Bureau aux Chartrons : marché et critères de choix

Dans la cartographie des marchés tertiaires bordelais, les Chartrons occupent une position singulière. Ce n’est pas le CBD institutionnel de Mériadeck, ni le front de Garonne neuf d’Euratlantique, ni la vitrine corporate du Triangle d’Or. Les Chartrons sont un quartier tertiaire de caractère, dont la valeur repose sur un héritage architectural exceptionnel et sur une concentration d’usages qui ne ressemble à aucun autre secteur de Bordeaux Métropole.

Cet article analyse le marché des bureaux aux Chartrons : son histoire, sa géographie fine, les typologies d’actifs disponibles, les profils d’entreprises qui s’y installent, les dynamiques de valeur locative et les enjeux d’expertise immobilière. Il s’adresse aux entreprises en recherche de locaux, aux investisseurs en immobilier tertiaire bordelais et aux conseils qui les accompagnent. Pour une présentation complète de l’offre Real Group à Bordeaux Métropole, consultez la page immobilier d’entreprise à Bordeaux.

Les Chartrons : une identité bureau atypique à Bordeaux

Le quartier des Chartrons doit son nom aux moines chartrons qui s’y installèrent au Moyen Âge. Mais son identité urbaine et architecturale actuelle s’est construite au XVIIIe siècle, lorsque les grandes dynasties de négociants en vin — irlandais, hollandais, allemands, bordelais — ont fait édifier le long du Quai des Chartrons leurs hôtels particuliers, entrepôts et chais. La prospérité du négoce du vin a dessiné un tissu bâti exceptionnel : façades en pierre de taille, galeries marchandes, chais à double hauteur, immeubles de rapport d’une rare régularité haussmannienne.

Cette histoire laisse une empreinte directe sur le marché immobilier tertiaire d’aujourd’hui. Les chais des négociants ont été progressivement reconvertis en espaces de travail, galeries d’art, restaurants ou lofts d’architectes. Les rez-de-chaussée des immeubles haussmanniens accueillent des professions libérales, des cabinets de conseil, des agences créatives. Le quartier a opéré une transition remarquable : d’un tissu entièrement lié au commerce du vin vers un espace tertiaire mixte, sans jamais perdre son caractère patrimonial.

Cette cohérence architecturale n’est pas anodine pour l’immobilier tertiaire. Le classement UNESCO de Bordeaux en 2007 au titre du patrimoine mondial de l’humanité s’applique à l’essentiel du périmètre des Chartrons et du Quai. Le PLUi Bordeaux Métropole encadre strictement les règles de construction et de réhabilitation dans ce secteur : hauteur des bâtiments, matériaux de façade, insertion des nouvelles constructions. Pour un preneur ou un investisseur, cette contrainte est aussi une garantie : le cachet du quartier est protégé et ne sera pas dénaturé par une opération de promotion massive.

En dehors de l’axe Quai–rue Notre-Dame, les Chartrons prolongent vers le nord leur identité mixte jusqu’à la jonction avec Bassins-à-flot, où les chais industriels cèdent progressivement la place à des programmes tertiaires neufs. Cette continuité géographique crée une gradation de l’offre entre le patrimoine historique des Chartrons et le tertiaire récent de la ZAC voisine.

Les micro-secteurs bureaux des Chartrons

Le marché des bureaux aux Chartrons ne se lit pas comme un périmètre homogène. Il se compose de plusieurs micro-secteurs aux caractéristiques distinctes, que les acteurs locaux connaissent et que les preneurs apprennent rapidement à distinguer.

Le Quai des Chartrons et ses abords immédiats. L’axe du Quai concentre les adresses les plus emblématiques et les plus demandées. Les immeubles qui longent la Garonne offrent des vues sur le fleuve et une lumière exceptionnelle — deux critères qui jouent directement dans la décision d’implantation des cabinets d’architectes, des agences design et des professions qui reçoivent une clientèle. Les surfaces disponibles en pied d’immeuble ou en étage sont rares et font l’objet d’une demande soutenue.

La rue Notre-Dame. Longtemps artère des antiquaires bordelais, la rue Notre-Dame s’est transformée en ces dernières années en axe de galeries d’art, de restaurants de caractère et de boutiques de créateurs. Les bureaux qui y sont disponibles — généralement en rez-de-chaussée surélevé ou en premier étage — attirent des galeries, des studios de photographie, des agences créatives et des professions libérales qui cherchent une adresse reconnaissable.

Le cours de Verdun. Axe de circulation important qui relie Gambetta au quartier des Chartrons, le cours de Verdun offre une visibilité en rez-de-chaussée et une accessibilité en tramway via la station Gambetta. Les surfaces disponibles y sont plus fonctionnelles que patrimoniales, et conviennent bien aux cabinets en recherche d’une adresse centrale avec flux piéton.

Le cours Portal et les rues de fond de quartier. Le cours Portal et les rues parallèles au Quai — cours Saint-Louis, impasses et venelles entre l’axe fluvial et le cours Balguerie-Stuttenberg — constituent un tissu de bureaux plus discret. On y trouve des chais reconvertis en surfaces de bureau plus grandes, des ateliers d’artistes transformés en open space, des entités moins visibles depuis la rue mais très appréciées pour leur volume intérieur et leur cachet.

La zone de jonction Bassins-à-flot. Au nord du secteur, à hauteur de la Basilique Saint-Louis et du cours Balguerie-Stuttenberg, les Chartrons rejoignent progressivement le périmètre de la ZAC Bassins-à-flot. Cette zone de jonction présente une offre hybride : patrimoine industriel reconverti côté sud, programmes plus récents côté nord. Elle attire des entreprises qui veulent conjuguer l’image des Chartrons avec des surfaces et des loyers plus proches du marché de Bassins-à-flot.

Les typologies de bureaux disponibles aux Chartrons

Le parc de bureaux aux Chartrons se distingue par sa diversité typologique. Contrairement aux quartiers tertiaires homogènes — où les immeubles de bureaux d’un même standing constituent l’essentiel du stock — les Chartrons offrent une palette large, correspondant à des usages, des profils d’entreprises et des niveaux de loyer très différents.

Les pieds d’immeubles haussmanniens (R+3 à R+5). Ce sont les surfaces les plus courantes dans le quartier. Les rez-de-chaussée et premiers étages des immeubles en pierre de taille — souvent affectés à des activités libérales ou commerciales dans le permis de construire d’origine — se prêtent naturellement aux usages tertiaires. Les plafonds sont hauts (2,80 m à 3,20 m), les façades soignées, les cours intérieures parfois accessibles. Ces espaces conviennent bien aux professions libérales (avocats, notaires, experts, médecins spécialistes), aux cabinets de conseil, aux agences de communication de taille petite à moyenne.

Les chais reconvertis à double hauteur. Les anciens entrepôts et chais du négoce du vin offrent des volumes spectaculaires — charpentes bois ou métalliques exposées, hauteurs sous plafond de 4 à 8 mètres, grandes baies. Ces espaces ont été plébiscités par les agences créatives, les studios d’architecture, les entreprises qui souhaitent aménager un espace de travail ouvert et mémorable pour leurs équipes et leurs clients. Les contraintes de ces actifs sont réelles : isolation thermique et phonique souvent à reprendre, accessibilité PMR à vérifier selon les permis de réhabilitation accordés, copropriété parfois complexe.

Les lofts industriels d’atelier. À mi-chemin entre le chai et le logement, certains espaces des Chartrons ont été reconvertis en lofts de travail atypiques — rez-de-jardin avec accès cour, mezzanines aménagées, cuisines de plateau. Ces surfaces, souvent entre 80 et 200 m², sont très demandées par les professions créatives et les indépendants, mais leur affectation (logement vs local professionnel vs bureau) peut faire l’objet de contentieux en cas d’usage mixte non formalisé.

Les immeubles mixtes habitation-tertiaire. De nombreux immeubles des Chartrons accueillent une combinaison d’appartements et de locaux professionnels ou commerciaux. Ces plateaux en pied d’immeuble ou en étage constituent souvent des surfaces de 50 à 150 m², adaptées aux cabinets à taille humaine. Ils font généralement l’objet de baux professionnels de six ans ou de baux commerciaux selon l’affectation déclarée.

Chartrons — typologies de bureaux : avantages, contraintes, public cible

Typologie	Avantages principaux	Contraintes principales	Public cible
Pied d’immeuble haussmannien	Cachet, hauteur de plafond, adresse patrimoniale, tram B	Surfaces limitées, peu de parking, parfois copropriété contraignante	Professions libérales, cabinets de conseil, avocats, notaires
Chai reconverti à double hauteur	Grands volumes, identité forte, aménagement open space possible	Isolation à reprendre, accessibilité PMR variable, contraintes techniques spécifiques	Agences créatives, architectes, studios, entreprises tech
Loft industriel d’atelier	Originalité, accès sur cour ou jardin, loyer inférieur aux immeubles neufs	Affectation à vérifier, flexibilité d’aménagement parfois limitée	Indépendants, créatifs, professions libérales en TPE
RDC commercial / plateau mixte	Flexibilité du bail (professionnel ou commercial), surface modulable, accessibilité	Visibilité rue variable selon l’immeuble, entrée parfois partagée	PME, représentations commerciales, professions de santé

Le marché à la location et à la vente aux Chartrons

Le marché des bureaux aux Chartrons est structurellement un marché de niche, au sens où il répond à une demande spécifique — celle des entreprises qui valorisent le cachet et l’image autant que la surface utile. Cette caractéristique le distingue des marchés tertiaires standardisés comme Mériadeck ou les zones d’activité périphériques, et conditionne plusieurs traits du marché.

Segment mid-market PME-ETI. La grande majorité des preneurs aux Chartrons sont des PME de 5 à 50 personnes, des ETI régionales ou des structures indépendantes — cabinets de conseil, studios créatifs, filiales locales de groupes nationaux. Les très grandes entreprises sont absentes : elles recherchent des plateaux de plusieurs centaines ou milliers de mètres carrés, homogènes et normalisés, qui n’existent pas dans ce tissu patrimonial.

Rotation et fidélisation. Les entreprises qui s’implantent aux Chartrons ont tendance à y rester. Le cachet du quartier et la rareté des surfaces disponibles créent une fidélisation : un preneur qui quitte ses locaux aux Chartrons sait qu’il ne retrouvera pas facilement l’équivalent à un tarif comparable. Cette faible rotation maintient une tension sur les surfaces disponibles, en particulier pour les typologies les plus recherchées — chais reconvertis et pieds d’immeubles haussmanniens sur le Quai.

Bureau indépendant vs plateau open space. La structure du bâti des Chartrons favorise les usages en bureau individuel ou en petits pôles. Les plateaux ouverts de 300 à 500 m² en continuité sont rares. Les entreprises qui ont besoin de très grandes surfaces ouvertes — call centers, open space de type startup à 40 postes — ne trouveront pas leur bonheur aux Chartrons et s’orienteront naturellement vers les zones tertiaires périphériques ou vers des programmes neufs dans des quartiers en développement.

Indexation des loyers sur l’ILAT. Pour les baux commerciaux portant sur des bureaux ou des locaux professionnels à usage de tertiaire, l’indice applicable est l’ILAT — l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires publié trimestriellement par l’INSEE. L’ILAT couvre les bureaux, les activités de professions libérales et les locaux de logistique légère. Son utilisation dans les baux tertiaires a été confirmée par la loi Pinel du 18 juin 2014. Les baux conclus aux Chartrons — qu’ils soient commerciaux (3-6-9) ou professionnels (6 ans minimum) — intègrent en règle générale une clause d’indexation sur l’ILAT ou, pour les baux professionnels, une indexation conventionnelle sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou l’ICC.

Marché à la vente : actifs de patrimoine. La vente d’immeubles de bureaux aux Chartrons est moins fréquente qu’aux Chartrons résidentiels, mais elle existe. Les actifs les plus recherchés par les investisseurs sont les chais reconvertis entiers — propriété exclusive d’une seule entreprise ou d’un seul investisseur, avec un locataire unique ou une occupation partielle. Ces actifs sont souvent détenus dans le cadre de SCI familiales ou patrimoniales et changent de mains de façon discrète. Pour les investisseurs institutionnels, les Chartrons restent un marché de niche, moins liquide que Mériadeck ou les Bassins.

Les critères de valeur locative aux Chartrons

Déterminer la valeur locative d’un bureau aux Chartrons requiert de pondérer des critères qui n’ont pas la même importance que dans un marché tertiaire standardisé. Les six principaux critères sont les suivants.

Proximité au Quai et à la rue Notre-Dame. L’adresse au sens strict — être sur le Quai des Chartrons ou sur la rue Notre-Dame — constitue une prime d’image difficile à quantifier mais réelle. Un cabinet d’avocats ou une galerie qui peut indiquer une adresse sur le Quai dans ses communications bénéficie d’une visibilité et d’un signal de standing qui justifient un loyer supérieur à une surface équivalente en arrière de quartier.

Architecture patrimoniale et hauteur sous plafond. La qualité architecturale du local est un critère de valeur directement perçu par les preneurs. Une hauteur de plafond élevée, des moulures conservées, des fenêtres en plein cintre, des matériaux nobles en façade : autant de caractéristiques qui distinguent un espace des Chartrons d’un bureau fonctionnel de périphérie et qui justifient un loyer de marché supérieur.

Accessibilité tramway B. La desserte par le tramway B sur le Quai des Chartrons constitue un critère de valeur locative de marché au sens des articles L145-33 à L145-38 du Code de commerce — les « facteurs locaux de commercialité » incluent en effet l’accessibilité par les transports en commun. Pour un preneur dont les équipes utilisent les transports publics, la présence du tram en pied d’immeuble est un argument de recrutement et une condition de fonctionnement.

Luminosité et orientation. Dans un tissu aussi dense que les Chartrons, l’exposition est un critère déterminant. Les locaux orientés sud ou avec vue sur le Quai ou sur une cour arborée commandent une prime par rapport aux locaux nord-cour dans une impasse sombre. Cette prime est systématiquement intégrée dans les ajustements de la méthode comparative appliquée à l’expertise de valeur locative.

Disponibilité du parking. Le parking est une contrainte majeure aux Chartrons. Le quartier est inclus dans le secteur sauvegardé de Bordeaux, inscrit au patrimoine mondial UNESCO en 2007, et les règles du PLUi Bordeaux Métropole limitent fortement les possibilités de créer des stationnements en surface. Les locaux qui disposent d’un parking privatif ou d’un abonnement dans un parc de stationnement mitoyen bénéficient d’un avantage concurrentiel significatif, en particulier pour les professions qui reçoivent des clients en voiture.

Voisinage de Bassins-à-flot. La jonction avec les Bassins-à-flot au nord confère aux Chartrons une continuité vers un marché en développement actif. Cette situation de quartier à la charnière entre tissu patrimonial et développement contemporain est un avantage pour les entreprises qui anticipent leur croissance et cherchent à rester proches de cet écosystème tertiaire émergent.

L’intérêt d’une expertise valeur locative RICS pour les bureaux des Chartrons

Les articles L145-33 à L145-38 du Code de commerce définissent les critères de fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. Sur un marché comme les Chartrons — où les typologies sont hétérogènes, les données de transaction peu consolidées et les ajustements liés au caractère patrimonial difficiles à objectiver — la détermination de la valeur locative de marché exige une expertise rigoureuse.

Les situations dans lesquelles une expertise de valeur locative est nécessaire aux Chartrons sont variées :

• Renouvellement de bail commercial (3-6-9). Lorsque le bailleur et le preneur ne s’accordent pas sur le loyer de renouvellement, la saisine du juge des loyers commerciaux est possible. Le juge ou l’expert judiciaire qu’il désigne se fonde sur la valeur locative de marché au sens du Code de commerce. Disposer d’un rapport d’expertise contradictoire, établi par un expert certifié RICS ou TEGoVA, est un atout décisif dans ces procédures.
• Vente d’un immeuble tertiaire. Pour un investisseur qui acquiert un immeuble de bureaux aux Chartrons, la capitalisation de la valeur locative de marché est la méthode d’évaluation de référence. Cette valeur doit refléter ce qu’un preneur de marché accepterait de payer pour un actif équivalent vacant, compte tenu de l’état locatif réel et des conditions du marché au jour de l’expertise.
• Audit de charges et de conformité locative. Dans un immeuble multilocataires, un audit de la valeur locative permet de vérifier si les loyers en cours sont cohérents avec le marché, d’identifier les risques de vacance à l’échéance des baux et d’évaluer la stratégie de relocation optimale.
• IFI et transmission de SCI. La valeur des parts de SCI détenant un immeuble de bureaux aux Chartrons intègre directement la valeur locative des actifs sous-jacents. Pour une déclaration d’IFI ou une donation de parts, l’administration fiscale peut contester une valorisation reposant sur des loyers hors marché. Un rapport d’expertise établi selon les standards du Red Book 2022 (RICS) ou de l’EVS 2020 (TEGoVA) constitue la base de justification attendue.
• Cession de SCI propriétaire. Lors de la cession d’une SCI qui détient un immeuble de bureaux aux Chartrons, la valeur des parts est directement fonction de la valeur vénale de l’actif, elle-même issue de la capitalisation de la valeur locative. Cette valeur doit être établie par un expert indépendant pour que la transaction soit défendable vis-à-vis du fisc et des parties prenantes.

Pour ces missions, Louis Vacher, fondateur de Real Group, expert certifié RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, Red Book 2022) et agréé TEGoVA, intervient sur les actifs tertiaires de Bordeaux Métropole. La méthode par comparaison est prioritairement utilisée pour les surfaces de bureaux : elle consiste à identifier des transactions de référence récentes sur des actifs comparables, à appliquer les ajustements nécessaires pour tenir compte des différences entre le comparable et l’actif expertisé, et à conclure sur une plage de valeur locative de marché documentée. Pour en savoir plus sur cette méthode, consultez la page expertise valeur locative à Bordeaux, ainsi que la page dédiée à l’expertise des bureaux et immeubles de bureaux.

Sur les marchés patrimoniaux comme les Chartrons, la rareté des comparables directs est souvent la principale difficulté méthodologique. L’expert doit documenter rigoureusement les ajustements appliqués — pour la qualité architecturale, la localisation sur le Quai vs l’arrière de quartier, la présence ou non d’un parking — et justifier les écarts retenus par rapport aux références disponibles. C’est précisément sur ces marchés atypiques que la certification RICS ou TEGoVA apporte la garantie attendue par les juridictions, les banques et les notaires. La page de blog sur la valeur locative commerciale développe les bases méthodologiques applicables.

Consultez la page location de bureaux à Bordeaux pour accéder aux offres de Real Group dans la métropole, incluant les disponibilités tertiaires aux Chartrons et dans les quartiers voisins.