SERVICE EXPERTISE
Le titre d'expert immobilier n'est protégé par aucune loi : n'importe qui peut s'en prévaloir. Certification, indépendance, assurance, normes, rapport, expérience de l'actif, honoraires — la grille de vérification que nous appliquons à nous-mêmes, et le vrai arbitrage entre cabinet local et cabinet national.
Sept critères permettent de choisir un expert immobilier : une qualification professionnelle vérifiable (RICS, REV/TEGoVA), une inscription judiciaire le cas échéant (ce n'est pas une certification), une indépendance réelle vis-à-vis de la transaction, une assurance RCP en cours, des normes citées (Red Book, IVS, Charte de l'expertise), un rapport daté et traçable, l'expérience de votre typologie d'actif et des honoraires forfaitaires arrêtés avant la mission.
Savoir comment choisir un expert immobilier commence par une donnée que peu de propriétaires connaissent : en France, le titre d'expert immobilier n'est protégé par aucune loi. Aucun diplôme obligatoire, aucun ordre professionnel, aucune inscription préalable. N'importe qui peut apposer le mot expert sur une carte de visite et rendre un document qu'il appellera estimation. La qualité d'une évaluation ne se déduit donc jamais de l'intitulé : elle se vérifie, point par point, sur des éléments matériels — une certification délivrée par un tiers, une assurance en cours de validité, des normes citées, une méthode démontrée. C'est exactement ce que fait un banquier, un notaire ou un magistrat avant d'accorder du crédit à un rapport.
La première confusion à lever oppose l'avis de valeur à l'expertise. Un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle instituée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 rend un avis de valeur : un document commercial, le plus souvent gratuit, établi par un professionnel qui espère obtenir ou servir un mandat de vente. Il est utile pour fixer un prix de mise en marché ; il pèse peu devant un juge ou une administration, précisément parce que son auteur a un intérêt à l'opération. L'expertise en évaluation procède de l'inverse : un travail rémunéré au forfait par un client sans lien avec la transaction, qui motive sa valeur et engage sa responsabilité sur elle.
L'enjeu réel est donc la force probante du document. Partage successoral, divorce, déclaration d'IFI, apport en société, garantie bancaire, expropriation : dans chacun de ces cas, la valeur sera lue par un contradicteur qui cherchera la faille, et le seul rempart est la démonstration écrite qui la soutient. Un rapport amiable ne s'impose ni au juge ni à l'administration, qui conservent leur libre appréciation ; mais un rapport tracé, motivé et signé devient difficile à écarter, et c'est précisément ce qu'on lui demande. Les sept critères détaillés ci-dessous ne forment pas une grille théorique : ce sont les points réellement discutés dans les dossiers, ceux qui font tomber un rapport en contradictoire, et ceux sur lesquels nous nous exposons nous-mêmes à chaque mission. Réal Group conduit des expertises immobilières partout en France — 2 094 actifs expertisés depuis 2011, base CHRONO Réal Group arrêtée en 2026 — et publie le prix d'une expertise immobilière avant toute mission.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Deux qualifications professionnelles se contrôlent auprès de l'organisme qui les délivre. La certification RICS d'abord : le membre MRICS ou FRICS est soumis aux règles de conduite de l'institution, à une obligation de formation continue et au Red Book, le référentiel d'évaluation le plus exigeant du marché. La reconnaissance REV ensuite, portée par TEGoVA et délivrée par ses associations membres, qui atteste de la maîtrise des European Valuation Standards. L'inscription sur la liste des experts d'une cour d'appel relève, elle, d'une autre logique : c'est une inscription judiciaire décidée par la juridiction, précieuse quand le dossier est ou peut devenir contentieux, et ce n'est pas une certification — les deux ne sont ni équivalents ni interchangeables, comme le détaille notre comparatif de la différence entre expert agréé et expert assermenté. Quel que soit le titre annoncé, demandez le numéro : celui d'un expert immobilier agréé et certifié RICS se vérifie auprès de l'institution qui l'a délivré.
L'indépendance ne se déclare pas, elle s'organise, et trois questions la testent. L'expert exerce-t-il par ailleurs une activité de transaction, de gestion ou de promotion sur les biens qu'il évalue ? C'est un conflit d'intérêts structurel, et l'argument central pour écarter un avis d'agence. Sa rémunération dépend-elle du résultat ? Des honoraires calculés en pourcentage de la valeur retenue, ou conditionnés à l'obtention d'un prêt, ruinent la crédibilité du rapport : l'expertise se facture au forfait, arrêté avant tout chiffrage. Enfin, une déclaration écrite d'absence de conflit d'intérêts figure-t-elle dans la lettre de mission et dans le rapport ? Son absence est un signal à elle seule.
Aucun texte français n'impose le contenu d'un rapport d'expertise en évaluation privée : ce sont des référentiels professionnels qui fixent le standard, et un rapport sérieux cite les siens. Le Red Book de la RICS, les International Valuation Standards publiés par l'IVSC, les European Valuation Standards de TEGoVA et, en France, la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ces référentiels attendent que soient énoncées la base de valeur, la date de valeur et les hypothèses retenues, et que les méthodes soient croisées : comparaison directe, capitalisation du revenu, coût de remplacement déprécié, bilan promoteur. Les normes ne suffisent pourtant pas, encore faut-il la pratique de l'actif. Une clinique, un camping, des murs monovalents ou un immeuble de rapport ne s'évaluent pas comme un appartement. Demandez combien de biens de votre catégorie le cabinet a traités l'an dernier, pas son effectif global.
Vous n'avez pas encore le rapport en main : ce sont donc les engagements écrits qui se contrôlent, et le bon réflexe est de faire inscrire cinq exigences dans la lettre de mission avant de signer. Un, la base et la date de valeur retenues, énoncées noir sur blanc. Deux, les méthodes qui seront mises en œuvre et croisées. Trois, la traçabilité des comparables — origine, date, source — de façon qu'un tiers puisse les retrouver. Quatre, les hypothèses, réserves et conditions limitatives, formulées et non sous-entendues. Cinq, la signature nominative d'un expert dont le titre se vérifie, avec la mention de son assurance de responsabilité civile professionnelle : aucune loi ne l'impose dans une activité non réglementée, et sans elle une erreur d'évaluation reste sans réparation possible. Ces cinq exigences sont celles qu'attendent les référentiels professionnels. Demandez en complément un rapport anonymisé portant sur un bien comparable au vôtre : c'est le meilleur échantillon de ce que vous achetez, et notre page consacrée au rapport d'expertise immobilière montre à quoi ressemble un livrable tenu.
Avant toute visite, un document écrit fixe le périmètre : identité du client et des destinataires autorisés, finalité de l'évaluation, base de valeur retenue, date de valeur, étendue de la visite, pièces attendues, hypothèses de travail et honoraires forfaitaires. Ce cadrage n'est pas une formalité commerciale, c'est lui qui rend le rapport lisible et défendable, et qui interdit toute redéfinition de la mission en cours de route. Un expert qui n'en propose pas devrait vous alerter avant même la question du prix.
L'expert visite le bien, le mesure, relève son état d'entretien, son exposition, ses nuisances et la configuration réelle des surfaces. En parallèle, il réunit le dossier juridique : titre de propriété, baux et avenants, quittancement, règlement de copropriété, autorisations d'urbanisme, diagnostics, charges et taxe foncière. Une évaluation rendue sans visite existe — on parle alors d'expertise sur pièces — mais elle doit être annoncée comme telle dans le rapport, avec les réserves correspondantes. Le silence sur ce point est une faute.
Aucune valeur solide ne repose sur une méthode unique. Selon la nature de l'actif, nous croisons la comparaison directe avec des mutations réellement conclues, la capitalisation du revenu net, l'approche par le coût de remplacement déprécié ou le bilan promoteur sur un foncier constructible. Les écarts entre méthodes ne sont pas dissimulés : ils sont expliqués, et l'un des résultats est retenu pour des raisons énoncées. C'est cette confrontation, et non le nombre de pages, qui fait la solidité d'une expertise.
Le rapport est signé nominativement par Guillaume Thériez, MRICS, qui dirige l'expertise chez Réal Group. Il énonce la valeur retenue, ses hypothèses, ses limites et sa sensibilité, cite les normes appliquées et mentionne l'assurance de responsabilité civile professionnelle du cabinet. Il est conçu pour être produit tel quel devant un notaire, un magistrat, un comité de crédit ou l'administration fiscale, et pour être soutenu en contradictoire si la valeur venait à être discutée.
La proximité géographique rassure, la spécialisation tranche. Voici comment l'arbitrage se pose réellement selon la nature du dossier, et pourquoi un réseau permet de ne pas avoir à choisir entre les deux.
La proximité a une valeur réelle : accès aux mutations récentes du secteur, lecture des micro-marchés d'une rue à l'autre, connaissance des projets d'aménagement. Vérifiez toutefois que l'expert dispose de comparables sur votre segment, et pas seulement d'une adresse dans la ville. Un cabinet installé à cinq cents mètres qui n'a jamais évalué votre typologie de bien n'apporte aucun avantage décisif.
Multiplier les cabinets locaux, c'est multiplier les méthodes, les dates de valeur et les formats de rapport, pour un consolidé illisible par un commissaire aux comptes ou un investisseur. Un interlocuteur unique appliquant un protocole homogène sur l'ensemble des sites produit un portefeuille comparable ligne à ligne. Sur un patrimoine multi-sites, c'est un critère de choix à part entière.
Ici la spécialité prime sur la distance. Ces biens s'évaluent d'abord par le revenu qu'ils produisent, avec des taux de capitalisation et des ratios propres à chaque filière. Mieux vaut un expert du secteur situé à trois cents kilomètres qu'un généraliste voisin. Nos expertises immobilières par type d'actif détaillent ces méthodes filière par filière.
Le rapport sera contesté : la traçabilité devient le premier critère. Origine des comparables, calculs reproductibles, hypothèses assumées, aptitude de l'expert à soutenir son travail en contradictoire. Une inscription judiciaire ou une certification largement reconnue pèse alors davantage que la connaissance fine du quartier, qui ne se plaide pas.
Les établissements financiers attendent des valorisations périodiques, homogènes, rendues dans des délais courts et sous un format imposé. Le critère bascule vers la capacité de production et vers la certification acceptée par le comité de crédit. Un cabinet isolé sature vite sur ces campagnes ; un réseau absorbe les pics sans perdre l'homogénéité méthodologique.
C'est notre réponse à ce faux dilemme. Réal Group appartient au Groupe ABC, réseau de 7 cabinets et 35 experts qui produit près de 1 800 expertises par an (réseau Groupe ABC, chiffres 2026). L'évaluateur qui se déplace connaît son marché ; la méthode et le format du rapport, eux, sont communs, et la certification RICS de nos experts vaut d'un bout à l'autre du territoire.
Nous demandons à nos clients de nous appliquer la grille que nous venons de décrire. Voici, point par point, ce que Réal Group met sur la table avant même la signature de la lettre de mission — et ce que vous êtes en droit d'exiger de n'importe quel cabinet d'expertise, y compris du nôtre.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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