SERVICE EXPERTISE
La valeur d'un camping ne se lit ni au nombre d'emplacements ni au prix des terrains voisins : elle se construit à partir de l'exploitation. Chiffre d'affaires normatif, taux d'effort, capitalisation, puis recoupement par les multiples observés sur le marché. Ce que chaque paramètre — classement, part de locatif, titre sur le sol, état du parc — retire ou ajoute au chiffre final.
Un camping se valorise sur son exploitation, et non au mètre carré d'emplacement : on reconstitue le chiffre d'affaires normatif, on en déduit le loyer que l'activité peut supporter, puis on capitalise ce loyer. Quatre paramètres commandent le résultat : le classement, la part d'emplacements locatifs, la propriété du sol et la longueur de la saison. Les multiples de marché ne servent qu'au recoupement.
Combien vaut un camping ? La question se pose à chaque transmission, à chaque demande de financement — où le prêteur commande sa propre expertise immobilière sur mandat bancaire — et à chaque déclaration fiscale, succession ou expertise immobilière pour l'IFI. Sur ce dernier terrain, la charge de la preuve appartient à l'administration : c'est à elle d'établir l'insuffisance d'une valeur déclarée, au terme d'une procédure contradictoire. Encore faut-il pouvoir lui présenter une méthode difficile à écarter. Or un camping ne vaut pas ce que vaut son terrain : c'est un actif d'exploitation, dont la valeur naît de la capacité de l'établissement à dégager durablement un excédent.
La méthode que nous appliquons part du chiffre d'affaires normatif : ce que l'établissement devrait encaisser compte tenu de son nombre d'emplacements, de sa typologie d'offre, de son classement, de ses équipements, de sa durée d'ouverture et des taux d'occupation observés sur son marché. Cette normalisation neutralise l'aléa d'une saison et les choix du gérant en place. Un taux d'effort d'exploitant, de l'ordre de 12 à 14 % du chiffre d'affaires, en déduit le loyer que l'activité peut supporter ; ce loyer est ensuite capitalisé entre 8,3 et 12,5 % selon l'emplacement, l'état du parc et la pérennité de l'exploitation, soit huit à douze fois le loyer normatif — une fourchette qui porte sur l'ensemble immobilier d'exploitation, terrain aménagé et constructions comprises, et non sur le fonds. Les méthodes d'évaluation immobilière classiques n'interviennent qu'en recoupement.
Les multiples que l'on entend citer sont des ordres de grandeur de marché, pas un barème officiel : ils servent à vérifier qu'un résultat n'est pas aberrant, jamais à le produire, et les fourchettes sectorielles applicables au fonds sont documentées sur notre page consacrée à la capitalisation de l'EBE. Ce qui fait réellement l'écart, sur un parc français de l'ordre de 7 400 établissements, tient à quatre paramètres : le classement et le tarif qu'il autorise, la part d'emplacements locatifs, la propriété du sol et la longueur de la saison. Entre un deux étoiles rural en emplacements nus et un cinq étoiles littoral massivement équipé, la distance se compte en multiples, pas en pourcentages. Réal Group conduit ces missions partout en France, fort de 2 094 actifs expertisés depuis 2011.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La chaîne de calcul tient en trois maillons. Le premier reconstitue le chiffre d'affaires normatif à partir des caractéristiques physiques de l'établissement et des données de marché — tarifs moyens, taux d'occupation, jours d'ouverture — et non des seuls comptes du dernier exercice. Le deuxième applique un taux d'effort d'exploitant, de l'ordre de 12 à 14 % selon le classement, pour obtenir le loyer que l'activité peut supporter. Le troisième capitalise ce loyer entre 8,3 et 12,5 %, ce qui revient à retenir un multiple de huit à douze fois le loyer normatif : ce repère vaut pour l'ensemble immobilier d'exploitation — terrain aménagé, réseaux, constructions — et non pour le fonds, qui relève d'un multiple d'EBE. Illustration purement arithmétique : un trois étoiles réalisant 700 000 € de chiffre d'affaires normatif supporte un loyer de 91 000 € à 13 %, soit une valeur de 910 000 € une fois capitalisée à 10 % — dix fois le loyer, au milieu de la fourchette.
Un emplacement nu et un emplacement équipé d'un mobil-home ne produisent ni le même revenu, ni la même marge, ni le même risque. Le second facture un hébergement et non une parcelle : son chiffre d'affaires par emplacement est nettement supérieur, mais il suppose un capital immobilisé et un renouvellement régulier du parc. La résidentialisation du secteur est structurelle : le nombre d'emplacements nus recule d'année en année quand celui des emplacements équipés progresse. Un établissement à 20 % de locatif et un établissement à 70 % de locatif, à nombre d'emplacements identique, n'appartiennent pas à la même classe d'actifs et ne se négocient pas au même prix. C'est le premier ratio à établir avant toute discussion de valeur.
La propriété du sol est le paramètre qui déplace le plus violemment le résultat. Un exploitant qui détient son foncier réunit deux actifs distincts : un ensemble immobilier capitalisable et un fonds. Un camping exploité sur un terrain appartenant à une collectivité n'en détient qu'un seul, et pour la seule durée de son titre : délégation de service public, convention d'occupation ou bail selon le montage retenu. La valeur se limite alors aux droits résiduels et aux investissements non amortis. La durée restante, les conditions de renouvellement et le sort contractuel des ouvrages en fin de titre commandent tout le calcul. Un contrat arrivant à échéance à trois ans, sans visibilité sur sa reconduction, peut ramener la valeur du fonds à une fraction de ce qu'annoncerait le repère usuel.
Trois postes érodent silencieusement la valeur. L'âge du parc de mobil-homes d'abord : un parc vieillissant impose un plan de renouvellement qu'un acquéreur déduit du prix, et la valeur d'un hébergement mobile n'a rien de commun avec celle d'une construction. Les équipements ensuite : piscine couverte, espace aquatique et restauration soutiennent l'occupation et allongent la saison, mais leur état technique et leur mise aux normes se chiffrent. L'exposition climatique enfin : submersion marine, recul du trait de côte, inondation, sécheresse, et surtout le coût comme la disponibilité de la couverture d'assurance. Sur un actif littoral, ce risque cesse d'être théorique : il se traduit par une prime ajoutée au taux de capitalisation, donc mécaniquement par une valeur plus faible.
Nous partons des caractéristiques physiques de l'établissement — nombre d'emplacements, ventilation entre nus et équipés, classement, équipements, durée d'ouverture — et des données de marché de sa zone : tarifs moyens pratiqués, taux d'occupation observés, saisonnalité réelle. Cette reconstitution donne le chiffre d'affaires que l'établissement devrait réaliser, indépendamment de la performance du gérant en place et de l'aléa d'un été. C'est le seul socle qui permette de comparer deux campings entre eux, et de ne payer ni la contre-performance d'un exercice ni la surperformance d'une saison exceptionnelle.
L'excédent brut d'exploitation publié n'est presque jamais l'excédent économique. Nous retraitons la rémunération du dirigeant et celle des membres de la famille à leur coût de marché, les loyers versés à une société liée, les charges non récurrentes, les subventions ponctuelles et le traitement comptable du parc de mobil-homes, dont les modalités d'amortissement faussent les comparaisons entre exploitations. Le résultat est un excédent reproductible par un repreneur normalement diligent, seul chiffre auquel un multiple puisse s'appliquer sans produire un résultat faux : le principe et les fourchettes sectorielles sont exposés sur notre page capitalisation de l'EBE. L'écart entre EBE affiché et EBE retraité constitue souvent l'essentiel de la négociation.
Un taux d'effort d'exploitant, situé selon le classement dans une fourchette de l'ordre de 12 à 14 % du chiffre d'affaires normatif, donne le loyer que l'activité peut supporter durablement. Ce loyer est ensuite capitalisé à un taux compris, selon l'emplacement, l'état du parc, la pérennité de l'exploitation et les risques identifiés, dans une fourchette usuelle de 8,3 à 12,5 % — soit huit à douze fois le loyer normatif, pour l'ensemble immobilier d'exploitation seul. Cette approche présente un avantage décisif en contradictoire : chaque paramètre est isolé, discutable et justifiable séparément, ce qu'un multiple global appliqué d'un bloc ne permet jamais.
Le résultat est confronté aux ordres de grandeur du marché — multiple d'EBE pour le fonds, multiple de valeur locative pour l'ensemble immobilier, prix constatés à l'emplacement — et, lorsque des références existent, aux transactions comparables. Un écart significatif n'invalide pas le calcul : il oblige à l'expliquer. Le rapport expose la méthode, les hypothèses, les fourchettes retenues et les limites, conformément à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et aux normes RICS. Il est signé par Guillaume Thériez, MRICS, et conçu pour rester soutenable en contradictoire devant un prêteur, un acquéreur ou l'administration : voir ce que contient notre rapport d'expertise immobilière.
Six configurations rencontrées sur le terrain, où la même méthode aboutit à des valeurs très éloignées. À nombre d'emplacements comparable, l'écart tient au classement, au ratio de locatif, à la longueur de la saison et au titre détenu sur le sol.
Tarif moyen bas, saison courte, occupation suspendue à la météo, part de locatif marginale : le chiffre d'affaires par emplacement reste faible et la marge fragile. La valeur se rapproche alors de celle du foncier et des aménagements, corrigée du potentiel de montée en gamme. C'est le profil où le taux de capitalisation retenu est le plus élevé, donc la valeur la plus basse, et où l'acquéreur achète surtout un projet.
L'établissement remplace progressivement ses emplacements nus par des mobil-homes locatifs. Le chiffre d'affaires progresse plus vite que le nombre d'emplacements, mais l'investissement en parc pèse sur la trésorerie et sur l'endettement. L'expert regarde le stade d'avancement du programme : un camping à mi-parcours se valorise sur son exploitation actuelle, pas sur la cible affichée par le vendeur.
Piscine couverte, toboggans, restauration et animations allongent la saison et soutiennent le tarif. Le chiffre d'affaires par emplacement grimpe, et le taux de capitalisation se resserre. En contrepartie, la charge d'entretien et de mise aux normes des équipements est lourde et l'occupation devient sensible à l'offre concurrente du même bassin. C'est le segment le plus disputé par les groupes et les fonds.
Une part du remplissage provient d'une enseigne ou d'un tour-opérateur. Il faut alors mesurer ce qui appartient à l'établissement et ce qui appartient au contrat : durée, commission, exclusivité, clause de sortie. Un remplissage massivement dépendant d'un tiers réduit la valeur du fonds, exactement comme pour une expertise d'un hôtel exploité sous contrat de gestion.
Le sol appartient à la collectivité et l'exploitation repose sur un titre limité dans le temps. La valeur ne porte plus sur un ensemble immobilier capitalisable mais sur des droits résiduels et des investissements non amortis. La durée restante du titre est le premier chiffre à établir ; sans elle, aucun taux ni aucun multiple appliqué à l'exploitation n'a de signification.
Recul du trait de côte, zone de submersion, plan de prévention : le risque se traduit d'abord dans le coût et la disponibilité de l'assurance, ensuite dans le taux de capitalisation retenu. L'instruction se fait pièce en main, établissement par établissement ; notre page expertise immobilière d'un camping détaille ce traitement.
Sur un actif d'exploitation, l'écart entre deux évaluations tient rarement au marché : il tient aux retraitements et aux hypothèses. Nos engagements portent donc sur ce qui rend un chiffre discutable ligne à ligne, et sur l'indépendance qui le rend difficile à écarter.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.