Indemnité d’occupation logement : calcul et recours

L’indemnité d’occupation est la somme due par un locataire qui se maintient dans un logement après l’extinction de son bail, sans droit ni titre à y rester. Elle se distingue fondamentalement du loyer : le contrat est éteint, et ce que l’occupant doit au propriétaire n’est plus la contrepartie d’une jouissance consentie, mais la réparation d’un préjudice. Le propriétaire est privé de la libre disposition de son bien ; l’indemnité vise à compenser ce préjudice. Elle est calculée par référence au dernier loyer augmenté des charges récupérables, et peut être majorée par le juge en cas de mauvaise foi de l’occupant.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une notion de droit civil et de droit locatif qui désigne la somme versée par un occupant sans titre au propriétaire du logement qu’il occupe indûment. Elle naît à l’instant où le droit d’occuper le logement a pris fin — que ce soit par résiliation judiciaire du bail, par expiration du terme sans renouvellement, ou par toute autre cause d’extinction du contrat — et où l’occupant s’est néanmoins maintenu dans les lieux.

Sa nature est indemnitaire, et non locative. Cette distinction n’est pas seulement technique : elle a des conséquences pratiques importantes. L’indemnité n’est pas un loyer, et son paiement ne peut pas être interprété comme une tacite reconduction du bail ni comme la création d’un nouveau rapport locatif. La Cour de cassation, 3e chambre civile, rappelle régulièrement ce principe : le versement d’une indemnité d’occupation ne saurait conférer à l’occupant un titre de jouissance.

Sur le plan des fondements juridiques, l’indemnité d’occupation s’inscrit dans le cadre général de la responsabilité civile. L’article 1240 du Code civil, qui pose le principe selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, constitue le socle de la créance indemnitaire du propriétaire. En droit des baux d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 régit les conditions de résiliation du bail et les droits du bailleur en cas de maintien sans titre.

Dans quels cas l’indemnité d’occupation s’applique-t-elle ?

Les situations conduisant à une indemnité d’occupation sont variées. Elles partagent un point commun : l’occupant n’a plus de droit à rester dans le logement, mais il ne l’a pas quitté.

Résiliation judiciaire du bail. Lorsque le juge prononce la résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers, troubles du voisinage ou autre manquement grave du locataire, la décision met fin au contrat. Si le locataire ne libère pas les lieux à la date fixée par le jugement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Expiration du bail sans renouvellement ni départ. Le propriétaire a délivré un congé valable pour vendre, pour reprendre le logement ou pour motif légitime et sérieux. Le terme du bail est atteint, le congé a été régulièrement notifié selon les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989, mais le locataire ne quitte pas les lieux. Dès l’expiration du bail, l’indemnité d’occupation est due.

Occupation sans titre ab initio. L’occupant n’a jamais eu de titre de location valable — par exemple, il s’est maintenu dans un logement après le décès du titulaire du bail sans remplir les conditions de transfert du bail, ou il occupe un logement suite à une rupture de relation sans avoir lui-même signé le contrat.

Séparation conjugale avec maintien dans le logement. En cas de divorce ou de séparation, le juge aux affaires familiales peut attribuer la jouissance du logement familial à l’un des époux ou partenaires. Celui qui se maintient dans les lieux sans cette attribution ni accord de l’autre doit une indemnité d’occupation, souvent fixée par le juge dans le cadre de la procédure de divorce ou de la liquidation du régime matrimonial.

Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?

Le calcul de l’indemnité d’occupation n’est pas fixé par un texte unique : il résulte de la jurisprudence et des principes généraux de l’évaluation du préjudice. En pratique, les juges retiennent le plus souvent le montant du dernier loyer augmenté des charges récupérables comme base de référence. Cette approche est logique : le préjudice du propriétaire correspond à ce qu’il aurait perçu si le bien avait été loué dans des conditions normales.

Toutefois, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation. Il peut décider d’augmenter l’indemnité au-delà du dernier loyer si les circonstances le justifient — notamment lorsque le locataire se maintient délibérément dans les lieux pour retarder son départ, ou lorsque le loyer était manifestement sous-évalué par rapport à la valeur locative réelle du logement. À l’inverse, le juge peut moduler le montant à la baisse si des circonstances particulières le justifient, bien que cela soit rare en pratique.

Les charges récupérables sont généralement incluses dans la base de calcul, dans la mesure où l’occupant sans titre continue de bénéficier des services et équipements correspondants (eau chaude, chauffage collectif, entretien des parties communes, etc.).

L’indemnité court à partir du jour où l’occupant a perdu son titre — soit à compter du jugement prononçant la résiliation, soit à compter de l’expiration du bail — et jusqu’au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clés. Chaque mois de maintien indû génère une nouvelle mensualité d’indemnité.

Quelle procédure pour obtenir le paiement et l’expulsion ?

L’obtention du paiement de l’indemnité d’occupation et l’expulsion de l’occupant sans titre sont deux procédures distinctes, même si elles sont souvent menées en parallèle devant le même juge.

La phase amiable. Avant toute procédure judiciaire, il est conseillé au propriétaire de faire constater la situation par un commissaire de justice (huissier de justice) : état des lieux, identification de l’occupant, documentation de la présence dans les lieux. Cette étape est aussi l’occasion d’une mise en demeure formelle d’avoir à libérer les lieux dans un délai raisonnable.

Le commandement de quitter les lieux. Ce document, délivré par un commissaire de justice, est un préalable obligatoire à toute procédure d’expulsion selon l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Il signifie formellement à l’occupant qu’il doit quitter le logement et ouvre le délai prévu par la loi avant que l’expulsion puisse être ordonnée.

L’assignation devant le juge des contentieux de la protection (JCP). Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d’instance) pour obtenir, en un seul jugement, à la fois le constat de l’absence de titre, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation dues et à venir, et l’autorisation d’expulser l’occupant. Le Code de procédure civile encadre les formes et délais de cette assignation.

L’exécution forcée. Si le jugement est obtenu et l’occupant ne part pas spontanément, le propriétaire mandate un commissaire de justice pour procéder à l’expulsion matérielle dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution (articles L411 et suivants). Cette expulsion ne peut avoir lieu que pendant les périodes autorisées par la loi, hors trêve hivernale.

Trêve hivernale : l’expulsion est bloquée, mais l’indemnité continue

La trêve hivernale est l’une des règles les plus connues en droit locatif, et l’une des plus mal comprises. Elle est définie à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution : entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut être réalisée, même si le juge en a donné l’autorisation.

Cette protection s’applique à toute personne dont l’expulsion a été ordonnée, y compris les occupants sans titre. Elle vise à éviter que des personnes se retrouvent à la rue en période hivernale, quelle que soit la légitimité de leur présence dans le logement.

Des exceptions existent : l’expulsion peut être maintenue si un relogement décent est proposé à l’occupant, si le logement n’est pas utilisé comme résidence principale, ou dans certains cas de squats. Ces exceptions sont strictement encadrées et doivent être établies devant le juge.

Ce que la trêve hivernale ne suspend pas. La trêve hivernale bloque uniquement l’acte matériel d’expulsion. Elle ne suspend pas le cours de l’indemnité d’occupation, qui continue à s’accumuler pour chaque mois de maintien dans les lieux. Elle ne suspend pas non plus les procédures judiciaires en cours, ni l’obligation pour l’occupant de libérer le logement. En pratique, un propriétaire qui obtient un jugement en octobre peut voir son exécution reportée au 1er avril, mais l’occupant restera redevable de l’indemnité d’occupation pour tous les mois de la trêve.

Cette situation peut générer des arriérés d’indemnité significatifs. C’est l’une des raisons pour lesquelles les procédures doivent être engagées sans délai dès que le maintien sans titre est constaté, et pourquoi la couverture par une garantie loyers impayés est particulièrement précieuse.

Lien avec la garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur qui couvre, selon les polices, le défaut de paiement des loyers, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Certains contrats GLI incluent également la prise en charge des indemnités d’occupation.

Cette couverture est particulièrement utile en cas de procédure longue : si l’occupant ne paie pas l’indemnité d’occupation pendant la durée de la procédure judiciaire et de la trêve hivernale, l’assurance GLI peut compenser, sous conditions, tout ou partie de ce manque à gagner. Les plafonds de durée et de montant varient sensiblement d’un contrat à l’autre. Il est essentiel de lire attentivement les conditions particulières de la police souscrite, et notamment les clauses relatives aux délais de carence, aux exclusions et aux plafonds de couverture.

Pour bénéficier de cette couverture, le propriétaire doit généralement respecter les procédures définies par l’assureur : déclaration du sinistre dans les délais, signification des actes par commissaire de justice, transmission des pièces justificatives. Tout manquement peut entraîner une déchéance de garantie. Notre article sur la garantie loyers impayés à Bordeaux détaille le fonctionnement de ces contrats pour les bailleurs.

Bonnes pratiques pour le propriétaire bailleur

Face à un locataire maintenu dans les lieux sans titre, la réactivité et la rigueur du propriétaire conditionnent directement la durée et le coût de la procédure. Plusieurs principes s’imposent.

Acter rapidement la situation. Dès la fin du bail ou le prononcé du jugement de résiliation, faire constater par un commissaire de justice la présence de l’occupant dans les lieux. Ce constat datera précisément le début de la période d’indemnité d’occupation et constituera une preuve opposable.

Ne pas accepter de loyer. Une fois le bail éteint, ne pas percevoir de somme qualifiée de « loyer » : cela pourrait être interprété comme une acceptation tacite d’un nouveau rapport locatif. Si une somme est versée, l’imputer expressément à l’indemnité d’occupation par courrier recommandé.

Engager la procédure sans attendre. Le délai de traitement judiciaire peut être long. Chaque mois d’attente supplémentaire avant de saisir le juge est un mois d’arriéré qui s’accumule et un mois de délai supplémentaire avant la récupération du logement. La procédure doit être engagée dès que le maintien sans titre est constaté.

Documenter systématiquement. Conserver l’ensemble des courriers, des actes de commissaire de justice, des décisions judiciaires et des relevés de comptabilité. En cas de GLI, transmettre chaque pièce à l’assureur dans les délais contractuels.

Dialoguer avec l’assureur GLI. Si une garantie loyers impayés est en place, informer l’assureur dès les premiers impayés et maintenir le dialogue tout au long de la procédure. Certains assureurs proposent un accompagnement juridique inclus dans la police, ce qui peut réduire les frais de procédure.

Pour les bailleurs qui souhaitent confier la gestion de leur bien à un professionnel et bénéficier d’un suivi structuré des situations locatives complexes, la gestion locative Real Group intègre le suivi des contentieux et l’interface avec les assureurs. Notre agence immobilière à Bordeaux accompagne les propriétaires dans toutes les étapes, de la mise en location à la résolution des situations difficiles.