SERVICE EXPERTISE
Deux indices, deux économies, deux trajectoires. Nos experts RICS qualifient l'activité exercée, contrôlent la clause d'indexation et refont le calcul depuis l'origine du bail, pour bailleurs et preneurs, partout en France.
L'ILC indexe les baux des activités commerciales et artisanales ; l'ILAT ceux des activités tertiaires : bureaux, professions libérales, logistique et entrepôts. Le choix se fait à la signature, selon l'activité réellement exercée dans les lieux, et non selon la nature du local. Un indice inadapté fragilise la clause d'indexation et le loyer qu'elle produit.
L'ILC, indice des loyers commerciaux, et l'ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, sont les deux indices publiés chaque trimestre par l'INSEE qui servent à indexer les loyers des baux commerciaux. Le premier a été créé en 2008 pour les commerces et l'artisanat, le second fin 2011 pour les activités tertiaires. Depuis la loi Pinel de 2014, ce sont les seuls indices auxquels l'article L145-34 du code de commerce rattache le plafonnement du loyer : l'indice du coût de la construction, longtemps utilisé par défaut, n'assure plus cette fonction dans les baux conclus ou renouvelés depuis.
Les deux indices ne mesurent pas la même économie. L'ILC combine l'évolution des prix à la consommation et celle du chiffre d'affaires du commerce de détail : il suit la santé du commerce. L'ILAT associe les prix à la consommation au produit intérieur brut en valeur : il suit l'activité économique générale, plus proche du cycle des entreprises tertiaires. La composante coût de la construction, présente à l'origine dans les deux formules, en a été retirée en 2022. Conséquence concrète : depuis cette réforme, les deux indices n'évoluent plus au même rythme, et un écart même modeste de variation annuelle, capitalisé sur neuf ans, se compte en dizaines de milliers d'euros sur un bail de bureaux.
Qui décide ? Les parties, à la signature du bail, mais pas librement. L'article L112-1 du code monétaire et financier impose que l'indice retenu soit en relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties, et que sa période de variation corresponde à celle qui sépare deux indexations. Un plateau de bureaux indexé sur l'ILC, une clause qui ne joue qu'à la hausse, une première indexation portant sur une période plus longue que les suivantes : autant de rédactions dont la jurisprudence admet couramment qu'elles sont réputées non écrites, avec les conséquences financières que cela emporte pour le bailleur. Le choix de l'indice n'est pas une formalité de rédaction : c'est une clause à enjeu, qui se vérifie avant de signer et se réexamine à chaque renouvellement.
Voir aussi les facteurs locaux de commercialité.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'ILC a vocation à indexer les baux dont le preneur exerce une activité commerciale ou artisanale : commerce de détail en boutique, restauration, café, boulangerie, coiffure, garage, activité artisanale immatriculée au répertoire des métiers. Sa logique est celle d'un chiffre d'affaires réalisé sur place, auprès d'une clientèle qui se déplace. Le critère décisif n'est ni la nature du local, ni la forme juridique du preneur, ni le code NAF : c'est l'activité réellement exercée dans les lieux. Une société commerciale qui installe un service administratif dans un immeuble de bureaux ne relève pas de l'ILC, même si son objet social est commercial. Un point continue de fausser les calculs de rattrapage : la variation annuelle de l'ILC opposable aux petites et moyennes entreprises a fait l'objet d'un plafonnement légal temporaire instauré en 2022, aujourd'hui éteint. Toute indexation reconstituée sur cette période doit intégrer ce dispositif, faute de quoi le rappel réclamé est surévalué.
L'ILAT a été créé fin 2011 pour les activités qui ne relèvent ni du commerce de détail ni de l'artisanat : bureaux et sièges sociaux, cabinets de professions libérales, services aux entreprises, entrepôts, plateformes logistiques et messagerie, laboratoires, centres de formation. Sa composante adossée au produit intérieur brut en valeur colle au cycle de ces preneurs, pas à celui du commerce de détail. Deux confusions reviennent constamment. La première consiste à raisonner « bail commercial, donc ILC » : le statut des baux commerciaux couvre des pans entiers d'activités tertiaires, qui relèvent de l'ILAT. La seconde consiste à suivre l'immatriculation du preneur plutôt que l'usage des lieux. Notre méthode de qualification est ordonnée : usage effectif des surfaces, nature de la clientèle desservie, puis destination stipulée au bail. C'est cet ordre que retient un juge saisi de la validité d'une clause d'indexation, et c'est celui que nous documentons dans nos rapports.
Le mécanisme tient en une ligne : loyer en cours multiplié par le rapport entre l'indice de la période et l'indice de base stipulé au bail. Ses erreurs d'application, elles, sont moins simples. L'indice de base d'abord : le bail désigne un trimestre précis et retenir un trimestre voisin décale toute la chaîne d'indexations jusqu'au terme. La date d'effet ensuite : l'ILC et l'ILAT sont publiés chaque trimestre par l'INSEE avec un décalage d'environ un trimestre, si bien que l'indice applicable à une échéance de janvier est celui d'un trimestre déjà clos. Le mode de calcul enfin : l'indexation peut être stipulée en chaîne, chaque loyer indexé servant de base au suivant, ou par rapport au loyer d'origine — les deux ne donnent pas le même résultat au bout de neuf ans. Dernier réflexe, souvent oublié côté bailleur : une indexation non appliquée se rattrape, mais la demande de rappel se heurte à la prescription quinquennale. Au-delà, l'arriéré est perdu.
L'indexation joue automatiquement, à date fixe, sans intervention du juge : elle applique une variation d'indice, elle ne mesure jamais le marché. La révision du loyer d'un bail commercial obéit à une autre logique : l'article L145-38 du code de commerce ouvre, tous les trois ans, la fixation du loyer à la valeur locative définie par l'article L145-33, la hausse restant en principe plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT sur la période écoulée. La clause d'échelle mobile ouvre encore une troisième voie, celle de l'article L145-39 : lorsque le seul jeu de l'indexation a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou judiciairement, chaque partie peut demander sa révision à la valeur locative. Les conditions d'ouverture, les délais et les stratégies propres à ces deux recours sont traités sur nos pages dédiées — nous ne les développons pas ici. Retenez l'articulation : l'indice commande l'évolution automatique, la valeur locative commande le niveau réel, et c'est l'écart entre les deux qui crée l'opportunité, ou le risque, de solliciter une expertise de révision de loyer.
Nous partons du bail et non de l'usage supposé. Destination stipulée, surfaces affectées à chaque usage, clientèle réellement desservie, indice désigné, trimestre de base, périodicité, date d'effet, réciprocité de la variation : chaque terme est relevé et confronté aux exigences de l'article L112-1 du code monétaire et financier. Cette lecture détermine à la fois l'indice pertinent et la solidité juridique du mécanisme en place.
Nous refaisons année par année les indexations appliquées, en vérifiant chaque valeur d'indice dans les publications de l'INSEE et en tenant compte du plafonnement temporaire qui a limité, en 2022 et les mois suivants, la variation de l'ILC opposable aux petites et moyennes entreprises. L'écart entre le loyer contractuellement dû et le loyer effectivement appelé apparaît alors, avec sa date de naissance — donnée décisive pour situer la prescription quinquennale.
Un loyer peut être correctement indexé et pourtant très éloigné du marché : l'indice ne corrige jamais un décrochage. Nous positionnons le loyer par rapport à la valeur locative au sens de l'article L145-33, en mobilisant notre observatoire des loyers commerciaux, mis à jour mensuellement, et notre base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011. C'est cette confrontation qui révèle l'intérêt éventuel d'une révision du loyer d'un bail commercial.
Le rapport expose la qualification retenue, le calcul reconstitué, l'écart au marché et les options ouvertes : régularisation amiable, correction de la clause au renouvellement, ou demande de révision. Chaque conclusion est sourcée et datée, de manière à être produite telle quelle en négociation, devant un conseil ou devant le juge des loyers commerciaux.
Le débat sur l'indice ne se pose jamais sur un cas d'école : il surgit sur des locaux mixtes, des activités hybrides, des baux anciens ou des clauses recopiées d'un modèle. Voici les six configurations les plus fréquentes dans nos dossiers, avec le critère qui emporte la qualification et l'enjeu financier associé.
Un local de 180 m² dont 110 m² de surface de vente en rez-de-chaussée et 70 m² de bureaux administratifs à l'étage : la clause d'indexation ne peut pas désigner deux indices. Nous retenons l'activité principale, appréciée par la part du produit d'exploitation qu'elle génère et par la surface qu'elle mobilise. Ici, la vente domine largement : l'ILC s'impose, et les bureaux ne sont que le support de l'exploitation commerciale. L'arbitrage s'inverse dès que les surfaces de vente deviennent accessoires, par exemple un showroom de 30 m² adossé à un plateau de bureaux. Nous documentons ce raisonnement dans le rapport : c'est lui qui sera discuté si la clause est contestée.
Médecin, avocat, expert-comptable, architecte : l'emplacement est commerçant, la vitrine donne sur la rue, le bail est un bail commercial par extension ou par accord des parties — et pourtant l'activité est tertiaire. C'est l'ILAT qui a vocation à s'appliquer, non l'ILC. L'erreur est fréquente parce que le bailleur duplique la clause de la boutique voisine. Elle n'est pas neutre : depuis 2022, les deux indices ont progressé à des rythmes sensiblement différents, et l'écart cumulé sur la durée d'un bail est loin d'être marginal. Elle est d'autant plus regrettable que ces preneurs paient souvent un loyer aligné sur la commercialité de la rue, alors que leur activité ne tire aucun revenu du flux piéton.
Le preneur est immatriculé en commerce de détail, son chiffre d'affaires relève bien du commerce — mais l'actif loué est une plateforme logistique, sans clientèle sur place. L'usage des lieux est tertiaire : l'ILAT est l'indice cohérent avec l'article L112-1 du code monétaire et financier, qui exige un lien direct entre l'indice et l'objet de la convention ou l'activité d'une des parties. Le raisonnement vaut pour la messagerie, le stockage sous température dirigée, les ateliers de préparation de commandes. Sur ces actifs, les baux sont souvent longs et les loyers élevés au global : un point d'indexation mal calibré se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur la durée ferme.
Beaucoup de baux signés avant 2014 restent stipulés sur l'indice du coût de la construction. Depuis la loi Pinel, ce n'est plus l'indice auquel l'article L145-34 du code de commerce rattache le plafonnement du loyer : seuls l'ILC et l'ILAT jouent ce rôle. En pratique, deux questions se posent : la clause d'indexation contractuelle continue-t-elle de produire effet en cours de bail, et sur quel indice bascule-t-on au renouvellement ? Nous traitons ces baux en séparant le passé — indexations appliquées, sommes payées, prescription — et l'avenir, c'est-à-dire la rédaction de la nouvelle clause : le renouvellement offre la fenêtre de correction la plus sûre.
Deux rédactions fragilisent structurellement une clause d'échelle mobile : celle qui écarte la baisse d'indice et celle dont la période de variation ne correspond pas à l'intervalle séparant deux indexations, par exemple une première indexation portant sur quinze mois d'indice. La jurisprudence admet couramment que de telles stipulations, contraires aux exigences de l'article L112-1 du code monétaire et financier, sont réputées non écrites. La conséquence est brutale pour le bailleur : c'est le mécanisme d'indexation lui-même qui tombe, le loyer revenant à son montant d'origine, la restitution des sommes indûment perçues restant bornée par la prescription quinquennale. Nous auditons systématiquement ce point avant toute demande de rappel d'indexation.
Prenons un plateau de bureaux de 800 m² loué 220 € HT/m²/an, soit 176 000 € HT de loyer annuel. Supposons deux trajectoires d'indexation moyennes sur neuf ans : 3 % par an d'un côté, 4 % de l'autre — un écart d'un point, hypothèse volontairement simple pour rendre l'ordre de grandeur lisible. La neuvième année, le loyer atteint environ 229 600 € dans le premier cas et 250 500 € dans le second, soit près de 21 000 € d'écart sur la seule dernière année et de l'ordre de 95 000 € cumulés sur la durée du bail. Ce chiffrage est une illustration, pas une prévision : il montre l'enjeu réel d'un arbitrage que beaucoup traitent comme une ligne de style.
Une analyse d'indice n'a de valeur que si elle résiste à la contradiction : celle du conseil adverse, de l'expert de partie, du juge des loyers commerciaux. Nos travaux suivent les standards RICS, sous la responsabilité de Guillaume Thériez MRICS, expert de référence du cabinet.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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