sourcée : trois à cinq comparables vérifiables, surfaces pondérées, fourchette de valeur locative et taux d'abattement proposé.
L'indemnité porte sur les lieux effectivement occupés, pas sur ceux que mentionne le bail. Un preneur qui restitue une réserve, un étage, un logement de fonction ou une cour, qui a cessé une activité secondaire ou qui n'écoule plus qu'un stock résiduel n'occupe plus la même chose. Encore faut-il l'établir : constat daté, état des lieux partiel, relevé de surfaces contradictoire, preuve de la remise des clés du lot libéré. Nous chiffrons alors l'indemnité par périodes successives, chacune adossée à un périmètre et à une valeur locative propres. C'est le levier de défense le plus efficace du côté preneur, et le plus souvent négligé faute de pièces constituées à temps.
Lorsque le maintien dans les lieux s'étire sur quatre, cinq ou six ans, le marché locatif bouge, parfois fortement. L'indemnité n'étant pas un loyer, l'indexation contractuelle ne joue pas de plein droit : c'est au juge qu'il revient de la faire varier, sur démonstration. En pratique, on fixe alors une valeur par tranche temporelle, chacune datée. Cela suppose des séries de référence datées, et non un chiffre unique posé en fin de procédure. Notre observatoire des loyers commerciaux, relevé et mis à jour chaque mois sur trois artères commerçantes suivies en continu, fournit précisément ce type d'historique : une valeur constatée à une date, opposable parce que traçable.
Sur les locaux monovalents — ceux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux lourds —, l'article R145-10 renvoie aux usages observés dans la branche d'activité. La valeur locative se construit alors par un taux d'effort appliqué au chiffre d'affaires soutenable, et non par un prix au mètre carré. L'exercice change de nature : il faut retraiter les comptes, distinguer la performance de l'exploitant de celle de l'actif, et raisonner en potentiel plutôt qu'en historique. Un hôtel dont le RevPAR a chuté pendant la procédure ne se traite pas comme un local de pied d'immeuble. Nos équipes hôtellerie et loisirs interviennent sur ce type de calcul.
Bail résilié par le jeu d'une clause résolutoire, congé pour motif grave et légitime jugé fondé, refus de renouvellement sans indemnité validé, ou preneur qui reste au-delà du délai de départ après paiement de son indemnité d'éviction : dans tous ces cas, le maintien n'est plus protégé et l'article L145-28 ne s'applique plus. L'indemnité devient purement indemnitaire. La jurisprudence admet couramment qu'elle puisse alors dépasser la valeur locative, sans abattement de précarité, et se cumuler avec la réparation du préjudice distinct du bailleur — immobilisation d'un actif reloué, perte d'une opération. Qualifier correctement la situation avant de chiffrer est ici plus déterminant que le calcul lui-même.
Une indemnité d'occupation se gagne sur la démonstration, pas sur le montant annoncé. Le juge des loyers commerciaux tranche entre deux dossiers : celui qui produit des comparables vérifiables et un abattement argumenté l'emporte sur celui qui affirme un pourcentage. Notre engagement tient à cela — nous remettons un rapport dont chaque ligne peut être contredite point par point, donc défendue point par point.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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