SERVICE EXPERTISE
Un bail, plusieurs valeurs : loyer de marché, indemnité d'éviction, droit au bail. Cabinet indépendant certifié RICS, nous qualifions d'abord la mission que votre dossier appelle, puis nous chiffrons — côté bailleur comme côté preneur, à l'amiable comme en phase contentieuse, partout en France.
Une expertise de bail commercial chiffre la valeur en jeu dans un bail : loyer de marché, indemnité d'éviction, droit au bail. Cabinet indépendant certifié RICS, nous qualifions d'abord la mission que votre situation appelle — révision, renouvellement, congé, cession, contentieux — puis remettons un rapport argumenté et défendable en contradictoire, partout en France.
« Expertise bail commercial » recouvre en réalité plusieurs missions distinctes, qui n'ont ni le même objet, ni la même méthode, ni le même enjeu financier. Fixer un loyer de renouvellement, chiffrer une indemnité d'éviction, valoriser un droit au bail cédé ou arbitrer une révision triennale sont quatre exercices différents, même lorsqu'ils portent sur le même local et sur le même contrat. La première utilité d'un expert consiste donc à qualifier la demande : de quelle valeur parle-t-on, à quelle date faut-il l'établir, et pour quel destinataire — le cocontractant, son avocat, un juge ? Cette page sert à cette qualification, puis vous oriente vers la mission qui correspond à votre dossier.
Un bail commercial produit de la valeur des deux côtés, et rarement la même. Côté bailleur, ce qui se joue est un revenu : le niveau du loyer, sa progression dans le temps, le coût éventuel d'une reprise des lieux. Côté preneur, c'est un actif : la propriété commerciale attachée au local, la part du fonds qui tient à l'emplacement, la somme récupérable en cas de cession ou de départ imposé. Une même échéance — un congé, un renouvellement, une cession — se lit donc différemment selon la position occupée. L'expertise ne tranche pas ce rapport de force : elle établit les valeurs sur lesquelles la négociation, puis le cas échéant le juge, pourront s'appuyer.
Réal Valuation, pôle expertise de Réal Group, est un cabinet indépendant certifié RICS. Guillaume THERIEZ, MRICS, dirige l'expertise ; nous comptons 2 094 actifs expertisés depuis 2011 et nous appuyons sur le réseau Groupe ABC — 7 cabinets, 35 experts, environ 1 800 expertises par an — pour intervenir sur l'ensemble du territoire. Notre périmètre est strictement l'évaluation immobilière : nous chiffrons des valeurs et des indemnités, nous ne faisons ni technique du bâtiment, ni conseil juridique. C'est cette spécialisation qui rend un rapport difficile à écarter lorsque l'autre partie, son conseil ou le juge l'examinent ligne à ligne.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le loyer inscrit au bail est une donnée héritée de la signature ; la valeur locative, elle, est un standard de marché, qui ne se décrète pas mais se constate. Elle ne se prouve que par des références réelles — baux signés ou renouvelés sur des locaux comparables, surfaces pondérées selon leur utilité commerciale, charges et travaux effectivement supportés par chacune des parties — et jamais par un prix au mètre carré appliqué de mémoire. C'est une mission à part entière, dont la méthode est détaillée sur notre page dédiée à l'expertise de valeur locative.
Deux locaux identiques peuvent supporter des loyers très différents selon ce que le contrat met à la charge de chacun. La répartition des charges, des travaux et des impôts, la durée ferme, la destination — spécialisée ou « tous commerces » —, l'existence d'une clause d'échelle mobile ou d'un indice mal choisi modifient la valeur locative comme le montant d'une indemnité. L'expert lit donc le bail avant de regarder le marché : chaque clause se traduit en abattement, en majoration, ou en argument de déplafonnement. C'est précisément ce travail que les estimations au mètre carré ignorent.
Le locataire commercial détient une valeur propre, distincte de celle des murs : le droit d'occuper un emplacement à un loyer donné, la clientèle qui s'y est attachée, les aménagements qu'il a financés. Cette valeur porte des noms différents selon le moment où elle se réalise — droit au bail lors d'une cession, indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, prix du fonds lors d'une vente. Les confondre coûte cher : elles ne se calculent pas de la même façon et ne sont pas dues dans les mêmes circonstances. Une expertise commence par nommer celle qui est réellement en jeu.
Un rapport de bail commercial est rarement lu seul. Il circule entre le conseil de l'autre partie, parfois une instance de conciliation, souvent le juge des loyers commerciaux, qui peut désigner son propre expert. Nous rédigeons donc en anticipant l'attaque : sources des comparables identifiées, retraitements explicités, choix de méthode justifié, écarts entre approches assumés plutôt que lissés. Un rapport probant n'est pas un rapport catégorique : c'est un rapport dont chaque étape peut être refaite par un tiers et aboutir au même ordre de grandeur. C'est l'exigence du référentiel d'évaluation RICS auquel nous sommes tenus.
Premier échange, sans engagement : nous identifions la valeur réellement en jeu, la date à laquelle elle doit être établie et le destinataire du rapport. Cette étape évite l'erreur la plus coûteuse en bail commercial — commander une expertise de valeur locative quand le dossier appelle un chiffrage d'indemnité, ou l'inverse. Elle fixe aussi le périmètre : un local, plusieurs sites, un portefeuille. Vous recevez ensuite une proposition d'honoraires forfaitaires, avec le délai de remise annoncé et la liste des pièces attendues de votre côté.
Nous demandons le bail et ses avenants, les états de surfaces, la répartition des charges, l'historique d'indexation et, selon la mission, les comptes d'exploitation. La visite du local est systématique : la commercialité d'un emplacement ne se lit ni sur un plan, ni sur une photographie. Nous constituons ensuite le jeu de comparables — transactions locatives récentes, baux renouvelés, valeurs constatées sur des axes équivalents — et retraitons chacun d'eux, ligne par ligne, pour le rendre réellement comparable au local expertisé.
Nous appliquons les méthodes appropriées à la mission, en les croisant lorsque le dossier le permet : comparaison directe pour la valeur locative, économie de loyer capitalisée pour le droit au bail, valeur du fonds ou coût du déplacement pour l'éviction. Le rapport expose les hypothèses retenues, les sources mobilisées, le détail des calculs et les écarts entre méthodes. Il conclut sur une valeur argumentée — jamais un chiffre isolé — établie selon le référentiel d'évaluation RICS et signée par un expert nommément identifié.
La remise du rapport n'est pas la fin de la mission. Nous répondons aux observations de la partie adverse, ajustons si un élément nouveau et vérifiable le justifie, et assistons votre avocat dans la préparation de son mémoire. Si la procédure se poursuit, nous produisons les compléments demandés et pouvons exposer notre analyse. Un chiffre que personne ne vient défendre perd l'essentiel de sa force dès la première réunion contradictoire : c'est pour cette raison que l'expert qui signe est celui qui suit le dossier.
Six situations, six missions distinctes. Identifiez la vôtre : chacune renvoie vers la page qui détaille la méthode retenue, les pièces attendues et les points de vigilance propres à ce type de dossier.
Avant toute négociation, il faut savoir ce que le local vaut réellement à la location, à une date donnée. C'est l'objet d'une expertise de valeur locative : surfaces pondérées, comparables retraités, commercialité analysée. Ce chiffre sert ensuite de socle à presque toutes les autres missions — révision, renouvellement, indemnité d'occupation.
Bailleur qui constate un loyer décroché du marché, preneur qui subit une indexation devenue déconnectée de la réalité : la révision triennale permet de ramener le loyer vers la valeur locative, sous conditions strictes. Une expertise de révision de loyer établit l'écart et le documente, que la demande soit à la hausse ou à la baisse.
Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné, mais ce plafond peut tomber : bail prolongé au-delà de sa durée initiale, changement de destination, ou modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur l'activité exercée par le preneur. Cette dernière condition est le cœur du contentieux : une rue requalifiée ne suffit pas si le commerce n'en a rien retiré. Une expertise de renouvellement de bail détermine le loyer applicable et démontre, ou conteste, le déplafonnement invoqué en face.
Lorsque les conditions du statut des baux commerciaux sont réunies et que le preneur a droit au renouvellement, le refus de renouveler ouvre en principe droit à une indemnité, sauf motif légal d'exclusion. Le calcul d'une indemnité d'éviction dépend ensuite d'une question : le fonds peut-il se réinstaller ailleurs, ou disparaît-il avec le local ? Les deux réponses conduisent à des montants sans commune mesure.
Un bail bien placé, dont le loyer est inférieur à la valeur locative, a une valeur marchande que l'acquéreur paie au sortant. L'évaluation du droit au bail chiffre cette économie de loyer capitalisée et la distingue nettement du pas-de-porte versé au bailleur, qui obéit à une logique inverse.
Congé contesté, mémoire à produire, mesure d'instruction ordonnée par le tribunal : à ce stade, le chiffre doit tenir devant un contradicteur professionnel. Nous intervenons alors comme conseil technique de partie, en appui de l'avocat que vous avez choisi : nous produisons le chiffrage, répondons aux observations adverses et éclairons les points techniques du débat. Il arrive aussi qu'un juge désigne le cabinet dans une procédure ; cette mission relève de sa décision, non d'une prestation que l'on commande.
Un dossier de bail commercial se gagne sur la qualité de la preuve, pas sur l'assurance du ton. Voici ce sur quoi nous nous engageons, quelle que soit la mission retenue et quel que soit le côté du bail où vous vous situez.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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