Déterminer la valeur réelle d'un bien ou d'un droit immobilier selon une méthode normée, documentée et traçable : c'est l'objet de l'expertise immobilière. Nos rapports certifiés RICS servent de référence aux notaires, aux banques, à l'administration fiscale et aux tribunaux — pour la maison de famille comme pour un portefeuille d'actifs d'entreprise. Pour le détail du référentiel : notre guide de la charte de l'expertise en évaluation immobilière.
Une expertise immobilière est l'évaluation de la valeur vénale ou locative d'un bien par un professionnel certifié, qui engage sa responsabilité et remet un rapport écrit opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux tribunaux. Elle se distingue de l'estimation d'agence, gratuite mais sans portée juridique.
Une expertise immobilière — parfois abrégée en « expertise immo » — est une mission technique confiée à un expert en évaluation immobilière indépendant, dont l'objet est de déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier selon une méthode normée, documentée et reproductible. Elle aboutit à un rapport argumenté et signé, dans lequel chaque référence est vérifiable et chaque ajustement justifié. C'est ce niveau de traçabilité qui rend la conclusion opposable : un notaire, une banque, l'administration fiscale ou un juge peuvent auditer le raisonnement et s'appuyer sur la valeur conclue.
L'expertise porte sur la valeur, jamais sur l'état technique du bâtiment. L'évaluateur immobilier ne réalise ni diagnostic de structure ni contrôle réglementaire : il prend connaissance des diagnostics existants, visite le bien, analyse son environnement juridique et son marché, puis se prononce sur sa valeur vénale (le prix auquel le bien se vendrait dans des conditions normales de marché) ou sa valeur locative (le loyer qu'il atteindrait sur le marché libre). Selon la mission, il peut aussi évaluer des droits : usufruit et nue-propriété, droit au bail, indemnité d'éviction, parts d'une société détenant l'actif.
Dans la grande majorité des cas, l'expertise est dite amiable : elle repose sur un contrat privé, la lettre de mission, qui fixe l'actif concerné, le type de valeur recherché, la date de référence, l'usage prévu du rapport et les honoraires. Ce qualificatif ne signifie pas que la mission est approximative — une expertise amiable conduite selon le Red Book RICS et la Charte de l'expertise en évaluation immobilière mobilise la même rigueur qu'une expertise ordonnée par un tribunal. Elle s'en distingue par son cadre : le client choisit librement son expert et le délai se compte en semaines, non en mois. Deux autres formes existent : l'expertise contradictoire, menée en présence de plusieurs parties qui font valoir leurs observations, et l'expertise judiciaire, ordonnée par un juge dans le cadre d'un contentieux.
Qui commande une expertise immobilière ? Des particuliers confrontés à une succession, un divorce ou une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière ; des entreprises et des SCI qui valorisent leurs actifs pour leurs comptes ou un arbitrage ; des banques qui exigent une évaluation indépendante avant d'accorder un financement ; des notaires et des avocats qui ont besoin d'une valeur défendable pour sécuriser un acte ou une négociation. Dans tous ces contextes, la condition première est la même : l'indépendance de l'expert vis-à-vis de toutes les parties concernées par l'actif évalué.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint. Il est également co-fondateur du Groupe ABC, groupement national de cabinets d'expertise immobilière indépendants.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'estimation d'agence et l'avis de valeur donnent un ordre de grandeur sans méthode formalisée ni responsabilité engagée. L'expertise immobilière produit une valeur motivée, traçable et opposable, signée par un expert certifié.
La confusion entre ces documents est fréquente, et elle coûte cher. Un avis de valeur remis à l'appui d'une déclaration de succession ou d'une déclaration IFI n'a pratiquement aucun poids en cas de contrôle : l'administration peut écarter la valeur déclarée sans difficulté. À l'inverse, un rapport d'expertise documenté, produit par un expert certifié et appuyé sur des références de transactions vérifiables, déplace la charge de la démonstration : c'est à l'administration de prouver que la valeur retenue est insuffisante, exercice bien plus difficile face à un raisonnement normé.
La différence tient aussi à la responsabilité. L'expertise engage son auteur : l'expert est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique et répond d'une erreur matérielle qui causerait un préjudice à son client. L'avis de valeur, lui, est délivré sans engagement de cette nature — il est d'ailleurs souvent gratuit parce qu'il s'inscrit dans une démarche commerciale de prise de mandat. Les outils d'estimation en ligne relèvent de la même logique en version automatisée : sans visite du bien ni analyse de sa situation juridique, ils fournissent un ordre de grandeur statistique, jamais une évaluation au sens professionnel du terme.
En France, le titre d'expert en évaluation immobilière n'est pas protégé par la loi : n'importe qui peut s'en prévaloir. Ce sont les certifications professionnelles — RICS, TEGoVA, CNE, CFEI — qui garantissent la compétence d'un expert immobilier indépendant et la recevabilité de son rapport.
La Royal Institution of Chartered Surveyors, fondée en 1868, délivre les titres MRICS et FRICS et impose le respect des RICS Valuation – Global Standards, le « Red Book ». Ce référentiel, le plus exigeant au plan international, impose l'indépendance de l'expert vis-à-vis du commanditaire, la documentation complète des hypothèses, la transparence des méthodes, la formation continue annuelle et la couverture par une assurance responsabilité civile professionnelle. Un rapport conforme au Red Book est reconnu par les banques internationales, les fonds d'investissement et les juridictions.
The European Group of Valuers' Associations, créé en 1977, fédère les associations nationales d'experts en évaluation en Europe et délivre les titres REV (Recognised European Valuer) et TRV (TEGoVA Residential Valuer). Son référentiel, les European Valuation Standards (EVS), est harmonisé avec les normes comptables IFRS et particulièrement reconnu dans les dossiers transfrontaliers au sein de l'Union européenne. Le renouvellement des titres est conditionné à une formation continue vérifiée.
Le Centre National de l'Expertise et la Compagnie Française des Experts Immobiliers sont les deux organismes français qui agréent les experts en évaluation. Leurs membres appliquent la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, document de place qui fixe les définitions des valeurs (vénale, locative), les méthodes reconnues et les règles déontologiques de la profession en France. Comme pour la RICS et TEGoVA, l'admission suppose une formation initiale vérifiée, une expérience démontrée et une formation continue obligatoire. Un même expert cumule souvent plusieurs de ces agréments.
L'expert judiciaire n'est pas simplement certifié : il est inscrit sur la liste d'une Cour d'appel, selon la procédure prévue par la loi du 29 juin 1971, et prête serment avant sa première mission. Il est désigné par un juge — jamais par les parties — sur le fondement de l'article 232 du Code de procédure civile, dans le cadre d'une procédure contentieuse où le contradictoire est obligatoire à chaque étape. Un expert inscrit sur une liste judiciaire peut réaliser des expertises amiables ; l'inverse n'est pas vrai, quelle que soit la qualité des certifications de l'expert.
Avant de confier un dossier, trois vérifications simples s'imposent. Consultez d'abord les annuaires publics des organismes : « Find a Member » sur le site de la RICS, l'annuaire des experts REV et TRV chez TEGoVA, les annuaires du CNE et de la CFEI. Demandez ensuite l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle, que tout expert certifié doit produire à première demande. Vérifiez enfin les références de l'expert dans des dossiers comparables au vôtre : même type d'actif, même contexte juridique. Un agent immobilier, aussi compétent soit-il en transaction, n'est pas un évaluateur immobilier au sens de la profession ; un notaire évalue des biens dans le cadre de ses actes, mais fait lui-même appel à un cabinet d'expertise immobilière pour les patrimoines significatifs ou les actifs atypiques.
La valeur d'un bien s'établit par trois grandes familles de méthodes : la comparaison directe, les approches par le revenu (capitalisation et DCF) et l'approche par les coûts. Le choix dépend de la nature de l'actif et de la profondeur du marché — et doit être justifié dans le rapport.
Elle déduit la valeur du bien des prix effectivement payés pour des biens similaires, ajustés de leurs différences : surface, étage et exposition, état général, prestations, situation fine, date de la transaction. Sa fiabilité repose sur un panel d'au moins cinq transactions homogènes et récentes, issues de sources vérifiables — base DVF de la DGFiP, bases notariales PERVAL et BIEN, transactions directement connues de l'expert. C'est la méthode de référence pour le résidentiel courant, les locaux commerciaux de pied d'immeuble et les terrains à bâtir, et la première que les juges, le fisc et les banques s'attendent à voir documentée.
Pour les actifs détenus pour leur loyer — immeubles de rapport, locaux commerciaux loués, bureaux —, la valeur se déduit du revenu locatif auquel on applique un taux de rendement observé sur le marché pour des actifs comparables. L'expert analyse le bail en cours, l'écart entre loyer contractuel et valeur locative de marché, la solidité du locataire et la durée ferme restante. La Charte de l'expertise place cette approche en première position pour les actifs locatifs.
La méthode des discounted cash flows projette les flux de trésorerie futurs de l'actif — loyers, charges, travaux, valeur de sortie — et les actualise à un taux reflétant le risque. Elle s'impose pour les actifs complexes à profil de revenus non linéaire : actifs d'exploitation (hôtels, campings, cliniques), immeubles en restructuration, portefeuilles. Pour ces mêmes actifs d'exploitation, l'expert mobilise aussi la capitalisation de l'EBITDA par un multiple sectoriel.
Deux approches complètent la panoplie. Le coût de remplacement déprécié reconstitue la valeur à partir du foncier et du coût de reconstruction, minoré de l'obsolescence : utile pour les biens atypiques ou sans marché de référence (monuments, actifs très spécialisés). La méthode du bilan promoteur, ou résiduelle foncière, évalue un terrain à partir du chiffre d'affaires de l'opération qui peut y être développée, déduction faite des coûts et de la marge : c'est l'outil du foncier complexe et des droits à construire.
Aucune méthode n'est universelle : chacune a un domaine de validité, et le Red Book RICS impose que le choix soit guidé par la nature du bien, la disponibilité des données et l'objectif de la mission — puis intégralement documenté. En pratique, croiser deux méthodes lorsque les données le permettent renforce nettement la robustesse de la conclusion : comparaison et capitalisation pour un immeuble de rapport, capitalisation de l'EBITDA et DCF pour un actif d'exploitation. Chaque ajustement doit être justifié dans le rapport : indiquer « -5 % pour état d'entretien » sans expliquer le calibrage ne suffit pas. C'est précisément cette exigence de justification qui distingue une expertise d'une simple estimation, et qui fonde la valeur du rapport en expertise de valeur vénale.
Une expertise se déroule en quatre étapes : cadrage contractuel, visite et collecte documentaire, analyse et évaluation, rapport final. Comptez deux à six semaines selon la complexité de l'actif.
Premier échange — en visioconférence ou par téléphone — pour identifier le bien, le contexte (succession, vente, fiscalité, financement) et le type de valeur recherché. Vérification de l'indépendance de l'expert et de l'absence de conflit d'intérêts, puis signature de la lettre de mission : actif, date de référence, pièces à fournir, délai, honoraires
Inspection sur site systématique : relevé des surfaces, état du bâti, environnement, accessibilité, nuisances, qualité des prestations. Analyse des documents transmis : titre de propriété, plans, baux en cours, états locatifs, diagnostics existants, procès-verbaux d'assemblée générale pour les copropriétés
Constitution d'un panel de références de transactions vérifiables sur la zone de marché pertinente, sélection de la ou des méthodes adaptées à la nature de l'actif (comparaison, capitalisation, DCF), homogénéisation des références et ajustements justifiés un à un, croisement des approches pour consolider la conclusion
Remise d'un rapport structuré et signé : description détaillée du bien, analyse de l'environnement et du marché, présentation des comparables, exposé de la méthode, raisonnement complet et conclusion chiffrée à la date de référence. Le rapport est présentable au notaire, à la banque, à l'administration fiscale ou dans une négociation
Dès qu'une valeur immobilière doit être justifiée devant un tiers — héritier, ex-conjoint, administration fiscale, banque ou juge —, l'expertise s'impose. Six contextes concentrent l'essentiel des missions.
Au décès, les biens immobiliers du défunt entrent dans la déclaration de succession pour leur valeur vénale à la date du décès. Une expertise indépendante fournit au notaire une valeur argumentée, réduit le risque de rectification fiscale et objective le partage entre héritiers — particulièrement utile en indivision ou lorsque le patrimoine comprend des actifs atypiques. La même logique s'applique aux donations, où la valeur déclarée doit être défendable.
Dans un divorce par consentement mutuel comme dans une liquidation de régime matrimonial, les époux doivent s'accorder sur la valeur des biens communs ou indivis. Une expertise immobilière en cas de divorce produit une base de valorisation neutre, acceptée par les deux parties et transmissible au notaire — et évite qu'un désaccord sur la valeur ne dégénère en procédure judiciaire longue et coûteuse.
L'impôt sur la fortune immobilière impose de déclarer chaque année la valeur vénale des actifs imposables. Une expertise pour l'IFI établit cette valeur de manière documentée, cohérente dans le temps et défendable en cas de contrôle. Les décotes admissibles (indivision, occupation, illiquidité de parts de SCI) sont chiffrées et justifiées plutôt qu'appliquées forfaitairement.
Les établissements de crédit exigent régulièrement une évaluation indépendante avant d'accorder un financement adossé à un actif immobilier, notamment pour les opérations complexes : immeuble de rapport, actif commercial, portefeuille. Une expertise pour financement bancaire conforme au Red Book RICS répond aux exigences des comités de crédit des banques et des fonds.
Lorsqu'un litige est porté devant un tribunal, le juge peut commettre un expert judiciaire inscrit sur la liste d'une Cour d'appel. En amont, un rapport amiable rigoureux constitue une pièce sérieuse du dossier : il peut dissuader la partie adverse de poursuivre, ou peser dans le débat si la procédure est engagée. Dans les litiges entre associés ou les successions conflictuelles, l'expertise contradictoire offre une voie intermédiaire.
En cas d'expropriation pour cause d'utilité publique ou d'exercice d'un droit de préemption, l'indemnité proposée au propriétaire doit correspondre à la valeur réelle du bien. Une expertise en expropriation arme le propriétaire pour discuter l'offre de l'autorité expropriante, devant le juge de l'expropriation si nécessaire, avec un dossier chiffré et documenté.
Du logement familial au portefeuille d'actifs d'exploitation, chaque typologie appelle des méthodes et des références de marché spécifiques. Notre cabinet couvre l'ensemble du spectre.
Appartements, maisons, biens de particuliers en contexte de succession, de divorce ou de déclaration fiscale : la comparaison directe s'appuie sur un panel de transactions vérifiables. Pour les immeubles de rapport, l'analyse croise comparaison et capitalisation, avec étude des états locatifs et du potentiel de revalorisation des loyers.
L'évaluation d'un local commercial intègre l'emplacement dans le linéaire marchand, les conditions du bail, la valeur locative de marché et, le cas échéant, le droit au bail ou l'indemnité d'éviction. La valeur du fonds de commerce, distincte de celle des murs, s'apprécie par le chiffre d'affaires et la rentabilité de l'exploitation.
Immeubles ou plateaux de bureaux, locaux d'activité, entrepôts et actifs logistiques : l'évaluation mobilise la capitalisation du revenu et les références des bases professionnelles spécialisées, avec analyse des taux de rendement par segment, de la qualité locative et de l'adéquation technique du bâtiment aux usages du marché.
Hôtels, résidences gérées et hôtellerie de plein air sont des actifs d'exploitation : leur valeur dépend du résultat autant que des murs. L'expertise immobilière d'un camping illustre cette approche hybride : ventilation murs / fonds / équipements, capitalisation de l'EBITDA, analyse du classement et de la saisonnalité.
L'évaluation d'un domaine viticole combine la valeur du foncier planté, des bâtiments d'exploitation et de la maison, celle des stocks et des éléments incorporels (marque, appellation), et la rentabilité de l'exploitation. La comparaison seule ne suffit jamais : elle est croisée avec une analyse des revenus et une évaluation spécifique des incorporels.
Terrain à bâtir, foncier de développement ou parcelle grevée de contraintes (zone inondable, servitudes, pollution, droits à construire limités) : l'expertise foncière analyse la constructibilité réelle et mobilise le bilan promoteur en complément des références de transactions ajustées.
Réal Group — Réal Valuation intervient sur l'ensemble du territoire français. Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011 et certifié RICS, membre du réseau national Groupe ABC, nous conduisons des missions d'évaluation pour des particuliers, des entreprises, des notaires, des banques et des investisseurs institutionnels, quel que soit le lieu de situation de l'actif. Le fonctionnement est simple : un expert dédié prend en charge votre dossier de bout en bout, le cadrage s'effectue en visioconférence, puis l'expert se déplace pour l'inspection sur site — étape à laquelle nous ne dérogeons pas, car aucune évaluation sérieuse ne se conduit sur photos. Les modalités de déplacement sont transparentes et intégrées au devis dès le départ, sans surprise en cours de mission.
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Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
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