SERVICE EXPERTISE
Votre immobilier professionnel est un outil d'exploitation avant d'être une ligne au bilan. Réal Valuation, cabinet certifié RICS, détermine la valeur vénale et la valeur locative de vos actifs — libre ou en l'état loué —, site par site et parc entier, partout en France.
L'expertise en immobilier d'entreprise détermine la valeur vénale ou locative des actifs professionnels selon quatre méthodes : comparaison, capitalisation du revenu, actualisation des flux et coût de remplacement déprécié. Réalisée par un expert MRICS indépendant, elle produit un rapport daté, motivé et soutenable en contradictoire, partout en France.
L'expertise en immobilier d'entreprise couvre tout ce qui n'est pas du logement : immeubles tertiaires, locaux d'activité et plateformes logistiques, actifs commerciaux, murs d'exploitation d'un hôtel, d'une clinique ou d'un site industriel. Ces actifs ne se comparent pas comme des appartements. Leur valeur dépend d'un revenu — le loyer effectivement perçu, ou la valeur locative que l'actif est capable de porter —, de la solidité du preneur, de la durée ferme restant à courir et de la profondeur du marché locatif local. Une même surface vaut deux prix très différents selon qu'elle est louée à une signature nationale sur neuf ans fermes ou vacante depuis dix-huit mois.
Deux lectures cohabitent, et la mission doit dire laquelle elle produit. Le regard investisseur capitalise un revenu : ce qui compte est le rendement exigé pour ce type d'actif, à cet endroit, avec ce bail. Le regard utilisateur raisonne en coût d'occupation et en valeur d'usage : l'entreprise propriétaire de ses murs ne cherche pas un rendement, elle immobilise un outil de production. Un immeuble occupé par sa propre société n'a donc pas une valeur mais deux — libre et en l'état loué — et l'écart entre les deux se négocie très concrètement lors d'une cession-bail, d'un apport ou d'une mise en garantie.
Cette page prend l'immobilier d'entreprise du côté de celui qui l'occupe et l'exploite : ce qui fait la valeur d'un site en activité, comment se lit l'écart entre valeur libre et valeur en l'état loué, et comment nous construisons la démonstration classe d'actif par classe d'actif. Si votre besoin est d'abord normatif et comptable — bases de valeur du Red Book, juste valeur au bilan, revue périodique d'un portefeuille détenu par une foncière ou un institutionnel —, notre page évaluation des actifs immobiliers traite précisément ce cadre. Réal Valuation est un cabinet indépendant fondé en 2011, certifié et régulé par la RICS : 2 094 actifs expertisés depuis 2011, sous la direction de Guillaume THERIEZ, MRICS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le bureau se juge d'abord par sa polarité : quartier d'affaires établi, pôle tertiaire de périphérie ou immeuble isolé, chacun a son loyer de marché et son taux de vacance propre. Viennent ensuite la divisibilité des plateaux, le ratio de stationnement, la qualité de la signature preneuse et la durée ferme résiduelle. La performance énergétique n'est plus un critère de confort : elle conditionne la relouabilité, donc les hypothèses de vacance, de franchise et de travaux retenues dans le calcul. Notre page expertise de bureaux détaille les configurations mono-locataire et multi-tenants.
Un entrepôt se lit en volume utile autant qu'en surface : hauteur libre, résistance du dallage, nombre et type de quais, aires de manœuvre, protection incendie, statut de l'installation au regard de la réglementation des installations classées. Le local d'activité urbain obéit à une autre logique — foncier rare, mixte atelier-bureau, demande d'artisans et de PME —, quand la plateforme de grande taille dépend d'un corridor autoroutier, d'un bassin d'emploi et souvent d'un preneur unique. Nos pages expertise d'entrepôt et expertise de locaux d'activité détaillent ces deux marchés, qui ne se confondent pas.
En commerce, la valeur suit le flux. Emplacement numéro un, numéro un bis ou zone commerciale de périphérie : le passage, la locomotive voisine et le linéaire de vitrine commandent le loyer que l'enseigne acceptera de payer, donc le taux d'effort supportable au regard de son chiffre d'affaires. S'y ajoutent la pondération des surfaces de vente et de réserve, l'existence d'un droit au bail et le statut exact du bail en place. Notre page expertise de local commercial traite le pied d'immeuble comme le retail park.
Hôtel, clinique, crèche, salle de sport, site industriel dédié : quand le bâtiment n'existe que pour une activité, il n'y a pas de marché locatif de comparaison directe. La valeur se construit alors par la capacité de l'exploitation à porter un loyer, complétée, lorsque le marché reste muet, par le coût de remplacement déprécié — reconstruire à neuf, puis déduire la vétusté et l'obsolescence fonctionnelle. Notre page expertise de murs commerciaux précise l'articulation entre les murs et le fonds.
Tout commence par une question simple : quelle valeur, à quelle date, pour quel usage et devant qui ? Valeur vénale libre, valeur en l'état loué, valeur locative de marché, valeur d'usage — ce choix commande toute la suite du travail. Nous cadrons ensuite le périmètre exact (un actif, un site multi-bâtiments, un parc de plusieurs adresses), la liste des pièces à réunir et le calendrier de restitution. Ce cadrage est mené par l'expert qui signera le rapport, pas par un commercial.
L'expert visite l'actif : surfaces réelles, état d'entretien, divisibilité, fonctionnalité au regard de l'usage, contraintes d'accès et de logistique. En parallèle, nous dépouillons les baux et leurs avenants — loyer facturé, indexation, durée ferme, répartition des charges et des travaux, franchises consenties —, l'état locatif, la taxe foncière et les diagnostics disponibles. Ce sont ces pièces, et non des moyennes de marché, qui font la robustesse d'une valeur.
Nous constituons un jeu de références vérifiées — transactions d'investissement, ventes utilisateurs, baux réellement signés sur le même segment — puis nous appliquons les méthodes adaptées à l'actif : comparaison directe, capitalisation du revenu net, actualisation des flux de trésorerie sur un horizon explicite, coût de remplacement déprécié pour les biens sans marché de comparaison. Deux approches au minimum sont croisées, et l'écart entre elles est expliqué dans le rapport plutôt que moyenné en silence.
Le rapport est remis signé par l'expert : hypothèses affichées, comparables listés, calculs reproductibles, réserves explicites. Nous le présentons à qui en a besoin — direction générale, direction financière, conseil, banque, commissaire aux comptes, partie adverse — et nous en assumons la défense en cas de discussion, y compris contradictoire. Un rapport qui ne peut pas être expliqué ligne à ligne devant un tiers n'a pas rempli son office.
Six situations reviennent en permanence chez les entreprises propriétaires ou utilisatrices de leurs murs. Elles ont un point commun : la décision porte sur un site en activité, dont la valeur ne se lit jamais indépendamment de l'exploitation qui l'occupe.
L'usine, l'entrepôt ou le siège que vous occupez n'a ni bail à dépouiller ni loyer de référence : l'exploitant se loge chez lui. La valeur se reconstruit alors à partir d'un loyer de marché théorique, de la fonctionnalité réelle du site pour un autre occupant et de son degré de spécialisation. Plus le bâtiment est taillé pour votre process, plus l'écart se creuse entre ce qu'il vous apporte et ce qu'un tiers accepterait de payer. C'est cet écart que l'expertise chiffre et explique.
Un même immeuble n'a pas une valeur mais deux, et les confondre coûte cher. La valeur libre suppose le bien disponible : c'est le prix d'un utilisateur qui veut s'installer. La valeur en l'état loué intègre le bail en place, son loyer, sa durée ferme et la qualité du preneur : c'est le prix d'un investisseur qui achète un revenu. Selon que le loyer se situe au-dessus ou en dessous du marché, l'écart joue pour vous ou contre vous. Le rapport dit toujours laquelle des deux il produit, et pourquoi.
Une direction immobilière qui gère dix, vingt ou quarante adresses hérite le plus souvent de valeurs hétérogènes : estimations d'agences locales, chiffres d'acquisition anciens, avis oraux jamais écrits. Rien n'y est comparable. Reprendre le parc à une date unique, avec les mêmes bases de valeur et les mêmes hypothèses de marché, redonne une grille de lecture homogène : quels sites portent la valeur, lesquels coûtent plus cher qu'ils ne rapportent, où concentrer l'investissement.
Quand la période ferme approche, l'utilisateur arbitre entre rester, renégocier ou déménager, et cet arbitrage se joue sur des chiffres : coût d'occupation actuel rapporté au marché du même segment, coût d'un transfert d'activité, valeur d'usage réelle des mètres carrés occupés. Une valeur locative de marché établie par un expert externe change la nature de la discussion avec le bailleur : elle remplace une appréciation par des références vérifiables.
Vendre ses murs et rester dans les lieux comme locataire libère de la trésorerie, mais l'opération se joue sur un couple indissociable : le prix des murs et le loyer que vous vous engagez à payer ensuite. Un loyer surévalué gonfle artificiellement le prix affiché et pèsera des années sur l'exploitation. L'expertise sépare les deux termes — valeur libre des murs d'un côté, loyer de marché soutenable de l'autre — pour que vous sachiez ce que vous vendez et ce que vous signez.
Une réorganisation industrielle ou tertiaire laisse des sites à libérer et pose une question immédiate : que vaut ce bâtiment une fois l'activité partie ? La réponse dépend de sa reconversion possible, de la profondeur du marché local pour ce type de surface, du délai de commercialisation prévisible et des travaux de remise en état à prévoir. Nous chiffrons cette valeur de sortie en amont, pour qu'elle entre dans le plan et non pas après coup, une fois les portes fermées.
Nous n'expertisons que de la valeur immobilière : pas de diagnostic technique, pas d'estimation de complaisance, aucun mandat de vente derrière le rapport. L'indépendance n'est pas une posture de communication, c'est ce qui rend une valeur utilisable par un tiers.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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