Gel des loyers des passoires énergétiques : règles et impacts

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, le marché locatif résidentiel français est engagé dans une transformation profonde. Pour les propriétaires bailleurs détenant des logements énergivores, les règles ont changé de manière significative — et continueront d’évoluer jusqu’en 2034. Le gel des loyers des passoires énergétiques n’est que le premier acte d’un calendrier réglementaire progressif qui aboutira à l’interdiction pure et simple de louer les biens les moins performants.

Cette réglementation touche directement la rentabilité d’un investissement locatif. Elle influe sur le loyer perçu aujourd’hui, sur la valeur du bien à la revente demain, et sur la stratégie patrimoniale à adopter. Comprendre précisément ce que la loi impose, dans quel délai, et quelles sont les solutions disponibles est devenu une nécessité pour tout propriétaire concerné.

Cet article fait le point sur le cadre légal en vigueur au printemps 2026, le calendrier des interdictions, les impacts sur la valeur du bien, et les leviers d’action pour les bailleurs. Pour une vision complète des enjeux de gestion locative à Bordeaux, ou pour évaluer l’impact de la performance énergétique sur la valeur de votre bien avec une expertise immobilière indépendante, les équipes Réal Group sont disponibles.

Le gel des loyers : ce que la loi Climat et Résilience interdit exactement

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a instauré un gel des loyers pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce gel est entré en vigueur le 24 août 2022 pour la France métropolitaine.

Concrètement, trois interdictions s’appliquent aux logements DPE F et G :

Interdiction d’augmentation à la relocation. Lors de la mise en location d’un logement vacant (entre deux locataires), le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer par rapport au loyer appliqué au locataire précédent. Cela vaut même si le loyer était manifestement sous-évalué par rapport au marché. Seule exception : si le logement est loué pour la première fois ou si aucun loyer n’a été perçu au cours des dix-huit mois précédents.

Interdiction d’augmentation en cours de bail. La révision annuelle du loyer indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) est suspendue pour les logements F et G. Le propriétaire ne peut pas appliquer la clause de révision prévue au contrat, même si elle y figure expressément. Le loyer reste figé à son niveau au moment de l’entrée en vigueur du gel.

Interdiction de complément de loyer. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers (dont Bordeaux depuis juillet 2022), les logements F et G ne peuvent plus faire l’objet d’un complément de loyer, même s’ils présentent des caractéristiques de localisation ou de confort particulières. Le loyer de référence majoré constitue le plafond absolu.

Ces dispositions ont été précisées par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022. Elles s’appliquent à tous les contrats de location à usage d’habitation principale, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées.

Une nuance importante concerne le DPE E : en 2022, seuls les F et G étaient concernés par le gel. Le DPE E n’est pas encore soumis au gel de loyer, mais il le sera progressivement avec les nouvelles réglementations prévues. Les propriétaires de logements E ont donc encore une fenêtre d’action avant que les restrictions ne s’appliquent à eux.

Le calendrier d’interdiction de location par classe DPE

Au-delà du gel des loyers, la loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier s’échelonne jusqu’en 2034 et concerne des millions de logements en France.

1er janvier 2023 — Les logements G+ déjà interdits. Les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (dits « G+ ») ne pouvaient plus être proposés à la location dès le 1er janvier 2023. Cette première étape a concerné les biens les plus extrêmes en termes de consommation d’énergie.

1er janvier 2025 — Tous les logements G interdits. L’ensemble des logements classés G au DPE sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’applique à la signature de nouveaux contrats et au renouvellement de baux existants. Un locataire en place dans un logement G peut rester, mais le propriétaire ne peut pas signer un nouveau bail ou renouveler le bail existant sans avoir réalisé les travaux de mise en conformité. En France, on estime à environ 600 000 le nombre de logements G concernés.

1er janvier 2028 — Les logements F interdits. Dans moins de deux ans, les logements classés F (environ 1,2 million en France selon l’ADEME) rejoindront la liste des biens non louables. Les propriétaires qui n’auront pas engagé de travaux d’ici là seront contraints soit de vendre, soit de laisser le bien vacant.

1er janvier 2034 — Les logements E interdits. Le calendrier s’étend jusqu’aux logements classés E. Avec environ 2,6 millions de logements E en France, c’est potentiellement le quart du parc locatif privé qui devra être rénové d’ici 2034. Pour les propriétaires qui disposent encore de temps, c’est l’horizon à avoir en tête dès aujourd’hui pour planifier les travaux et les financements.

Ce calendrier s’applique en France métropolitaine. Les départements et régions d’outre-mer bénéficient de délais supplémentaires compte tenu des spécificités climatiques et du parc immobilier local.

Il est important de noter que l’interdiction porte sur la mise en location — elle ne contraint pas le propriétaire à réaliser des travaux dans un délai fixé. Mais la conséquence pratique est identique : sans travaux, le bien ne peut plus être loué, et doit être vendu ou conservé vacant.

Impact sur la valeur locative et la valeur vénale du bien

Les restrictions réglementaires se traduisent par des effets mesurables sur la valeur économique des logements énergivores. Deux notions sont ici fondamentales : la valeur locative (ce que le bien peut rapporter en location) et la valeur vénale (ce que le bien peut être vendu).

L’impact sur la valeur locative

Le gel des loyers a deux effets combinés sur la valeur locative d’un bien F ou G. D’abord, il plafonne le rendement brut : le loyer ne peut pas croître avec l’inflation, contrairement aux autres logements dont les propriétaires peuvent appliquer la révision IRL. Sur une période de trois ans avec une inflation de 3 % par an, c’est environ 9 % de revenu locatif que le propriétaire d’un logement G ne perçoit pas.

Ensuite, l’interdiction de mise en location à terme crée un risque de vacance structurelle. Un locataire qui quitte un logement G depuis 2025 ne peut légalement pas être remplacé par un nouveau locataire, sauf si des travaux sont réalisés entre-temps. Le bien se retrouve donc vacant, sans revenu, avec les charges qui continuent de courir.

Pour un logement F, l’anticipation par les locataires eux-mêmes joue également : sachant que la durée de vie locative du bien est comptée, certains locataires évitent de s’installer dans un logement qu’ils devront quitter dans quelques années. Cela peut allonger les délais de relocation et augmenter le taux de vacance.

La décote sur la valeur vénale : le brown discount

Sur le marché de la transaction, les logements énergivores subissent ce que les professionnels de l’immobilier appellent le « brown discount » — par opposition à la prime verte (« green value ») dont bénéficient les biens bien classés. Cette décote est désormais documentée et mesurable.

Selon les études menées sur le marché français depuis 2022, la décote varie selon la classe énergétique et la localisation :

Pour un logement classé E, la décote par rapport à un bien équivalent classé D se situe entre 3 et 7 %. Elle reste modérée mais devient progressivement visible, notamment dans les marchés tendus où les acheteurs ont le choix et intègrent le coût des travaux futurs dans leur offre.

Pour un logement classé F, la décote monte à 8 à 15 %. L’interdiction de mise en location prévue en 2028 est désormais intégrée par les acheteurs et les banques dans leur évaluation. Les financements peuvent être plus difficiles à obtenir sur ces biens.

Pour un logement classé G, la décote atteint 15 à 25 % dans les marchés les plus actifs, parfois davantage pour les biens les plus dégradés. L’interdiction de location en vigueur depuis 2025 a mécaniquement réduit le vivier d’acheteurs : les investisseurs locatifs sont exclus sauf à engager des travaux immédiats. Seuls les acquéreurs-occupants ou les marchands de biens restent actifs sur ce segment.

La green value — la prime accordée aux logements bien classés — est désormais évaluée à 5-15 % de surcote pour les biens A ou B par rapport à un équivalent C ou D. Un logement rénové de G à C ou D peut donc voir sa valeur augmenter de 20 à 40 % toutes choses égales par ailleurs, selon le marché local et la qualité des travaux réalisés.

Ces chiffres illustrent l’enjeu patrimonial considérable que représente la décision de rénover ou non. Pour les propriétaires qui hésitent, une évaluation précise de la valeur actuelle du bien et du gain attendu après travaux est indispensable avant toute décision.

Les solutions pour les propriétaires bailleurs

Face à ces contraintes, les propriétaires de logements énergivores disposent de plusieurs leviers. La bonne stratégie dépend de la situation spécifique du bien : classe DPE actuelle, montant des travaux nécessaires, valeur du bien, situation locative, profil fiscal du propriétaire.

L’audit énergétique : le préalable indispensable

Depuis le 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d’immeubles classés F ou G. Pour les biens loués, l’audit n’est pas légalement imposé à la mise en location, mais il devient de facto nécessaire pour identifier les travaux à réaliser et accéder aux financements publics.

L’audit énergétique est différent du DPE. Là où le DPE classe le logement sur une échelle de A à G, l’audit propose des scénarios de travaux chiffrés avec leur impact attendu sur la classe énergétique et le montant des aides mobilisables. C’est le document de référence pour construire un plan de rénovation cohérent et prioriser les postes de dépense.

Pour un logement classé F ou G, l’audit coûte généralement entre 500 et 1 000 euros. Il peut être réalisé par un auditeur certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Son coût est partiellement pris en charge dans le cadre de certains dispositifs d’aide. Les travaux de rénovation liés au DPE font l’objet d’un article dédié sur notre site.

Les aides financières disponibles en 2026

MaPrimeRénov’ est le dispositif central de l’État. En 2026, il se décline en deux volets : MaPrimeRénov’ « efficacité » pour les gestes unitaires (isolation, chauffage), et MaPrimeRénov’ « performance » pour les rénovations globales visant un gain d’au moins deux classes énergétiques. Ce second volet est le plus pertinent pour les passoires thermiques. Les montants vont jusqu’à 70 % des dépenses pour les ménages très modestes, et jusqu’à 40 % pour les ménages intermédiaires propriétaires-bailleurs.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont une aide complémentaire versée par les fournisseurs d’énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov’, les CEE peuvent représenter plusieurs milliers d’euros selon les travaux réalisés et le fournisseur sollicité.

L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro) permet de financer les travaux sans intérêt jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale. Il est accessible sans conditions de ressources pour les propriétaires bailleurs, à condition que les travaux soient réalisés par une entreprise RGE.

Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement ancien dégradé pour le rénover et le louer. Il ouvre droit à une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient du bien sur douze ans. Il concerne les zones éligibles, dont de nombreuses communes de la région bordelaise.

La déduction des travaux de droit commun reste applicable pour les bailleurs qui optent pour le régime réel d’imposition. Les dépenses de travaux d’amélioration énergétique sont déductibles des revenus fonciers, générant une économie fiscale proportionnelle à la tranche marginale d’imposition.

Vendre ou rénover : comment arbitrer ?

La décision entre vente et rénovation dépend de plusieurs paramètres : le montant des travaux nécessaires pour reclasser le bien, le gain de valeur attendu, l’horizon de détention, et la situation fiscale du propriétaire. Certains arbitrages qui semblaient évidents il y a trois ans méritent d’être reconsidérés à la lumière des nouvelles décotes de marché.

Pour un logement G dans une zone tendue comme Bordeaux, vendre aujourd’hui avec une décote de 20 % peut se révéler moins coûteux que d’engager 40 000 à 60 000 euros de travaux pour un bien dont la valeur de marché après rénovation n’atteint pas le coût total de l’opération. Dans d’autres configurations — bien bien situé, travaux limités à l’isolation des combles et au changement de chauffage — la rénovation est clairement rentable.

La seule manière de trancher objectivement est de disposer d’une évaluation fiable de la valeur actuelle du bien ET d’une estimation réaliste du gain de valeur post-travaux. C’est précisément l’apport d’une expertise immobilière indépendante.

Le rôle de l’expertise immobilière : évaluer avant et après travaux

L’expertise immobilière intervient à deux moments clés du processus de rénovation ou de cession d’un logement énergivore.

Avant les travaux : valoriser la situation réelle. Un bien classé F ou G n’a pas la même valeur selon qu’il est occupé par un locataire en place (dont le loyer est gelé), vacant (et donc non louable légalement), ou mis en vente avec une décote visible sur le marché. L’expert immobilier évalue la valeur vénale actuelle en intégrant l’ensemble de ces contraintes réglementaires : gel des loyers, interdiction de relocation, risque de vacance, coût des travaux à prévoir. Cette valeur réelle est souvent très différente de la valeur théorique calculée sans tenir compte de la réglementation énergétique.

Après les travaux : mesurer la green value. Une fois les travaux réalisés et le bien reclassé, l’expert évalue la nouvelle valeur du bien. La comparaison avant/après permet de mesurer le retour sur investissement effectif des travaux et de justifier la valorisation auprès d’une banque, d’un locataire, d’un acquéreur ou de l’administration fiscale (dans le cadre d’une succession ou d’une donation).

Cette double évaluation est particulièrement précieuse dans trois situations :

En cas d’indivision, lorsque plusieurs héritiers doivent décider du sort d’un bien en passoire thermique : vendre, rénover, attribuer. Un rapport d’expertise fourni par un expert agréé s’impose comme base de discussion et de calcul des droits de chacun.

En cas de séparation ou divorce, lorsque le logement commun est un bien énergivore dont la valeur est disputée. La décote liée au DPE peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros et doit être intégrée objectivement dans la valorisation du bien, que ce soit pour le rachat de la soulte ou pour une cession à un tiers.

En cas de litige avec l’administration fiscale, notamment lors de la déclaration de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ou du calcul de la valeur vénale pour des droits de succession. La décote liée au DPE est un argument légitimement recevable pour justifier une valorisation inférieure à celle calculée par l’administration.

Le service expertise de Réal Group, certifié RICS, accompagne les propriétaires dans ces évaluations avec une méthodologie rigoureuse, des références de marché documentées, et des rapports conformes aux normes Red Book. La certification RICS est la garantie d’une évaluation reconnue par les banques, les tribunaux et l’administration.