SERVICE EXPERTISE
Un même congé, deux issues financières sans commune mesure : si l'exploitation peut se réinstaller ailleurs, on indemnise un déménagement ; si elle disparaît avec le local, on indemnise le fonds entier.
Un fonds est transférable lorsque sa clientèle suit l'exploitant dans un autre local : le locataire évincé est alors indemnisé d'un simple déplacement. Il y a perte du fonds de commerce quand la clientèle tient à l'emplacement, qu'aucun local de report équivalent n'existe ou qu'une autorisation attachée au lieu n'est pas transférable : l'indemnité couvre alors la valeur entière du fonds.
Un fonds transférable est un fonds de commerce dont l'exploitation peut être reprise dans un autre local sans que la clientèle soit perdue. La distinction paraît théorique : elle est en réalité le premier chiffre du dossier. L'article L145-14 du code de commerce fixe l'indemnité due au locataire évincé au montant du préjudice causé par le défaut de renouvellement, et précise qu'elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Cette réserve finale est exactement la porte du transfert.
Deux régimes coexistent donc sous un même nom. L'indemnité de remplacement répare la disparition d'une entreprise : elle se construit sur le chiffre d'affaires, l'excédent brut d'exploitation et les barèmes en usage dans la profession, augmentés des frais et droits de mutation et d'une indemnité de remploi — de l'ordre de 10 % de la valeur du fonds selon l'usage couramment observé. L'indemnité de déplacement, elle, répare un transfert : déménagement, réinstallation et remise en état, double loyer, trouble commercial pendant la bascule, perte partielle de clientèle. Entre les deux scénarios, l'écart part du simple au triple et le dépasse souvent. Le calcul poste par poste est développé sur notre page dédiée à l'indemnité d'éviction ; le présent article traite la question qui la précède et qui la commande.
Réal Valuation instruit cette question comme une démonstration, jamais comme une opinion. Notre expertise de fonds de commerce croise l'analyse de la clientèle réelle, la recherche documentée d'un local de report sur le marché, le contrôle des autorisations attachées au lieu, puis le chiffrage parallèle des deux scénarios. Nos experts sont certifiés RICS et s'appuient sur le réseau Groupe ABC — sept cabinets, trente-cinq experts, près de 1 800 expertises par an — ainsi que sur notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 et sur notre observatoire des loyers commerciaux, mis à jour chaque mois.
Voir aussi l'indemnité d'occupation.
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Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
C'est le critère premier. Une clientèle de passage, captée par la vitrine, le flux piéton ou la proximité d'un pôle générateur — gare, marché, sortie de bureaux — appartient à l'emplacement : elle ne suit pas l'exploitant. Une clientèle attirée, qui vient pour une compétence, une marque ou un rendez-vous pris à l'avance, suit l'entreprise et rend le transfert crédible. La plupart des fonds sont mixtes, et toute l'analyse consiste à mesurer la part de chacune : provenance du fichier clients, poids de la commande à l'avance, taux de retour, comptages de fréquentation, ticket moyen par plage horaire, effet des cartes de fidélité. Une brasserie d'angle et un bureau d'études installés dans le même immeuble n'obtiennent pas le même verdict.
Le caractère transférable ne se décrète pas dans l'abstrait : il suppose qu'un local de report existe et soit accessible dans un délai compatible avec la continuité d'exploitation. L'analyse porte sur cinq paramètres : la surface et le linéaire de vitrine, la position dans la même zone de chalandise, l'accessibilité et le stationnement, la configuration d'exploitation (hauteur libre, réserve, quai, extraction) et le coût d'entrée — loyer, travaux et droit au bail à acquitter. Notre observatoire des loyers commerciaux et les disponibilités relevées sur le marché servent ici de preuve documentée, datée et opposable, non d'affirmation. Quand aucune offre comparable n'est identifiable, le transfert est théorique et le fonds doit être indemnisé comme perdu.
Beaucoup d'exploitations dépendent d'une autorisation attachée au lieu, et non au commerçant. Licence de débit de boissons, autorisation d'exploiter une officine, gérance d'un débit de tabac, classement d'établissement recevant du public, autorisation d'exploitation commerciale pour les grandes surfaces, installation classée, terrasse concédée sur le domaine public : chacune de ces contraintes peut interdire matériellement le report, ou le retarder au point de faire perdre la clientèle qu'il devait sauver. Il faut y ajouter la clause de destination du bail de report et le règlement de copropriété du futur immeuble. Un fonds parfaitement transférable sur le papier redevient un fonds perdu dès qu'une seule de ces autorisations ne peut être obtenue au nouvel emplacement.
Le débat est rarement binaire. Un fonds peut se réinstaller en ne conservant qu'une partie de sa clientèle : l'indemnisation devient alors un déplacement majoré d'une indemnité pour perte partielle, exprimée en pourcentage de la valeur du fonds. Deux garde-fous l'encadrent. D'abord, l'indemnité de déplacement n'a pas vocation à excéder la valeur de remplacement : dès que le coût du transfert atteint la valeur du fonds, c'est cette dernière qui est due. Ensuite, la jurisprudence admet couramment que l'indemnité ne saurait descendre sous la valeur du droit au bail perdu, que nous chiffrons avec notre barème publié du coefficient d'emplacement, détaillé sur notre page de calcul du droit au bail. Ces deux bornes suffisent souvent à recadrer une négociation.
Nous partons de l'exploitation réelle : liasses fiscales des trois derniers exercices, ventilation du chiffre d'affaires par famille de produits et par plage horaire, fichier clients et taux de récurrence, provenance géographique des paiements, saisonnalité, comptages de fréquentation. L'objectif est de séparer ce qui relève du passage de ce qui relève de la fidélité à l'exploitant, avec des chiffres opposables plutôt qu'avec des affirmations de principe sur la nature de l'activité.
Nous recherchons, dans la même zone de chalandise, les locaux effectivement disponibles répondant au cahier des charges de l'exploitation : surface, linéaire de vitrine, accès, réserve, contraintes d'exploitation. Chaque offre est relevée, datée et chiffrée — loyer, droit d'entrée, travaux à prévoir. Notre observatoire des loyers commerciaux et notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011 fournissent les références de valeur. L'absence documentée d'offre équivalente constitue, en soi, un élément de démonstration.
Nous contrôlons tout ce qui peut bloquer le report : autorisations attachées au local, classement d'établissement recevant du public, installations classées, occupation du domaine public, clause de destination du bail de report, règlement de copropriété, servitudes éventuelles. Chaque obstacle est qualifié en rédhibitoire, coûteux ou surmontable, avec son délai probable — car un report qui n'aboutit qu'après plusieurs mois d'arrêt d'exploitation n'est plus un report.
Nous évaluons en parallèle la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession — chiffre d'affaires, excédent brut d'exploitation, barèmes professionnels, droit au bail comme plancher — et le coût complet du transfert, poste par poste, à une date d'évaluation aussi proche que possible de la libération effective des lieux. La conclusion retient le scénario démontré, applique les deux bornes et chiffre le cas échéant la perte partielle. Le locataire évincé se maintient par ailleurs dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité (article L145-28), contre une indemnité d'occupation : ce calendrier pèse autant que le montant dans la négociation.
Le caractère transférable ne se déduit pas d'un code d'activité : il se démontre dossier par dossier. Voici six configurations que nos experts rencontrent régulièrement, avec le raisonnement qui conduit à retenir un déplacement, une perte totale ou une solution intermédiaire. Les situations décrites sont issues de missions réelles, anonymisées.
Le chiffre d'affaires repose sur le flux, la visibilité et une terrasse concédée par la commune. La clientèle n'est pas fidélisée à l'exploitant : elle consomme là parce qu'elle passe là. S'y ajoutent une licence de débit de boissons dont le déplacement dépend d'une autorisation et de périmètres protégés, ainsi que des équipements de cuisine largement inamovibles. Dans cette configuration, le report est presque toujours écarté : l'indemnité se calcule en valeur de remplacement, sur la base des usages de la profession et de l'excédent brut d'exploitation retraité, majorée des frais de licenciement du personnel et de la perte sur agencements non récupérables.
Aucune vente au comptoir, aucune clientèle de passage : les clients viennent après prise de rendez-vous, souvent par recommandation, et la relation est nominative. Le déménagement se règle par une information des clients, un transfert de ligne et une réinstallation. Le fonds est transférable et l'indemnisation se limite au déplacement : frais de déménagement et de réinstallation, remise en état du local quitté, double loyer pendant la bascule, trouble commercial de quelques semaines, signalétique et supports de communication. Le point de vigilance porte sur l'accessibilité et le stationnement du local de report, dont une dégradation nette peut justifier une perte partielle.
Le verdict dépend entièrement de la distance de report. La zone de chalandise d'un point de vente alimentaire de proximité se compte en centaines de mètres et en minutes à pied : un report à trois cents mètres dans la même rue conserve l'essentiel de la clientèle, un report à l'autre bout du quartier la détruit. L'expertise consiste à cartographier la clientèle réelle — origine des paiements, flux d'entrée par tranche horaire, part du pain quotidien face aux commandes — puis à confronter cette carte aux locaux effectivement disponibles. C'est le cas type de la perte partielle, où l'expert chiffre un taux de déperdition motivé plutôt qu'un verdict tranché.
Une concession, un magasin de literie, un négoce de matériaux ou une enseigne spécialisée fonctionnent par déplacement volontaire du client : on ne passe pas devant, on s'y rend. La clientèle suit donc l'enseigne, à condition que le local de report offre la même surface d'exposition, la même desserte routière et le même stationnement, et qu'aucune autorisation d'exploitation commerciale ne fasse obstacle au projet. Le fonds est généralement transférable, mais le coût du transfert est élevé : réaménagement complet, déménagement du stock, période de fermeture. Il n'est pas rare que ce coût rejoigne la valeur du fonds et fasse basculer l'indemnisation vers le remplacement.
Officine de pharmacie, débit de tabac, établissement recevant du public soumis à classement, activité relevant des installations classées : l'exploitation n'est pas seulement commerciale, elle est administrée. Le report suppose une décision dont ni le bailleur ni le locataire ne maîtrisent le sens ni le calendrier, et qui peut être refusée. Tant qu'aucune autorisation n'est acquise sur un local identifié, le transfert reste une hypothèse : un expert ne peut pas fonder une indemnité de déplacement sur une autorisation à obtenir. En pratique, ces dossiers se résolvent le plus souvent par une indemnité de perte du fonds de commerce.
Ces activités vivent d'une clientèle nominative — fichier, historique de prestations, rendez-vous — dont une part vient malgré tout de la vitrine. Le fichier constitue la preuve directe de la fraction transférable : nombre de clients actifs, fréquence de visite, part du chiffre d'affaires réalisée par les clients récurrents, rayon de provenance. Reste à vérifier que le local de report supporte la même économie : notre observatoire des loyers commerciaux, qui suit trois rues mois par mois — à Bordeaux, cité ici à titre d'exemple —, documente l'écart entre l'emplacement quitté et les disponibilités du marché, écart qui alimente notre expertise de valeur locative du local de report.
Le caractère transférable est l'argument le plus disputé d'un dossier d'éviction, et le plus lourd financièrement. Il ne se gagne pas par une affirmation de principe mais par un dossier de preuves — chiffres d'exploitation, relevés de marché datés, contrôle des autorisations. C'est exactement ce que nous produisons.
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